Schönheitsreparaturen durch den Vermieter (Anmietung einer unrenovierten Wohnung)

In Mietverträgen ist es üblich, die laufenden Schönheitsreparaturen und bei Bedarf notwendige Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietvertrages dem Mieter aufzuerlegen. Das bedeutet dann auch zwangsläufig, dass der Vermieter während es laufenden Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist, den bei Vertragsbeginn bestehenden Zustand der Mietsache laufend wiederherzurichten.

Schönheitsreparaturklauseln sind aber tückisch. Mietverträge sind in der Regel allgemeine Geschäftsbedingungen, die von der Vermieterseite gestellt werden. Sie unterliegen damit einer strengen Wirksamkeitskontrolle. Der Bundesgerichtshof hat bereits eine Vielzahl von Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erachtet. Das gilt für Klauseln, die Schönheitsreparaturen innerhalb von starren Fristen unabhängig von dem tatsächlichen Renovierungsbedürfnis vorsehen (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 Az.: VIII ZR 361/03).Unwirksam ist die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dann, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernimmt und der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der den Mieter so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (BGH, Urteil vom 22.08.2018, IIX ZR 277/16). Eine solche Klausel belastet den Mieter unangemessen, da sie den Mieter verpflichtet, die Wohnung unabhängig von der selbst verursachten Abnutzung zu renovieren und ggf. in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie vom Vermieter erhalten hat (BGH, Urteil vom 18.03.2015, IIX, ZR 185/14).

Folge der Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln

Wenn die Regelung im Mietvertrag, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist, bleibt es bei der gesetzlichen Verteilung der Pflichten. Nach der gesetzlichen Grundregelung ist der Vermieter zur laufenden Instandhaltung verpflichtet, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist. Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel kann also dazu führen, dass der Vermieter die laufende Instandhaltung, also auch die Beseitigung von Gebrauchsabnutzungen während des Mietverhältnisses, schuldet. Der Vermieter ist dann verpflichtet, den Zustand wiederherzustellen, der bei Beginn des Mietverhältnisses bestand.

Bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ist der Vermieter zwar nicht zur Neurenovierung verpflichtet, er müsste aber bei entsprechendem Bedarf (erhebliche Abnutzungen im laufenden Mietverhältnis) diese Abnutzungen beseitigen und den Zustand bei Mietbeginn wiederherstellen. Das wird in den meisten Fällen praktisch kaum möglich sein, da der Vermieter nur entweder renovieren oder nicht renovieren kann. Wie weit die Vermieterpflichten in diesen Fällen reichen, hat der Bundesgerichtshof nun durch zwei beachtenswerte Entscheidungen klargestellt:

Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 08. Juli 2020

Der Bundesgerichtshof hat am 08.07.2020 seine Rechtsprechung fortgeführt und entschieden, welche Ansprüche der Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter hat (Az.: IIX ZR 163/18; IIX ZR 270/18). Ausgangspunkt ist, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert überlassen wurde. Der Vermieter ist dann zur Herstellung des Zustands der Wohnung im Zeitpunkt zur Überlassung verpflichtet. Das bedeutet einerseits, dass der Vermieter nicht uneingeschränkt zur Renovierung verpflichtet ist, er sich aber andererseits nicht darauf berufen kann, unter keinen Umständen Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis zu schulden.

Da die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustands in der Regel nicht praktikabel und wirtschaftlich nicht sinnvoll ist, findet der Bundesgerichtshof eine salomonische Lösung. Der Mieter kann in diesen Fällen vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen, muss sich dann aber in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen. Dies wird regelmäßig auf eine hälftige Kostenbeteiligung des Mieters an den Renovierungskosten hinauslaufen.

Mit diesem Ergebnis dürften die Fälle, in denen Mieter vom Vermieter die Renovierung verlangen, nicht mehr häufig vorkommen, da die Kostenbelastung einer vom Fachunternehmen durchgeführten Renovierung auch bei nur hälftiger Beteiligung für die meisten Mieter nicht in Betracht kommt.

Folgen für die Vertragsgestaltung

Vermieter sollten in ihren formularmäßig verwendeten Mietverträgen prüfen, ob die darin enthaltenen Klauseln zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam sind. Bei Wohnungen, die unrenoviert übergeben werden, verbietet sich eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter. Man könnte daran denken, zusätzlich zur Klausel mit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter eine Regelung aufzunehmen, dass der Vermieter unter keinen Umständen die Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis schuldet. Eine solche Klausel dürfte nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber nicht wirksam sein.

Es ist daher zu empfehlen, bei Schönheitsreparaturklauseln danach zu unterscheiden, ob die Mieträume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden. Bei einem Mietvertrag über renovierte Räume ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zulässig, solange der Mieter Schönheitsreparaturen nur bei einem entsprechenden Bedarf schuldet. Bei unrenoviert übergebenen Räumen dürfte sich eine Regelung empfehlen, dass der Vermieter im laufenden Mietverhältnis keine Schönheitsreparaturen schuldet und der Mieter weder im laufenden Mietverhältnis, noch bei Beendigung Schönheitsreparaturen ausführen muss, auch wenn nach dem objektiven Zustand der Mieträume ein entsprechendes Bedürfnis besteht.

Alternativ wäre auch eine Regelung denkbar, die den Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Bedarf verpflichtet, sofern der Vermieter einen angemessenen Ausgleich dafür gewährt, dass die Mieträume nicht „frisch renoviert“ übergeben wurden. Es dürfte aber schwierig sein, die Höhe des angemessenen Ausgleichs zu bestimmen, weil die Angemessenheit vom Zustand der Mieträume bei Beginn des Mietverhältnisses einerseits und bei Durchführung der Schönheitsreparaturen andererseits abhängig ist. Ein Ansatzpunkt könnte hier allenfalls sein, die Kosten hälftig zu teilen, wie das auch vom Bundesgerichtshof für den umgekehrten Fall (Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Durchführung der Schönheitsreparaturen) entschieden wurde.

Regelungsempfehlung

Bei unrenoviert übergebenen Räumen erscheint die einfachste und angemessene Lösung, dass weder der Mieter noch der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.

Das könnte dich auch interessieren …

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Diese Website verwendet Akismet, um Spam zu reduzieren. Erfahre mehr darüber, wie deine Kommentardaten verarbeitet werden.