Reaktion auf Berliner Mietendeckel: Mietverträge richtig gestalten

Berliner Vermieter sind nervös und verunsichert. Bereits vor dem Inkrafttreten des Berliner Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (sogenannter Berliner Mietendeckel) sind Berliner Vermieter mit einem Eilantrag gegen das Gesetz vor dem Bundesverfassungsgericht gescheitert. Das Bundesverfassungsgericht hat in dem Beschluss vom 13.02.2020 (1 BvQ12/20) aber nicht inhaltlich über das Gesetz entschieden, sondern den Antrag als verfrüht und damit unzulässig verworfen. Der aktuelle Stand zum Berliner Mietendeckel ist: der Senat hat das Gesetz zur Mietenbegrenzung am 31.01.2020 in zweiter Lesung verabschiedet. Eine dritte Lesung ist nicht erforderlich. Das Gesetz ist einen Tag nach der Veröffentlichung, am 23.02.2020, in Kraft getreten.

In Berlin ist es jetzt verboten, höhere Mieten als die im Gesetz vorgesehenen Höchstmieten zu vereinbaren. Nach Ablauf von neun Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes können überhöhte Mieten auch durch eine Behörde (die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung) per Verwaltungsakt herabgesetzt werden.

Das Gesetz wird in Fachkreisen überwiegend für verfassungswidrig gehalten. Ein ausführliches Rechtsgutachten des prominenten Verfassungsrechtlers und ehemaligen Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts Dr. Hans-Jürgen Papier kommt zu einem eindeutigen Ergebnis: „Die Länder, somit auch der Landesgesetzgeber von Berlin, verfügen nach dem Grundgesetz unter keinen rechtlichen Gesichtspunkt über eine Gesetzgebungskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels.“ Der Bundesgesetzgeber hat mit Regelungen zur Mietpreisbremse (insbesondere § 556d BGB) Regelungen zur Begrenzung der Mietpreise getroffen. Allein der Umstand, dass die Berliner Regierungsparteien diese Regelungen für nicht ausreichend halten, begründet keine Gesetzgebungszuständigkeit des Landes. Das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung ist deshalb wegen der fehlenden Gesetzgebungskompetenz nichtig. Die Fraktionen der CDU und FDP im Bundestag haben bereits angekündigt, die Nichtigkeit des Berliner Gesetzes durch eine Klage vor dem Bundesverfassungsgericht feststellen zu lassen.

Berliner Vermieter stehen jetzt vor einem Dilemma: Wenn sie sich gesetzeskonform verhalten wollen und bei Neuvermietungen den Berliner Mietpreisdeckel beachten, müssen sie Mieten vereinbaren, die weit unterhalb der marktüblichen Miete liegen. Sollte das Bundesverfassungsgericht das Berliner Gesetz für nichtig erklären, weil das Land Berlin keine Gesetzgebungszuständigkeit für die Mietenbegrenzung hat, kann eine Anpassung an die marktübliche Miete allerdings nicht mehr vorgenommen werden, weil die Mietpreisbremse des BGB dies verhindert. Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind nach § 558 BGB stark eingeschränkt. Insbesondere darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen (Kappungsgrenze).

Die Rechtsunsicherheit geht zu Lasten der Vermieter und es ist nicht sicher, dass das Bundesverfassungsgericht mit einer einstweiligen Entscheidung schnelle Abhilfe schafft. Vermieter von Berliner Immobilien müssen also durch geschickte Vertragsgestaltung Vorsorge treffen.

Es bieten sich verschiedene Möglichkeiten an:

1. Strategie: Berliner Mietendeckel ignorieren

Vermieter von Berliner Immobilien können sich auf den Standpunkt stellen, dass das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung gegen das Grundgesetz verstößt und nichtig ist. Sie können dann einfach weiter die Mietpreise vereinbaren, die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zulässig sind. Sie riskieren damit aber Geldbußen von bis zu EUR 500.000,00 (§ 10 des Berliner Gesetzes zur Mietenbegrenzung). Gegen diese Geldbußen müssten sie dann selbst gerichtlich vorgehen, wenn bis dahin die Verfassungswidrigkeit des Berliner Gesetzes noch nicht festgestellt ist. Außerdem besteht ein (Rest-)Risiko, dass das Bundesverfassungsgericht die Rechtsauffassung des von der Berliner SPD in Auftrag gegebenen Rechtsgutachtens von Dr. Franz C. Mayer und Dr. Markus Artz teilt. Diese hatten das Rechtsgebiet „Öffentliches Mietpreisrecht“ erfunden, um eine Gesetzgebungszuständigkeit des Landes Berlin für dieses Gebiet zu begründen.

Die Strategie Berliner Mietendeckel ignorieren ist also nur für mutige und konservative Vermieter geeignet, die darauf vertrauen, dass das Bundesverfassungsgericht seine bisherige Rechtsprechung konsistent fortsetzt.

2. Strategie: Zweigleisig fahren

Berliner Vermieter können nach Inkrafttreten des Berliner Gesetzes zur Mietenbegrenzung auch zwei unterschiedliche Mietpreise vereinbaren. Zum einen wäre das die zulässige Höchstmiete nach dem Berliner Gesetz (also zum Beispiel 7,45 EUR/m² für einen sanierten Jahrhundertwendealtbau in Mitte). Das ist der Mietzins, der vom Mieter zu bezahlen ist, solange das Bundesverfassungsgericht die Verfassungswidrigkeit und Nichtigkeit des Berliner Gesetzes zur Mietenbegrenzung noch nicht festgestellt hat.

Zum anderen wäre es der nach dem BGB zulässige Mietzins, der in der Regel bei 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, also EUR 10,78 für eine 120 m² Wohnung im modernisierten Altbau in Mitte. Das ist der Mietzins, der vom Mieter zu bezahlen ist, wenn das Bundesverfassungsgericht die Nichtigkeit des Berliner Gesetzes festgestellt hat.

Der Nachteil besteht darin, dass im Zeitpunkt der Feststellung der Verfassungswidrigkeit bereits ein sehr hoher Mietrückstand aufgelaufen ist, wenn der Mieter bis dahin nur den nach Berliner Mietendeckel zulässigen Mietzins bezahlt hat. In unserem Beispiel wäre das ein Mietrückstand von EUR 4.795,20, wenn das Bundesverfassungsgericht ein Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes entscheiden würde. Das entspricht dem 3,7-fachen einer Monatsmiete!

Es wird vielen Mietern nicht möglich sein, derartige Mietrückstände zeitnah auszugleichen, sodass diese Mietverhältnisse wegen des Zahlungsrückstandes gekündigt werden könnten. Diese Strategie ist also sowohl für die Vermieter als auch für die Mieter keine ideale Lösung.

3. Strategie: Für alles gewappnet sein

Diese Strategie entspricht der zweiten Strategie, es werden also zwei Mietpreise vereinbart. Der Unterschied besteht darin, dass der Mieter von Beginn an die höhere Miete bezahlt. Um nicht gegen den Berliner Mietendeckel zu verstoßen, wird die Differenz zwischen der nach dem Berliner Mietendeckel zulässigen Miete und der nach der BGB Mietpreisbremse zulässigen Miete als Sicherheit bezahlt. Diese Sicherheit sollte vom Vermieter auf ein gesondertes Sicherheitenkonto einbezahlt werden. Sobald das Bundesverfassungsgericht entschieden hat, kann das Sicherheitenkonto aufgelöst werden, nämlich zugunsten des Vermieters, wenn das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung nichtig ist oder zugunsten des Mieters, wenn das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung der Prüfung durch das Bundesverfassungsgericht standhält.

Solche Gestaltungen sind zwar kompliziert, aber notwendig, wenn Vermieter von Berliner Immobilien bei Neuvermietungen nach Inkrafttreten des Berliner Mietendeckels nicht langfristig auf viel Geld verzichten wollen, weil Mietverträge abgeschlossen werden, die den Berliner Mietendeckel beachten, aber nach Feststellung der Nichtigkeit des Berliner Gesetzes nicht oder nur in engen Grenzen geändert werden können.

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