Vorsicht: Verjährungsfallen!

Vor allem im professionellen Bauen hat es sich eingebürgert, vor Ablauf der Verjährungsfrist für Mängelansprüche (umgangssprachlich: Gewährleistungsfrist) eine sogenannte Gewährleistungsnachschau zu machen. Vor Ablauf der Verjährungsfrist (beim BGB-Vertrag 5 Jahre, beim VOB-Vertrag 4 Jahre) wird das Bauvorhaben einer Prüfung unterzogen, ob über die vergangenen Jahre Mängel aufgetreten sind, die bei Abnahme nicht erkennbar waren. Werden solche Mängel entdeckt und erklärt sich der Unternehmer bereit, diese Mängel zu beseitigen, ergeben sich für den Bauherrn im Hinblick auf die Verjährungsfrist in der Regel keine Probleme. Ebenso eindeutig, wenn auch weniger erfreulich, ist die Situation, dass der Unternehmer seine Einstandspflicht zur Mangelbeseitigung rundweg ablehnt oder sich überhaupt nicht meldet.

I. Verhandlungen

Kommt man aber ins Gespräch über die gerügten Mängel und erscheint eine außergerichtliche Lösung greifbar, wird dies für den Bauherrn oft zu einem Wettlauf gegen die Zeit. Zwar führen auch Verhandlungen über einen Anspruch dazu, dass der Ablauf der Verjährungsfrist gehemmt wird (§ 203 BGB), es ist für den Bauherrn möglicherweise keineswegs sicher, ob man sich schon in einem solchen eindeutigen Verhandlungsstadium befindet. Genügt es dazu, dass der Unternehmer sich bereit erklärt, „sich die Mängel einmal anzusehen“?

II. Erklärungen des Unternehmens zur Mangelbeseitigung

Besser wäre es, er würde seine Einstandspflicht anerkennen. Damit würde die Verjährungsfrist für den Bauherrn neu beginnen (§ 212 Abs. 1, Nr. 1 BGB). Ein solches Anerkenntnis liegt in der Zusage, die Mängel zu beseitigen oder natürlich im Beginn der Mangelbeseitigungsarbeiten. Aber schon hier lauern Gefahren:

Was, wenn der Unternehmer erklärt, er werde berechtigte Mängelansprüche selbstverständlich erfüllen? Die Erklärung ist wertlos, denn der Unternehmer bestätigt damit nicht, dass die von dem Bauherrn gerügten Mängel anerkannt und beseitigt werden. Es ist vielmehr eine allgemeine Erklärung, sich rechtstreu zu verhalten. In der Auseinandersetzung über den konkreten Mangel kann er immer noch einwenden, es handle sich nicht um einen Mangel, sondern zum Beispiel um eine gebrauchsverursachte Abnutzungserscheinung. Wird dem Unternehmer dann allerdings nachgewiesen, dass es sich bei dem vom Bauherrn gerügten Fehler um einen Mangel handelt, wird der Unternehmer sich nicht mit Erfolg auf Verjährung berufen können.

Gefährlicher ist es, wenn der Unternehmer erklärt, den vom Bauherrn gerügten Mangel selbstverständlich kulanterweise zu beseitigen. Was sich zunächst vorteilhaft anhört, ist risikobehaftet. Wer nämlich aus Kulanz handelt, erklärt damit, gerade nicht rechtlich dazu verpflichtet zu sein. Die Erklärung, aus Kulanz zu handeln ist also kein Anerkenntnis und hindert die Verjährung nicht.

III. Verjährungsverzichtserklärungen

Bei vielen Unternehmern, insbesondere bei rechtlicher Beratung, hat es sich eingebürgert, für die Zeit der Diskussion über das Bestehen eines Mangels auf die Einrede der Verjährung zu verzichten, damit der Bauherr nicht gezwungen ist, gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um die Verjährung zu verhindern. (Beim VOB-Vertrag genügt dem Wortlaut nach die schriftliche Mangelrüge zur Verhinderung der Verjährung. Schriftlich bedeutet in diesem Fall, dass die Textform genügt, also zum Beispiel E-Mail oder Telefax, §127 Abs. 2 BGB. Ob diese Regelung der VOB/B allerdings zukünftig eine AGB-Kontrolle standhalten wird, ist ungewiss. Zahlreiche Vorschriften der VOB/B hat der Bundegerichtshof inzwischen als AGB-widrig „kassiert“.). Solche Verjährungsverzichte sind gefährlich. Üblicherweise werden sie so formuliert, dass der (vermeintliche) Schuldner für einen bestimmten Zeitraum auf die Einrede der Verjährung verzichtet, dies allerdings unter der Bedingung, dass nicht schon Verjährung eingetreten ist. Die Formulierung ist an sich unschädlich, jedenfalls dann, wenn sie zum ersten Mal verwendet wird und die Erklärung zu einem Zeitpunkt abgegeben wird, zu dem die Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist – im Eingangsbeispiel also vor Ablauf der 5-Jahres-Frist.

Problematisch wird es, wenn sich die Verhandlungen über das Bestehen oder Nichtbestehen des Mangels hinziehen (zum Beispiel, weil Subunternehmer eingebunden werden müssen) und der Ablauf der in der Verzichtserklärung angegebenen Frist droht. In diesen Fällen wird der Auftraggeber also darum bitten, den Verjährungsverzicht zu verlängern. Hier lauert nun Gefahr:

Gibt der Auftragnehmer erneut die Erklärung ab, auf die Einrede der Verjährung bis zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt zu verzichten, dies unter der Bedingung, dass Verjährung noch nicht eingetreten ist, ist dies nun für den Bauherrn gefährlich:

Zu diesem Zeitpunkt, zu dem der Unternehmer die Erklärung abgibt, ist unstreitig die Verjährung bereits eingetreten: Die 5-jährige Gewährleistungsfrist ist um. Der Verzicht auf die Einrede der Verjährung verhindert nicht den Ablauf der Frist. Die Erklärung führt nur dazu, dass der Unternehmer sich nicht auf Verjährung berufen darf. Nun erklärt der Unternehmer aber bei seinem zweiten Verjährungsverzicht, dass er erneut verzichten werde, vor Gericht Verjährung einzuwenden. Er stellt dies allerdings unter die Bedingung, dass Verjährung noch nicht eingetreten ist, was zum Zeitpunkt der Erklärung aber unstreitig passiert ist.

Nun kann man die Erklärung natürlich dahingehend auslegen, dass der ursprüngliche Verjährungsverzicht verlängert werden sollte – das wäre unschädlich. Es ist möglicherweise auch ein Verstoß gegen Treu und Glauben; in einer solchen Verhandlungssituation mit einer gleichlautenden Erklärung den Eindruck zu erwecken, man werde sich nicht auf Verjährung berufen, und dann später das Verjährungsargument dennoch zu ziehen. Rechtlich sauberer als ein erneuter Verjährungsverzicht wäre es allerdings, den ursprünglichen Verjährungsverzicht zu verlängern oder noch besser: eine Vereinbarung über die Verjährungsfrist zu treffen. Die Parteien können nämlich auch durch eine vertragliche Vereinbarung die Verjährungsfrist verlängern. Auf einen Verzicht der Einrede der Verjährung kommt es dann nicht mehr an. Wenn man diesen Weg wählt, sollte man allerdings im Auge behalten, dass möglicherweise Sicherheiten für die Gewährleistung gegeben sind und die Sicherungsgeber (zum Beispiel Banken) durch eine solche Erklärung nicht ohne Weiteres gebunden werden. Sie müssen also sinnvollerweise einbezogen werden.

IV. Fazit

Der Einwand der Verjährung ist ein scharfes Schwert und die Sorge, dass Ansprüche verjähren könnten, oftmals begründet. Mit der richtigen rechtlichen Beratung schnappt die Verjährungsfalle aber nicht zu!