Grundwissen: Anwesenheit Dritter in WEG-Versammlungen

Wer Eigentümer einer Wohnung ist kommt regelmäßig mit ihr in Kontakt oder sollte dies jedenfalls tun – der WEG-Versammlung.

Eine ordentliche WEG- Versammlung findet mindestens einmal im Jahr statt und wird normalerweise vom Verwalter einberufen, außerordentliche WEG-Versammlungen finden bei Bedarf statt.

In den ordentlichen WEG-Versammlungen wird – wie auch in jeder Gesellschafterversammlung eines Unternehmens – über die wesentlichen Punkte abgestimmt und entschieden, die die WEG im Folgejahr angehen möchte, von Einholung und Beauftragung von Angeboten über bauliche Maßnahmen und Hausordnung bis zur Beauftragung von Rechtsanwälten für Prozesse gegen Bauträger, Handwerker oder Ex-Verwalter.

Typischerweise finden ordentliche WEG-Versammlungen an einem Wochentag um 17 Uhr statt. Nicht alle Eigentümer nehmen an einer solchen WEG-Versammlung teil, sei es Verhinderung wegen Arbeit oder Urlaub oder sei es Desinteresse oder weitere Anfahrt bei ortsabwesenden Eigentümern.

Dann stellt sich die Frage, wer den Eigentümer in einer WEG-Versammlung vertreten darf/muss.

Besonders bei schwierigen Verhältnissen innerhalb der WEG haben Eigentümer aber manchmal auch das Gefühl, selbst nicht über ausreichend Wissen zu verfügen, um sich bei Problemen innerhalb der Versammlung so zu verhalten, dass die eigenen Rechte gewahrt bleiben. Gerade bei formellen Verstößen verlangt die Rechtsprechung Widersprüche direkt in der Verhandlung. Damit fühlen sich viele Eigentümer ebenso überfordert und im Erkennen solcher Fehler und der Durchsetzung gegenüber dem Verwalter, mögliche Fehler ins Protokoll aufzunehmen.

Dann stellt sich die Frage, ob der Eigentümer mit fachkundigeren Dritten, von Kindern über Eltern bis hin zu Bekannten oder Rechtsanwälten an der WEG-Versammlung teilnehmen dürfe.

Wichtig ist jeweils, dass WEG-Versammlungen nach §§ 23, 24 WEG nicht öffentlich sind, d.h. Dritte Personen an der Versammlung grundsätzlich nicht teilnehmen dürfen. Dies folgt im Rückschluss daraus, dass von einer „Versammlung der Wohnungseigentümer“ die Rede ist.

1. Vertretung

Bei der Teilnahme an der WEG-Versammlung und der Abgabe einer Stimme handelt es sich nicht um ein höchstpersönliches Rechtsgeschäft, sodass eine Vertretung grundsätzlich möglich ist.

Die Erteilung der Vollmacht, also das Rechtsgeschäft, das der Vertretung zugrunde liegt, ist an sich auch nicht formbedürftig. Allerdings findet § 174 BGB nach ganz herrschender Meinung auf die Stimmabgabe innerhalb einer WEG-Versammlung Anwendung, mit der Folge, dass die Stimme eines Vertreters, der seine Vertretungsmacht nicht durch Urkunde nachweisen kann, unwirksam ist, wenn ein Miteigentümer den fehlenden Nachweis gerügt hat.

Einschränkungen dieser gesetzlichen Vorgaben finden sich sehr häufig in der Gemeinschaftsordnung der jeweiligen WEG, die oft Bestandteil der ursprünglichen Teilungserklärung ist. Jeder Eigentümer, der überlegt sich in einer WEG-Versammlung vertreten zu lassen, sollte deshalb zunächst einen Blick in die Gemeinschaftsordnung werfen.

Dort findet sich häufig eine Beschränkung der Vertretung auf den Verwalter, andere Miteigentümer oder den Ehegatten. Eine solche Beschränkung ist nach der ständigen Rechtsprechung zulässig, weil die WEG ein berechtigtes Interesse daran hat den Kreis der in einer WEG-Versammlung anwesenden Personen überschaubar und bekannt zu halten.

Die Vertretung durch andere, als die in der Gemeinschaftsordnung aufgeführten Personen ist dann unzulässig, dies gilt auch für die Vertretung durch Kinder, Eltern, Mieter oder Rechtsanwälte.

Ein Anspruch darauf, dass abweichend von den Regelungen in der Gemeinschaftsordnung eine Vertretung durch andere Personen zugelassen wird besteht nur, wenn es über Jahre eine abweichende Praxis innerhalb der konkreten WEG gab und die „Rückkehr“ zu den Anforderungen der Gemeinschaftsordnung nicht so ausreichend früh angekündigt wurde, dass der betroffene Eigentümer für eine Vertretung sorgen konnte, die den Anforderungen entspricht.

2. Anwesenheit Dritter neben dem Eigentümer

Da es sich bei der WEG-Versammlung um die Versammlung der Eigentümer handelt, darf neben diesen nur der Verwalter teilnehmen. Die Teilnahme sonstiger Dritte ist regelmäßig nur zulässig, wenn kein Eigentümer widerspricht. Gerichte sehen darin nämlich den Verzicht auf den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der jeder WEG offensteht.

Widerspricht aber nur ein Eigentümer der Anwesenheit eines Dritten und wird diese trotzdem nicht von der Teilnahme an der WEG-Versammlung ausgeschlossen, führt dies zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, wenn die Teilnahme nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht und für die Beschlussfassung erheblich war. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn die Anwesenheit gegen die Interessen einzelner Wohnungseigentümer verstößt, wie dies bei Anwesenheit eines Rechtsanwalts, der einzelne Wohnungseigentümer oder die WEG vertritt, regelmäßig der Fall sein wird.

Ein Eigentümer kann die Teilnahme eines Dritten regelmäßig nur aus Gründen der Waffengleichheit verlangen. Dies kann dann der Fall sein, wenn die anderen Eigentümer ebenfalls einen Dritten, z.B. einen Rechtsanwalt hinzuziehen oder wenn der Eigentümer unter dauerhafter persönlicher Erschwernis – z.B. Schwerhörigkeit – leidet und nur so sinnvoll an der WEG-Versammlung teilnehmen kann. Im letzten Fall hat das AG Hannover die Anwesenheit eines Rechtsanwalts als zulässig angesehen, nicht aber über die Zulässigkeit für andere Personen, z.B. Kinder entschieden. Für andere Personen gilt diese Rechtsprechung also nicht.

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