Referentenentwurf zum Gebäudetyp-E-Gesetz bleibt hinter seinen Möglichkeiten zurück
In nahezu allen deutschen Großstädten mangelt es an Wohnraum. Die im Koalitionsvertrag vereinbarten Ziele zur Errichtung neuer Wohnungen werden trotz erheblicher politischer Unterstützung jedes Jahr erheblich verfehlt. Die Versuche diverser Kommunen selbst die fehlenden Wohnungen zu errichten, dürften weitgehend als gescheitert angesehen werden. Hinzu kommt, dass in den letzten Jahren zu einem Einbruch bei den Baugenehmigungen gekommen ist, verursacht v.a. durch eine Kombination aus höheren (eigentlich eher wieder normalen) Darlehenszinsen und gleichzeitig hohen Baupreisen.
Die Ursache für die hohen Baupreise wird von Fachleuten auch darin gesehen, dass jedes Vorhaben hohe Anforderungen erfüllen muss, regelmäßig die sog. allgemein anerkannten Regeln der Technik. Häufig sind diese in den sog. DIN-Normen niedergelegt, von denen es rund 3.900 mit Relevanz für das Bauen gibt. Und bei weitem nicht alle sind für die Sicherheit eines Gebäudes relevant. In den letzten Jahrzehnten hat sich vielmehr die Tendenz entwickelt auch Komfort- und sonstige Aspekte in DIN-Normen aufzunehmen.
Da es der ständigen zivilrechtlichen Rechtsprechung entspricht, dass allgemein anerkannte Regeln der Technik regelmäßig den geschuldeten Mindeststandart wiedergeben und für DIN-Normen eine Vermutung bestehen soll, dass sie die allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, gleichzeitig an die Vereinbarung von Abweichungen quasi unerfüllbare Vorgaben gemacht werden, führt dies praktisch dazu, dass DIN-Normen immer eingehalten werden müssen. Und dies führt konsequenterweise zu einer erheblichen Verteuerung der Errichtungskosten.
Schon vor einigen Jahren kam deshalb von Architektenverbänden der Vorschlag eines neuen Bautyps, nämlich des Gebäudetyps E. In einigen Bundesländern ist er auf öffentlich-rechtlicher Ebene der Landesbauordnungen auch eingeführt.
Es hat sich aber schnell herausgestellt, dass es v.a. auch zivilrechtlicher Regelungen bedarf, damit nicht jedes Gebäude des Typs E rechtlich als mangelhaft einzuordnen ist.
Am 29. Juli 2024 hat das BMJ deshalb seinen „Referentenentwurf: Entwurf eines Gesetzes zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus (Gebäudetyp-E-Gesetz)“ vorgestellt. Anders als die Bezeichnung „Gebäudetyp E“ vermuten lässt, soll durch das geplante Gesetz kein neuer Gebäudetypus eingeführt werden. Mit dem Schlagwort „Gebäudetyp E“ wird der Wunsch zusammengefasst, Bauen in Deutschland einfacher, innovativer und kostengünstiger zu ermöglichen. Der Referentenentwurf für das Gebäudetyp-E-Gesetz bleibt insgesamt jedoch leider hinter den Bedürfnissen der Akteure in der Baubrache zurück. Es ist nur zu hoffen, dass er in der vorgeschlagenen Form nicht in Kraft tritt.
I. Geplante Änderungen
Der Referentenentwurf zum Gebäudetyp-E-Gesetz sieht zwei wesentliche Neuerungen im Bauvertragsrecht vor.
Neue Vermutungsregelung bei Bauverträgen
Der Entwurf sieht vor, dem § 650a BGB einen neuen Absatz 3 anzufügen. Dieser soll lauten:
„(3) Es wird vermutet, dass
1. bautechnische Normungen, die sicherheitstechnische Festlegungen enthalten, anerkannte Regeln der Technik sind und
2. bautechnische Normungen, die reine Ausstattungs- und Komfortmerkmale abbilden, keine anerkannten Regeln der Technik sind.“
Diese Vermutung ist inspiriert von einer Differenzierung, die das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 9.2.2023 – I-5 U 227/21 vorgenommen hat.
Neuer Vertragstyp: Der „Gebäudevertrag zwischen fachkundigen Unternehmern“
Der Referentenentwurf zum Gebäudetyp-E-Gesetz sieht außerdem die Einführung eines gänzlich neuen Vertragstyps vor: den „Gebäudevertrag zwischen fachkundigen Unternehmern“. Die Neuerung soll durch die Neufassung des 4. Kapitels im Werkvertragsrecht verwirklicht werden:
„Kapitel 4
Gebäudebauverträge zwischen fachkundigen Unternehmern
§ 650o
Beschaffenheitsvereinbarung und Sachmängelhaftung
(1) Ein Gebäudebauvertrag ist ein Bauvertrag im Sinne des § 650a Absatz 1 Satz 1, der ein Gebäude, die zu einem Gebäude gehörende Außenanlage oder einen Teil davon betrifft. Für Gebäudebauverträge zwischen fachkundigen Unternehmern gelten die Absätze 2 und 3.
(2) In der Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 633 Absatz 2 Satz 1 können die Vertragsparteien von den anerkannten Regeln der Technik abweichen, ohne dass der Unternehmer den Besteller über die mit dieser Abweichung verbundenen Risiken und Konsequenzen aufklären muss.
(3) Ist keine Beschaffenheit vereinbart, begründet ein Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik dann keinen Sachmangel im Sinne des § 633 Absatz 2 Satz 2, wenn
1. die dauerhafte Sicherheit und Eignung des Gebäudes, der Außenanlage oder des Teils davon für die vertragsgemäße oder sonst für die gewöhnliche Verwendung durch eine gleichwertige Ausführung gewährleistet ist und
2. der Unternehmer dem Besteller diese Abweichung vor Ausführung der Bauleistung anzeigt und der Besteller dieser nicht unverzüglich widerspricht.“
II. Probleme und Bewertung
Die geplanten Änderungen stehen beide im Zusammenhang mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik (aRdT). Allgemein anerkannte Regeln der Technik bezeichnen Regeln für den Entwurf und die Ausführung von baulichen Anlagen oder technischen Objekten, die die herrschende Ansicht der technischen Fachleute darstellen und sich in der Praxis bewährt haben. Nach ständiger BGH-Rechtsprechung verpflichtet sich der Werkunternehmer bei Vertragsabschluss stillschweigend zur Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik seines Fachs (BGHZ 139, 16 (19) = NJW 1998, 2814; BGH NZBau 2011, 415 Rn. 11; BauR 1997, 638 (639) = NJW-RR 1997, 1106; 1995, 472; BB 1985, 1561 = NJW 1985, 1769) als Mindeststandort. Die Einhaltung der aRdT ist dementsprechend auch Voraussetzung für die Mangelfreiheit des Werks nach § 633 BGB. Der BGH lässt ein vertragliches Abweichen von den Mindeststandards der aRdT nur unter hohen Voraussetzungen zu, weshalb dies in der Praxis kaum (wirksam) geschieht.
Aus der Baubranche wird diese Rechtsprechung aus mehreren Gründen kritisiert. Zum einen zwingt die Einhaltung aRdT die Vertragsparteien zur Verwirklichung bautechnischer Standards, die mitunter weder benötigt noch gewünscht seien, was im Ergebnis zu einer Verteuerung der Baumaßnahme führe. Die Verpflichtung zur Einhaltung der aRdT verhindere außerdem Innnovation im Bau, da innovative Bauprodukte und Bauverfahren sich schon denklogisch bisher nicht in der Praxis bewährt haben können. Aus rechtlicher Hinsicht ist vor allem zu kritisieren, dass ein Werk aufgrund der BGH-Rechtsprechung trotz Gebrauchstauglichkeit sachmangelhaft sein kann. Der Referentenentwurf verfestigt nun diese Rechtsprechung, trotz der berechtigten Kritik aus der Baubranche.
Positiv hervorzuheben ist die Anlehnung an die Rechtsprechung des OLG Düsseldorf aus seinem Urteil vom 9.2.2023 – I-5 U 227/21 in den Entwurf. Der Senat hatte darin zwischen DIN-Normen, die das Sicherheits- und Qualitätsniveau betreffen und DIN-Normen, die lediglich Standards für Ausstattungsfragen festlegen, differenziert und für letztere eine Vermutung als aRdT verneint. Diesen Grundgedanken greift der Entwurf auf und entwickelt ihn mit dem geplanten neuen Absatz 3 des § 650a BGB weiter. Durch die darin enthaltene Vermutung wird vor allem klargestellt, dass bautechnische Normungen, die nur Ausstattungs- und Komfortmerkmale enthalten, keine aRdT sind. Sollte der Unternehmer aus welchen Gründen auch immer zur Einhaltung der aRdT verpflichtet sein, kann ein Sachmangel nicht auf jeden Normungsverstoß gestützt werden. Bislang war nämlich zumindest höchstrichterlich nicht entschieden, welche Regelungen genau von den aRdT umfasst sind, weshalb es bislang auch vertretbar ist, in einem Verstoß gegen eine DIN-Norm, die keine sicherheitstechnische Feststellung enthält, einen Verstoß gegen die aRdT zu sehen. Dieser Argumentation hatte zumindest das OLG Düsseldorf jedoch bereits eine Absage erteilt.
Allerdings ist unklar, warum die Regelung nur für Verträge zwischen fachkundigen Unternehmen greifen soll und was darunter eigentlich zu verstehen ist. Auch die Einschränkung auf Gebäude macht überhaupt keinen Sinn. Gerade die extrem wichtigen- und teuren Infrastrukturprojekte bieten sich für Abweichungen geradezu an, da hier regelmäßig nur Beteiligte vorhanden sind (Staat und Bauindustrie), die über eine hohe Baukompetenz verfügen. Auch ist die Nutzungskette bei Gebäuden, die eine Vielzahl von unterschiedlichen Vertragstypen umfasst, bisher in keiner Weise berücksichtigt. Was ist mit Bauträgerverträgen, die regelmäßig mit Verbrauchern abgeschlossen werden? Was ist mit Mietverträgen für solche (Wohn-)Gebäude? Und wer legt eigentlich fest, welche Festlegung in DIN-Normen sicherheitstechnisch relevant ist und welche nicht? Hier werden Sachverständige und Juristen über Jahre beschäftigt sein.
Der geplante „Gebäudevertrag zwischen fachkundigen Unternehmern“ wäre insgesamt der sechste Vertragstyp im Werkvertragsrecht. Er differenziert erstmalig zwischen Unternehmern und „fachkundigen Unternehmern“. Das geplante neue Kapitel wirft Fragen auf: Was ist ein fachkundiger Unternehmer und wieso soll die Geltung der in ihm geplanten Regelungen auf diese beschränkt sein?
Die Möglichkeit einer vereinfachten Abweichung von den aRdT erfüllt nur dann das primäre Zweck des Gesetzesentwurfes bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, wenn die Abweichungen auch gegenüber Verbrauchern – als letztlichen Nutzern des Wohnraums – zulässig sind. Nach dem bisherigen Entwurf wird gerade dieses Ziel klar verfehlt.
Um Verbraucher ausreichend zu schützen, könnte eine Regelung eingeführt werden, nach der eine Abweichung von den aRdT nur nach verpflichtender Aufklärung durch den Unternehmer erfolgen kann, wobei dann der Gesetzgeber möglichst klare Vorgaben machen sollte, welche Anforderungen an eine solche Aufklärung zu stellen sind.
Die Einführung eines weiteren Vertragstypus im Werkvertragsrecht und die damit einhergehende weitere Zersplitterung desselben ist jedenfalls nicht erforderlich, denn der Inhalt der Regelung des § 650o BGB-E (oder sogar eine weitergehende Regelung) könnte, bei Verbraucherverträgen einhergehend mit einer Aufklärungspflicht des Unternehmers, auch ebenso gut in das Bauvertragsrecht oder sogar in das allgemeine Werkvertragsrecht aufgenommen werden.
Und zuletzt könnte eine erhebliche Verbesserung auch dadurch erzielt werden, dass die DIN-Normen „ausgemistet“ werden. Aber dieser Ansatz wird wohl nicht zeitnah umgesetzt werden.
