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Der Beitrag <strong>Bartsch Rechtsanwälte auf der Expo Real in München</strong> erschien zuerst auf Baurecht 2.0.

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Die EXPO REAL bildet die gesamte Wertschöpfungskette der internationalen Immobilienbranche ab – von der Idee und Konzeption über die Finanzierung und Realisierung bis hin zu Vermarktung, Betrieb und Nutzung.

Wir beraten Sie „rund um Ihre Immobilie“ und unterstützen Sie bei der Bewältigung komplexer immobilienwirtschaftlicher Fragestellungen. Informieren Sie sich vor Ort auf unserem Stand über unsere Kompetenz, oder sprechen Sie uns direkt an. Sie finden Bartsch Rechtsanwälte in Halle B1, Stand 130 (‚Stand TechnologieRegion Karlsruhe‘).

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Der Beitrag <strong>Bartsch Rechtsanwälte auf der EXPO REAL 2023 als Partner der TechnologieRegion Karlsruhe vom 04.10. bis 06.10.2023</strong> erschien zuerst auf Baurecht 2.0.

Leerstand und Verödung in den Innenständen ist nicht erst seit der Corona-Pandemie und den damit verbundenen Veränderungen der Lebens- und Arbeitswelt ein Thema. Allerdings haben die Folgen und Beschränkungen der Corona-Pandemie die Situation verschärft. Wenn Paketlieferungen für viele Bürger zum täglichen Standard werden, fehlen diese Kunden in den Innenständen.

Die Städte und Gemeinde können zur Wiederbelebung bzw. zum Erhalt der Innenstände Anreize schaffen und Unterstützung geben. Ohne Privatinitiativen der betroffenen Eigentümer sind solche Maßnahmen aber selten erfolgreich. Diese Erkenntnis ist nicht neu. Die Idee der BIDs wurde in nordamerikanischen Innenstädten als Reaktion auf die wachsende Konkurrenz durch Einkaufszentren entwickelt und zwar vor mehr als einem halben Jahrhundert. Einer der Vorteile von Einkaufszentren gegenüber den Einkaufsbereichen in gewachsenen Innenstädten ist, dass sie ein zentrales Management haben, das für eine differenzierte Einzelhandelsstruktur sorgt, ein sauberes und einheitliches Erscheinungsbild wahrt und Werbemaßnahmen der Mieter koordiniert. Diese Eigenschaften von Einkaufszentren sollten durch BIDs auch in Innenstädten erreicht werden. Das erste BID wurde 1970 in Toronto (Kanada) eingerichtet: Bloor West Village. Weltweit gibt es inzwischen mehr als 1.800 BIDs.

Ein BID ist ein Zusammenschluss von Grundstückeigentümer (Quartiersgemeinschaft), die ihren Standort durch bestimmte Maßnahmen aufwerten wollen. Durch standortbezogene Maßnahmen soll die Funktionsfähigkeit (§ 1 GQP) bzw. Attraktivität (§2 Abs. 2 GQP) gesteigert werden. Dabei sind die Maßnahmen „on top“ der gesetzlichen Aufgaben der Gemeinde. Ziel ist die Schaffung eines sicheren, einladenden und prosperierenden Stadtquartiers für Gewerbetreibende, Bewohner und Kunden.

         Steigerung der Konkurrenzfähigkeit

         Werterhalt und Steigerung der Immobilien

Die Gemeinde kann auf Antrag der Quartiersgemeinschaft den Aufwertungsbereich durch Satzung festlegen.

Bis sich diese Idee auch in Deutschland durchgesetzt hat, hat es einige Jahrzehnte gedauert. Inzwischen sind aber auch in einigen deutschen Bundesländern BIDs und entsprechende gesetzliche Grundlagen vorhanden. Eine Vorreiterrolle nimmt hier Hamburg ein. Aber auch das Saarland, Bremen, Hessen, Berlin, NRW, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz, Niedersachsen und Sachsen haben BIDs.

• Regelung in Baden-Württemberg

Baden-Württemberg hat zwar seit 2015 ein auf Grundlage von § 171 f BauGB erlassenes „Gesetz zur Stärkung der Quartiersentwicklung durch Private“ (im Folgenden GQP), aber bisher kein durchgeführtes BID.

Voraussetzung eines BID ist ein Zusammenschluss von mindestens sieben Eigentümern im Quartier durch Gründung einer sog. Quartiersgemeinschaft. Anders als die Regelungen anderer Bundesländer sieht das Gesetz in Baden-Württemberg keine Beteiligung anderer Akteure, insbesondere der Mieter vor.

Trotz Unterstützung der IHKs und Versuchen in mehreren Städte, konnte bisher kein BID zum Erfolg geführt werden.

• Möglichkeiten und Grenzen

BIDs machen dann Sinn und haben Erfolg, wenn die Quartiersgemeinschaft aus relativ relativ strukturierten Eigentümern besteht und die große Mehrheit der Eigentümer das Projekt unterstützen. Dies hat regelmäßig zur Folge, dass das Gebiet nicht zu groß gezogen werden sollte.

Der große Vorteil gegenüber rein freiwilligen Initiativen liegt in der Zahlungspflicht anders. Bei rein privaten Initiativen kommt es in der Regel zum sog. Trittbrettfahrer-Problem. Dieses Problem wird beim BID umgangen, da grds. alle Eigentümer beteiligt werden. Ausnahmen gibt es für nicht wirtschaftlich nutzbare Grundstücke, Grundstücke des Gemeinbedarfs und bei Wohnnutzung.

Bei den möglichen Maßnahmen ist der  Fantasie der Beteiligten erst mal wenig Grenzen gesetzt, auch wenn – und das sollte immer beachtet werden – der Gemeinderat den geplanten Maßnahmen am Ende zustimmen muss, damit ein BID auch in die Umsetzungsphase gelangen kann. Als mögliche Maßnahmen zählt § 2 Abs. 2 GQP auf:

Finanziert werden die Maßnahmen durch eine als nach überwiegender Meinung nichtsteuerliche Sonderabgabe einzuordnende Abgabe. Abgabenpflichtig sind alle Eigentümer mit den oben genannten Ausnahmen. Verteilungsmaßstab ist nach § 6 Abs. 5 GWP festzulegen, dabei spielen der Einheitswert, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksfläche, Grundstückslänge entlang der Geschäftsstraße sowie die Nutz- und Ladenfläche eine Rolle.

• Schritte zur Gründung eines BID

Bis zur erfolgreichen Umsetzung eines BIDs sind mehrere Phasen zu durchlaufen. Das GQP sieht vier Phasen vor.

Vorbereitungsphase

1. Gründung einer Quartiersgemeinschaft und Festlegung einer Rechtsform
2. Gebietsabgrenzung und Festlegung des eigentümergetragenen Aufwertungsbereiches
3. Festlegung der Laufzeit des eigentümergetragenen Aufwertungsbereich (max. fünf Jahre)
4. Erstellung eines Maßnahmen- und Finanzierungskonzepts
5. Einigung auf einen Verteilungsmaßstab für die Abgabenerhebung
6. Einholung der schriftlichen Zustimmungserklärung von mindestens 15 Prozent der Abgabenpflichtigen, denen mindestens 15 Prozent der Grundstücksfläche gehören Antragstellung

Gründungsphase

Die daran anschließende, eigentliche Gründungsphase unterteilt sich in drei Phasen. Zunächst muss der Antrag gestellt werden. Neben der oben genannten Zustimmungserklärung müssen die Antragsunterlagen eine genaue räumliche Bezeichnung, ein Maßnahmen- und Finanzierungskonzept und die Angabe eines Verteilungsmaßstabs (§ 6 Absatz 5) enthalten.

Nach Antragseinreichung schließt sich die Prüfung der Gemeinde an, die mit einer Ermessensentscheidung endet. Ist diese grundsätzlich positiv, folgt die öffentliche Beteiligung und im Anschluss der Satzungsbeschluss.

Umsetzungsphase

Nach dem rechtskräftigen Satzungsbeschluss folgt die eigentliche Umsetzung der geplanten Maßnahmen durch den Aufgabenträger. Dafür erhebt die Gemeinde auf Grundlage des jährlichen Maßnahmen- und Finanzierungsplans von den Eigentümern Abgaben und prüft mindestens jährlich die ordnungs- und zweckmäßige Mittelverwendung

Abwicklung oder Weiterführung

Nach Abschluss des im Maßnahmen- und Finanzierungsplan vorgesehenen Zeitraums müssen die Eigentümer entscheiden, ob sie das BID fortsetzen wollen oder die Quartiersgemeinschaft abwickeln.

• Ausblick

Das BIDs ein sinnvolles Werkzeug sind, um Innenstädte zu beleben, zeigen die Vielzahl erfolgreich umgesetzter Projekte in den letzten Jahrzehnten. Das es in Bade-Württemberg bisher kein erfolgreich durchgeführtes Projekt gibt, dürfte auch mit der gesetzlichen Regelung zu tun haben. Allerdings scheint es derzeit neue Initiativen zu geben, bedingt auch durch Fördermittel. Und ein erstes erfolgreiches Projekt wird sicherlich Nachahmer nach sich ziehen. Es ist daher zu wünschen, dass sich an mehreren Standorten Eigentümer zu solchen Initiativen zusammentuen.  Und auch gescheiterte Projekte zeigen dem Gesetzgeber hoffentlich deutlich, wo Verbesserungspotential besteht.

Der Beitrag <strong>Leerstand in den Innenstädten – Lösung durch Business Improvement Districts?</strong> erschien zuerst auf Baurecht 2.0.

Bei versäumten oder falschen Eintragungen drohen Bußgelder und auch die Nennung des Unternehmens im Internet, z.B. unter https://www.bva.bund.de/DE/Das-BVA/Aufgaben/T/Transparenzregister/Bussgeldentscheidungen/bussgeldentscheidungen_inhalt.html.

Wo Sie die Eintragung vornehmen, was Sie dabei beachten müssen und wie Sie den wirtschaftlich Berechtigten auch bei komplizierten Unternehmensstrukturen ermitteln, erfahren Sie in unseren Unternehmenstipps, für Sie im kurzen Video: https://youtu.be/I0NpFu1M0d0

Der Beitrag Eintragungspflichten Transparenzregister erschien zuerst auf Baurecht 2.0.

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Begründung der Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels

Der Berliner Mietendeckel ist nach der Karlsruher Entscheidung vom 25.03.2021 (2 BvF 1/20; 2 BvL 5/20; 2 BvL 4/20) verfassungswidrig, weil die Gesetzgebungszuständigkeit für die Regelungskompetenz Mietenbegrenzungen (auch Mietenstopp, Mietendeckel, Mietenobergrenzen) nicht bei den Bundesländern, sondern bei der Bundesrepublik liegt. Im Bereich der sogenannten konkurrierenden Gesetzgebung nach Artikel 72 und Artikel 74 des Grundgesetzes ist eine Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer ausgeschlossen, solange und soweit der Bund die Gesetzgebungskompetenz selbst in Anspruch genommen hat. Die Sperrwirkung für Regelungen zum Mietendeckel ergibt sich aus den Bundesgesetzen zu den Mietobergrenzen im BGB, insbesondere in § 556 ff. BGB.

Das Land Berlin war also für eine Regelung zum Mietendeckel nicht zuständig. Das Berliner Mietendeckelgesetz ist deshalb verfassungswidrig und damit nichtig.

Bewertung der Karlsruher Entscheidung

Die Immobilienbranche und viele private Vermieter in Berlin haben seit Monaten erwartungsvoll nach Karlsruhe geblickt. Die Frage der Gesetzgebungskompetenz war für Juristen eigentlich völlig klar. Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe hat deshalb eine erwartete Entscheidung getroffen. Der Berliner Mietendeckel ist damit vom Tisch.

Folgen der Karlsruher Entscheidung

Vermieter in Berlin müssen den Mietendeckel nicht mehr beachten. Bei der Vereinbarung des Mietzinses für Wohnraum sind nun Regelungen des BGB zu beachten. Dabei spielt die ortsübliche Vergleichsmiete eine erhebliche Rolle. Die Miete für kernsanierten Wohnraum kann wieder frei vereinbart werden.

Rückabwicklung von Verträgen mit Mietendeckel

In den vergangenen Monaten wurden in Berlin die Mietverträge unter Berücksichtigung des Berliner Mietendeckels abgeschlossen. Sofern in den Mietverträgen eine Regelung für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels vorgesehen ist, können die Mietzinsen, die aufgrund des Berliner Mietendeckels begrenzt wurden, nachgefordert werden. Ob und in welchem Umfang Mieter zu Nachzahlungen verpflichtet sind, muss im Einzelfall geprüft werden.

Ausblick für einen Mietendeckel in Deutschland

Mit dem Fall des Berliner Mietendeckels durch die Karlsruher Entscheidung ist die aktuelle rechtliche Fragestellung beantwortet. Politisch ist es nicht so einfach. SPD und Linke haben bereits angekündigt, einen Mietendeckel für Deutschland zum zentralen Wahlkampfthema für die Bundestagswahl zu machen. Da das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe die Entscheidung ausschließlich mit der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin begründet hat, ist die Frage der Vereinbarkeit des Mietendeckels mit dem Grundrecht auf Eigentum und der sozialen Marktwirtschaft noch nicht entschieden. Bisher konnte sich aber im Bund die Auffassung noch nicht durchsetzen, dass staatlich vorgeschriebene Obergrenzen für Mieten mit dem Grundgesetz vereinbar sind. Die Folgen staatlich festgesetzter Mieten, die Ende der 1980er Jahre in der DDR zu sehen waren, sollten auch zu einer gewissen Zurückhaltung mahnen.

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Lösungsansätze anlässlich des 1. Lockdowns

Anlässlich der staatlich angeordneten Schließungen von Geschäften im März/April 2020 haben sich mehrere Lösungsansätze entwickelt, wie sich dies auf die Pflicht des Mieters zur Zahlung des Mietzinses auswirkt:

• Mietmangel
  Teilweise wird davon ausgegangen, dass die Corona-bedingten Schließungen als Mietmangel einzuordnen sind. Der Mieter sei daher berechtigt, die Miete zu mindern: Im Falle einer Komplettschließung zu 100 % und soweit die Nutzung durch Beschränkungen, wie etwa eine Maximalanzahl von Personen, eingeschränkt wurde, entsprechend anteilig.
• Unmöglichkeit
  Als weiterer Ansatz wurde vertreten, dass es sich bei den Corona-bedingten Schließungen um einen Fall der Unmöglichkeit handelt. Es wurde argumentiert, dass es dem Vermieter unmöglich sei, die Mietsache entsprechend der vertraglichen Abrede (Mietzweck) zur Verfügung zu stellen, § 275 Abs. 1 BGB. Dies führt dann dazu, dass die sog. Gegenleistungspflicht des Mieters, die in der Zahlung des Mietzinses besteht, entfällt, § 326 Abs. 1 BGB.
• Anpassung der Geschäftsgrundlage
  Als dritter Lösungsansatz wurde diskutiert, ob der Mieter einen Anspruch auf eine Anpassung der Geschäftsgrundlage, § 313 Abs. 1 BGB, in Form einer Mietreduktion hat. Nach § 313 BGB hat der jeweilige Vertragspartner einen Anspruch auf Anpassung, wenn es zu einer schwerwiegenden Veränderung der Geschäftsgrundlage gekommen ist und hierdurch es dem Vertragspartner nicht mehr zugemutet werden kann, an dem ursprünglichen Vertrag festgehalten zu werden.

Die bisherige ergangene Rechtsprechung

Teilweise haben die Mieter anlässlich der staatlich angeordneten Schließungen im März/April 2020 ihre Mietzahlungen für diesen Zeitraum ausgesetzt. In einigen Fällen sind die Vermieter hiergegen gerichtlich vorgegangen und haben auf die Zahlung des Mietzinses für diesen Zeitraum geklagt. Bisher liegen nur erstinstanzliche Entscheidungen (also Entscheidungen von Amts- und Landgerichten) vor. Wie so häufig bei neu aufkommenden Rechtsfragen fallen die Entscheidungen nicht einheitlich aus, sondern es spiegeln sich die in der Literatur vorgeschlagenen Lösungsansätze wider.

Die nähere Betrachtung der bisher ergangenen und veröffentlichten Urteile lässt die starke Tendenz erkennen, dass die Gerichte überwiegend einen Mietmangel wegen Corona-bedingten Schließungen ablehnen. Die Ausnahme hiervon bildet ein Urteil des Landgerichts München I (LG München I, Urt. v. 22.09.2020 – 3 O 4495/20), welches ausgehend von mehreren Reichsgerichtsentscheidungen im Zusammenhang mit Beschränkungen aufgrund des 1. Weltkrieges, einen Mangel an der Mietsache annimmt.

Soweit ein Mangel der Mietsache abgelehnt worden ist, haben sich die Gerichte in ihren Entscheidungen damit auseinandergesetzt, ob der Mieter einen Anspruch auf eine Anpassung der Geschäftsgrundlage hat.

In diesem Zusammenhang wird zunächst diskutiert, ob § 313 Abs. 1 BGB überhaupt Anwendung finden kann. Teilweise wird angenommen, dass die bisherigen Regelungen des Gesetzgebers anlässlich der Covid-19-Pandemie, insbesondere die Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1, § 2 EGBGB, eine Sperrwirkung entfalten. Damit komme ein Rückgriff auf § 313 BGB nicht in Betracht (so bspw. LG München II, Urt. v. 06.10.2020 – 13 O 2044/20 sowie Urt. v. 22.09.2020 – 13 O 1657/20, dagegen etwa LG Mönchengladbach, Urt. v. 02.11.2020 – 12 O 154/20). Allerdings stützt kein Gericht, soweit ersichtlich, die Ablehnung von § 313 BGB alleine auf dieser Grundlage.

Bei der Prüfung der Anspruchsgrundlage von § 313 BGB bejaht die überwiegende Mehrheit der Gerichte, dass es sich bei der Corona-bedingten Schließung um eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage handelt. Ob die Fortsetzung der Mietzahlung den Mieter allerdings in unzumutbarer Weise belastet, wird unterschiedlich gesehen. Die Mehrheit der Gerichte lehnen dies ab (so AG Düsseldorf, Urt. v. 10.11.2020 – 45 C 245/20; LG Frankfurt, Urt. v. 07.08.2020 – 2-05 O 160/20; LG Heidelberg, Urt. v. 30.07.2020 – 5 O 66/20; AG Köln, 04.11.2020 – 206 O 76/20; LG Mannheim, Urt. v. 23.07.2020 – 23 O 22/20; LG München II, Urt. v. 06.10.2020 – 13 O 2044/20, LG München II, Urt. v. 22.09.2020 – 13 O 1657/20; LG Stuttgart, Urt. v. 19.11.2020 – 11 O 215/20 sowie LG Zweibrücken, Urt. v. 11.09.2020 – HK O 17/20). Sie begründen ihre Entscheidung vor allem damit, dass das sog. Verwendungsrisiko der Mietsache beim Mieter liegt, der Kürze des 1. Lockdowns von ca. 1 Monat und der Möglichkeit der Inanspruchnahme staatlicher Hilfen. Dagegen meinen das LG Mönchengladbach (Urt. v. 02.11.2020 – 12 O 154/20) sowie das AG Oberhausen (Urt. v. 06.10.2020 – 37 C 863/20), dass der Vertrag dahingehend anzupassen ist, dass während des Zeitraums der Schließung, nur eine hälftige Mietzahlungspflicht besteht.

Die Neuregelung des Gesetzgebers

Der Gesetzgeber hat nun mit Art. 240 § 7 EGBGB eine besondere Regelung für Geschäftsmietverhältnisse geschaffen. Nach dieser Regelung wird vermutet, dass die staatlich angeordnete Schließung oder Nutzungsbeschränkung der Mietsache eine schwerwiegende Veränderung von Umständen in Sinne des § 313 Abs. 1 BGB sind.

Auswirkungen der Neuregelung

Es ist mehr als fraglich, ob diese im Eiltempo beschlossene Gesetzesänderung in der Praxis eine Auswirkung zeigen wird. Wie dargestellt, geht bereits die Rechtsprechung überwiegend davon aus, dass es sich bei den Schließungen um eine schwerwiegende Veränderung im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB handelt. Insofern ist die neue Regelung nur eine Wiederholung der sich in der Rechtsprechung herausgebildeten Auffassung. Die Neuregelung hat nur insoweit eine Auswirkung, als teilweise von einer Sperrwirkung der bisherigen Covid-19-Gesetzgebung ausgegangen worden ist. Diese Auffassung wird nun kaum noch vertretbar sein.

Ausblick

Bisher liegen nur erstinstanzliche Urteile vor. Gegen einige dieser Urteile ist Berufung eingelegt worden (etwa gegen das Urteil des Landgerichts Heidelberg vom 30.07.2020 – 5 O 66/20). Es ist damit zu rechnen, dass die ersten Entscheidungen der zweiten Instanz im Verlaufe dieses Jahres ergehen werden. Denn der Gesetzgeber hat mit § 44 EGZPO ein Beschleunigungsgebot für Verfahren wegen Mietzahlungsansprüchen im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie eingeführt. Es ist damit zu rechnen, dass auch die Entscheidungen der zweiten Instanz unterschiedlich ausfallen werden. Dies wird nicht allein auf unterschiedlichen Rechtsauffassungen zurückzuführen sein, sondern liegt in der Natur des § 313 Abs. 1 BGB. Daran hat sich auch durch die Neuregelung des Gesetzgebers nichts geändert. Denn ob eine Unzumutbarkeit und damit ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages besteht, ist stets eine Frage der (besonderen) Umstände des Einzelfalles. Verallgemeinerungen sind damit kaum möglich.

Vor dem Hintergrund der sich nur schwer prognostizierbaren Anwendung von § 313 BGB im konkreten Einzelfall, empfiehlt es sich möglichst eine außergerichtliche Einigung zu erzielen. Hierdurch lässt sich am schnellsten und rechtssichersten eine Lösung erreichen. Dabei müssen die Parteien allerdings darauf achten, dass bei der gefundenen Einigung die Schriftform gewahrt wird. Andernfalls kann sich die gut gemeinte Einigung schnell zum Bumerang entwickeln.

Der Beitrag Corona-Pandemie und Gewerberaummietverhältnisse: Muss die Miete noch gezahlt werden? erschien zuerst auf Baurecht 2.0.

Eine ordentliche WEG- Versammlung findet mindestens einmal im Jahr statt und wird normalerweise vom Verwalter einberufen, außerordentliche WEG-Versammlungen finden bei Bedarf statt.

In den ordentlichen WEG-Versammlungen wird – wie auch in jeder Gesellschafterversammlung eines Unternehmens – über die wesentlichen Punkte abgestimmt und entschieden, die die WEG im Folgejahr angehen möchte, von Einholung und Beauftragung von Angeboten über bauliche Maßnahmen und Hausordnung bis zur Beauftragung von Rechtsanwälten für Prozesse gegen Bauträger, Handwerker oder Ex-Verwalter.

Typischerweise finden ordentliche WEG-Versammlungen an einem Wochentag um 17 Uhr statt. Nicht alle Eigentümer nehmen an einer solchen WEG-Versammlung teil, sei es Verhinderung wegen Arbeit oder Urlaub oder sei es Desinteresse oder weitere Anfahrt bei ortsabwesenden Eigentümern.

Dann stellt sich die Frage, wer den Eigentümer in einer WEG-Versammlung vertreten darf/muss.

Besonders bei schwierigen Verhältnissen innerhalb der WEG haben Eigentümer aber manchmal auch das Gefühl, selbst nicht über ausreichend Wissen zu verfügen, um sich bei Problemen innerhalb der Versammlung so zu verhalten, dass die eigenen Rechte gewahrt bleiben. Gerade bei formellen Verstößen verlangt die Rechtsprechung Widersprüche direkt in der Verhandlung. Damit fühlen sich viele Eigentümer ebenso überfordert und im Erkennen solcher Fehler und der Durchsetzung gegenüber dem Verwalter, mögliche Fehler ins Protokoll aufzunehmen.

Dann stellt sich die Frage, ob der Eigentümer mit fachkundigeren Dritten, von Kindern über Eltern bis hin zu Bekannten oder Rechtsanwälten an der WEG-Versammlung teilnehmen dürfe.

Wichtig ist jeweils, dass WEG-Versammlungen nach §§ 23, 24 WEG nicht öffentlich sind, d.h. Dritte Personen an der Versammlung grundsätzlich nicht teilnehmen dürfen. Dies folgt im Rückschluss daraus, dass von einer „Versammlung der Wohnungseigentümer“ die Rede ist.

1. Vertretung

Bei der Teilnahme an der WEG-Versammlung und der Abgabe einer Stimme handelt es sich nicht um ein höchstpersönliches Rechtsgeschäft, sodass eine Vertretung grundsätzlich möglich ist.

Die Erteilung der Vollmacht, also das Rechtsgeschäft, das der Vertretung zugrunde liegt, ist an sich auch nicht formbedürftig. Allerdings findet § 174 BGB nach ganz herrschender Meinung auf die Stimmabgabe innerhalb einer WEG-Versammlung Anwendung, mit der Folge, dass die Stimme eines Vertreters, der seine Vertretungsmacht nicht durch Urkunde nachweisen kann, unwirksam ist, wenn ein Miteigentümer den fehlenden Nachweis gerügt hat.

Einschränkungen dieser gesetzlichen Vorgaben finden sich sehr häufig in der Gemeinschaftsordnung der jeweiligen WEG, die oft Bestandteil der ursprünglichen Teilungserklärung ist. Jeder Eigentümer, der überlegt sich in einer WEG-Versammlung vertreten zu lassen, sollte deshalb zunächst einen Blick in die Gemeinschaftsordnung werfen.

Dort findet sich häufig eine Beschränkung der Vertretung auf den Verwalter, andere Miteigentümer oder den Ehegatten. Eine solche Beschränkung ist nach der ständigen Rechtsprechung zulässig, weil die WEG ein berechtigtes Interesse daran hat den Kreis der in einer WEG-Versammlung anwesenden Personen überschaubar und bekannt zu halten.

Die Vertretung durch andere, als die in der Gemeinschaftsordnung aufgeführten Personen ist dann unzulässig, dies gilt auch für die Vertretung durch Kinder, Eltern, Mieter oder Rechtsanwälte.

Ein Anspruch darauf, dass abweichend von den Regelungen in der Gemeinschaftsordnung eine Vertretung durch andere Personen zugelassen wird besteht nur, wenn es über Jahre eine abweichende Praxis innerhalb der konkreten WEG gab und die „Rückkehr“ zu den Anforderungen der Gemeinschaftsordnung nicht so ausreichend früh angekündigt wurde, dass der betroffene Eigentümer für eine Vertretung sorgen konnte, die den Anforderungen entspricht.

2. Anwesenheit Dritter neben dem Eigentümer

Da es sich bei der WEG-Versammlung um die Versammlung der Eigentümer handelt, darf neben diesen nur der Verwalter teilnehmen. Die Teilnahme sonstiger Dritte ist regelmäßig nur zulässig, wenn kein Eigentümer widerspricht. Gerichte sehen darin nämlich den Verzicht auf den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der jeder WEG offensteht.

Widerspricht aber nur ein Eigentümer der Anwesenheit eines Dritten und wird diese trotzdem nicht von der Teilnahme an der WEG-Versammlung ausgeschlossen, führt dies zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, wenn die Teilnahme nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht und für die Beschlussfassung erheblich war. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn die Anwesenheit gegen die Interessen einzelner Wohnungseigentümer verstößt, wie dies bei Anwesenheit eines Rechtsanwalts, der einzelne Wohnungseigentümer oder die WEG vertritt, regelmäßig der Fall sein wird.

Ein Eigentümer kann die Teilnahme eines Dritten regelmäßig nur aus Gründen der Waffengleichheit verlangen. Dies kann dann der Fall sein, wenn die anderen Eigentümer ebenfalls einen Dritten, z.B. einen Rechtsanwalt hinzuziehen oder wenn der Eigentümer unter dauerhafter persönlicher Erschwernis – z.B. Schwerhörigkeit – leidet und nur so sinnvoll an der WEG-Versammlung teilnehmen kann. Im letzten Fall hat das AG Hannover die Anwesenheit eines Rechtsanwalts als zulässig angesehen, nicht aber über die Zulässigkeit für andere Personen, z.B. Kinder entschieden. Für andere Personen gilt diese Rechtsprechung also nicht.

Der Beitrag Grundwissen: Anwesenheit Dritter in WEG-Versammlungen erschien zuerst auf Baurecht 2.0.

Schönheitsreparaturklauseln sind aber tückisch. Mietverträge sind in der Regel allgemeine Geschäftsbedingungen, die von der Vermieterseite gestellt werden. Sie unterliegen damit einer strengen Wirksamkeitskontrolle. Der Bundesgerichtshof hat bereits eine Vielzahl von Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erachtet. Das gilt für Klauseln, die Schönheitsreparaturen innerhalb von starren Fristen unabhängig von dem tatsächlichen Renovierungsbedürfnis vorsehen (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 Az.: VIII ZR 361/03).Unwirksam ist die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dann, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernimmt und der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der den Mieter so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (BGH, Urteil vom 22.08.2018, IIX ZR 277/16). Eine solche Klausel belastet den Mieter unangemessen, da sie den Mieter verpflichtet, die Wohnung unabhängig von der selbst verursachten Abnutzung zu renovieren und ggf. in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie vom Vermieter erhalten hat (BGH, Urteil vom 18.03.2015, IIX, ZR 185/14).

Folge der Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln

Wenn die Regelung im Mietvertrag, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist, bleibt es bei der gesetzlichen Verteilung der Pflichten. Nach der gesetzlichen Grundregelung ist der Vermieter zur laufenden Instandhaltung verpflichtet, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist. Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel kann also dazu führen, dass der Vermieter die laufende Instandhaltung, also auch die Beseitigung von Gebrauchsabnutzungen während des Mietverhältnisses, schuldet. Der Vermieter ist dann verpflichtet, den Zustand wiederherzustellen, der bei Beginn des Mietverhältnisses bestand.

Bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ist der Vermieter zwar nicht zur Neurenovierung verpflichtet, er müsste aber bei entsprechendem Bedarf (erhebliche Abnutzungen im laufenden Mietverhältnis) diese Abnutzungen beseitigen und den Zustand bei Mietbeginn wiederherstellen. Das wird in den meisten Fällen praktisch kaum möglich sein, da der Vermieter nur entweder renovieren oder nicht renovieren kann. Wie weit die Vermieterpflichten in diesen Fällen reichen, hat der Bundesgerichtshof nun durch zwei beachtenswerte Entscheidungen klargestellt:

Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 08. Juli 2020

Der Bundesgerichtshof hat am 08.07.2020 seine Rechtsprechung fortgeführt und entschieden, welche Ansprüche der Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter hat (Az.: IIX ZR 163/18; IIX ZR 270/18). Ausgangspunkt ist, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert überlassen wurde. Der Vermieter ist dann zur Herstellung des Zustands der Wohnung im Zeitpunkt zur Überlassung verpflichtet. Das bedeutet einerseits, dass der Vermieter nicht uneingeschränkt zur Renovierung verpflichtet ist, er sich aber andererseits nicht darauf berufen kann, unter keinen Umständen Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis zu schulden.

Da die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustands in der Regel nicht praktikabel und wirtschaftlich nicht sinnvoll ist, findet der Bundesgerichtshof eine salomonische Lösung. Der Mieter kann in diesen Fällen vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen, muss sich dann aber in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen. Dies wird regelmäßig auf eine hälftige Kostenbeteiligung des Mieters an den Renovierungskosten hinauslaufen.

Mit diesem Ergebnis dürften die Fälle, in denen Mieter vom Vermieter die Renovierung verlangen, nicht mehr häufig vorkommen, da die Kostenbelastung einer vom Fachunternehmen durchgeführten Renovierung auch bei nur hälftiger Beteiligung für die meisten Mieter nicht in Betracht kommt.

Folgen für die Vertragsgestaltung

Vermieter sollten in ihren formularmäßig verwendeten Mietverträgen prüfen, ob die darin enthaltenen Klauseln zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam sind. Bei Wohnungen, die unrenoviert übergeben werden, verbietet sich eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter. Man könnte daran denken, zusätzlich zur Klausel mit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter eine Regelung aufzunehmen, dass der Vermieter unter keinen Umständen die Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis schuldet. Eine solche Klausel dürfte nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber nicht wirksam sein.

Es ist daher zu empfehlen, bei Schönheitsreparaturklauseln danach zu unterscheiden, ob die Mieträume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden. Bei einem Mietvertrag über renovierte Räume ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zulässig, solange der Mieter Schönheitsreparaturen nur bei einem entsprechenden Bedarf schuldet. Bei unrenoviert übergebenen Räumen dürfte sich eine Regelung empfehlen, dass der Vermieter im laufenden Mietverhältnis keine Schönheitsreparaturen schuldet und der Mieter weder im laufenden Mietverhältnis, noch bei Beendigung Schönheitsreparaturen ausführen muss, auch wenn nach dem objektiven Zustand der Mieträume ein entsprechendes Bedürfnis besteht.

Alternativ wäre auch eine Regelung denkbar, die den Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Bedarf verpflichtet, sofern der Vermieter einen angemessenen Ausgleich dafür gewährt, dass die Mieträume nicht „frisch renoviert“ übergeben wurden. Es dürfte aber schwierig sein, die Höhe des angemessenen Ausgleichs zu bestimmen, weil die Angemessenheit vom Zustand der Mieträume bei Beginn des Mietverhältnisses einerseits und bei Durchführung der Schönheitsreparaturen andererseits abhängig ist. Ein Ansatzpunkt könnte hier allenfalls sein, die Kosten hälftig zu teilen, wie das auch vom Bundesgerichtshof für den umgekehrten Fall (Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Durchführung der Schönheitsreparaturen) entschieden wurde.

Regelungsempfehlung

Bei unrenoviert übergebenen Räumen erscheint die einfachste und angemessene Lösung, dass weder der Mieter noch der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.

Der Beitrag Schönheitsreparaturen durch den Vermieter (Anmietung einer unrenovierten Wohnung) erschien zuerst auf Baurecht 2.0.