Umstritten war bisher, ob § 566 BGB unter bestimmten Voraussetzungen auch analog anwendbar ist, wenn Vermieter und Veräußerer nicht personenidentisch sind. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass eine analoge Anwendung zu bejahen ist, wenn die Vermietung des Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

I. BGH Urteil vom 12.07.2017, Az. XII ZR 26/16

1. Sachverhalt

Die Klägerin erwarb im Jahr 2011 eine Immobilie, deren Räume im vierten und fünften Obergeschoss an die Beklagte zur gewerblichen Nutzung vermietet waren. Den Mietvertrag hatte die Beklagte nicht mit der Verkäuferin des Grundstücks geschlossen, sondern mit der E. Grundbesitz und Handels GmbH (nachfolgend: Vermieterin). Diese hatte den Mietvertrag jedoch auf Anweisung der Verkäuferin geschlossen. Die Verkäuferin hat die Gewerbeimmobilie zudem verwaltet und die Miete eingezogen. Weiter hatte sich die Verkäuferin in einer Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag bereit erklärt, unter anderem dann in den Mietvertrag mit den gleichen Bedingungen als direkte Vermieterin einzutreten, wenn das Vertragsverhältnis zwischen der Verkäuferin und der Vermieterin beendet wird.

Das Mietverhältnis war befristet mit der Option zur Verlängerung, die die Beklagte ausgeübt hatte.

Die Verkäuferin hatte in dem mit der Klägerin geschlossenen notariellen Kaufvertrag die Garantie dafür übernommen, dass die dem Kaufvertrag beigefügte Mieterliste richtig und vollständig ist, keine Mietverträge gekündigt sind und keine rückständigen Mietforderungen bestehen sowie eine Jahresnettokaltmiete in Höhe von ca. 260.000 € wirksam vereinbart ist. Weiter ist in dem Kaufvertrag geregelt, dass die Verkäuferin mit Wirkung ab dem Übergabestichtag sämtliche Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen auf die Klägerin überträgt.

2013 sprach die Klägerin gegenüber der Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs aus.

Die Beklagte war der Ansicht, dass die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung unwirksam ist.

Da das Mietverhältnis zwischen der Beklagten und der Vermieterin befristet war, würde eine ordentliche Kündigung ausscheiden, wenn die Klägerin in dieses Mietverhältnis wirksam eingetreten worden wäre. Bei befristeten Mietverhältnissen ist die ordentliche Kündigung für die Dauer der Befristung ausgeschlossen.

2. Entscheidung

Sowohl das Berufungsgericht als auch der BGH haben einen wirksamen Eintritt der Klägerin in das mit der Beklagten bestehende Mietverhältnis bejaht.

Zwar ist § 566 BGB nicht direkt anwendbar, weil hier die Verkäuferin und die Vermieterin nicht personenidentisch waren. Insbesondere war die Verkäuferin nicht gemäß der zum Mietvertrag bestehenden Zusatzvereinbarung in das Mietverhältnis eingetreten.

§ 566 BGB ist jedoch analog anwendbar. Es liegt eine planwidrige Regelungslücke vor, da sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Schutzzweck des § 566 BGB ergibt, dass § 566 Abs. 1 BGB eine abschließende Regelung dahingehend treffen wollte, den Mieter nur dann bei einem Eigentumswechsel an der Mietsache zu schützen, wenn die Identität zwischen Vermieter und Veräußerer gewahrt ist. Der Gesetzgeber wollte den Mieter davor schützen, bei einer Veräußerung ihren Besitz an dem Miet- oder Pachtobjekt zu verlieren. Dieser Zweck besteht auch bei fehlender Personenidentität.

Da durch § 566 BGB das schuldrechtliche Relativitätsprinzip durchbrochen wird, sollte die Norm einen Ausnahmecharakter haben und ist daher nur auf Miet- und Pachtverhältnisse über Grundstücke oder Grundstücksteile beschränkt. Eine weitere Beschränkung des durch die Vorschrift vermittelten Bestandsschutz lässt sich des Gesetzesmaterialien aber nicht entnehmen. Vielmehr ist der Gesetzgeber wohl davon ausgegangen, dass der veräußernde Mieter gleichzeitig Eigentümer der Mietsache ist. Die Möglichkeit, dass ein Dritter den Mietvertrag im eigenen Namen, aber im Einvernehmen mit dem Eigentümer und in dessen wirtschaftlichem Interesse, abschließt, hat der Gesetzgeber bei den Beratungen der Vorschrift nicht in den Blick genommen.

Darüber hinaus besteht vorliegend auch die für eine Analogie erforderliche Vergleichbarkeit der Sachverhalte. Die Mieträume waren der Beklagten mit Zustimmung der Verkäuferin überlassen worden. Auch in diesem Fall hat der Mieter ein Besitzrecht im Sinne des § 986 Abs. 1 BGB, dass durch die Regelung des § 566 Abs. 1 BGB geschützt werden soll.

Weiter hat die Vermieterin den Mietvertrag vorliegend im ausschließlich im Interesse der Verkäuferin, also ohne Eigeninteresse, abgeschlossen. Durch die Überleitung des Mietverhältnisses auf die Klägerin erfährt die Vermieterin somit keine Nachteile, die einer analogen Anwendung entgegenstehen könnten.

Die Klägerin war daher wirksam in das Mietverhältnis eingetreten. Aufgrund der Befristung war die von der Klägerin ausgesprochene ordentliche Kündigung somit unwirksam.

II. Fazit  

Mit der Entscheidung weicht der Bundesgerichthof von seiner früheren Rechtsprechung ab, die eine analoge Anwendung des § 566 BGB noch abgelehnt hat (vgl. z.B. BGH Urteil vom 22.10.2003, Az. XII ZR 119/02). Der BGH definiert in der Entscheidung zudem die Voraussetzungen, unter den § 566 BGB analog anzuwenden ist.

Die analoge Anwendung von § 566 BGB in den Fällen, in denen der Veräußerer dem Mietverhältnis zugestimmt hat und das Mietverhältnis ausschließlich im Interesse des Veräußerers abgeschlossen worden ist, ist sachgemäß. Andernfalls könnte die Anwendung des § 566 BGB und der bezweckte Mieterschutz durch Einschaltung einer dritten Person bei Abschluss des Mietvertrags umgangen werden.

Der BGH hat weiter klargestellt, dass eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB bei der bloßen Untervermietung ausscheidet, da diese nicht im Interesse des Eigentümers erfolgt, sondern eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter darstellt. Auch das ist sachgerecht, da das Untermietverhältnis stets vom Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängig ist und daher kein Besitzrecht in dem Sinne begründet, wie es durch die Vorschrift des § 566 BGB geschützt wird

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Der BGH hat nunmehr entschieden, dass eine solche Klausel unwirksam ist.

I. Die Entscheidung des BGH vom 16.02.2017

Der Kläger fordert vom beklagten Architekten Schadensersatz wegen Planungsfehlern und wegen mangelhafter Objektüberwachung.

Der Kläger hatte den Beklagten mit sämtlichen Leistungsphasen im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben beauftragt. Der vom Beklagten gestellte Architektenvertrag enthielt dabei die folgende Klausel:

„Wird der Architekt wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadensersatz in Geld in Anspruch genommen, kann er vom Bauherrn verlangen, dass ihm die Beseitigung des Schadens übertragen wird.“

Nach Ausführung der Bauleistungen stellte sich heraus, dass die Trockenbauarbeiten mangelhaft durchgeführt waren. Die Mangelhaftigkeit war in einem gerichtlichen Gutachten festgestellt worden. Dennoch wurde durch Bauunternehmer keine Mängelbeseitigung durchgeführt.

Deshalb nahm der Kläger den Beklagten auf Zahlung der Mängelbeseitigungskosten in Anspruch, ohne ihn vorher zur Mangelbeseitigung aufgefordert zu haben. Die Versicherung des Beklagten hatte von diesen nur einen Teil übernommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und auch die Berufung vor dem Oberlandesgericht Osnabrück war ohne Erfolg geblieben. Aufgrund der Klausel im Architektenvertrag habe der Architekt das Recht, den Schadensersatzanspruch in einen auf Naturalrestitution gerichteten Anspruch umzuwandeln. Dieses Recht stehe dem Architekten auch noch im Prozess zu. Die Klausel verstoße nicht gegen AGB-Recht, da sie den Schadensersatzanspruch des Aufraggebers nur modifiziere und auf das gesetzliche Leitbild des § 249 BGB (Naturalrestitution) zurückzuführen sei.

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Die vertragliche Klausel ist in einem vom Architekten als allgemeine Geschäftsbedingung gestellten Vertragswerk nach Ansicht des BGH unwirksam. Zwar stellt die Klausel keinen Verstoß gegen § 308 Nr. 4 BGB oder § 309 Nr. 8 BGB dar und ist auch keine unzulässige Haftungsbeschränkung gemäß § 309 Nr. 7 a) und b) BGB, da die Mängelrechte des Bauherren gegenüber dem Architekten lediglich modifiziert werden.

Die Klausel benachteiligt den Bauherrn jedoch gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen. Der Architekt schuldet grundsätzlich Schadensersatz (neben der Leistung) und eben keine Beseitigung des Mangels. Die Mängel können nicht durch Nacherfüllung der Architektenleistung beseitigt werden. Würde man dem Architekten nun jedoch die Schadensbeseitigung zu billigen, würden die Rechte des Auftraggebers wesentlich beschränkt werden, ohne dass ihm ein angemessener Ausgleich gewährt wird oder ihm die Möglichkeit verbleibt, die Ausübung des Optionsrechts durch den Architekten abzulehnen. Der Architekt könnte dem Auftraggeber daher die Beseitigung des Mangels – regelmäßig durch eine bisher nicht involvierte und dem Bauherren unbekannte Drittfirma – aufzwingen, auch wenn dieser die Beseitigung über nicht mehr anstrebt. Zudem kann die Mängelbeseitigung dem Auftraggeber nicht mehr zumutbar sein, da er wegen des Mangels sein Vertrauen in die fachliche Kompetenz des Architekten verloren hat.

II. Fazit

Die Entscheidung des BGH ist sehr praxisrelevant, sowohl in der außergerichtlichen als auch in der gerichtlichen Praxis. Architekten müssen ihre Vertragsformulare anpassen und auch in der Rechtsprechung sind Änderungen zu erwarten.

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Übt der Bauherr dieses einseitige Anordnungsrecht tatsächlich aus, ist in § 650c BGB geregelt, welcher Vergütungsanspruch dem Auftragnehmer zusteht.

I. Gesetzliche Regelung

§ 650c Vergütungsanpassung bei Anordnungen nach § 650b Absatz 2

(1) ¹Die Höhe des Vergütungsanspruchs für den infolge einer Anordnung des Bestellers nach § 650b Absatz 2 vermehrten oder verminderten Aufwand ist nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln. ²Umfasst die Leistungspflicht des Unternehmers auch die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage, steht diesem im Fall des § 650b Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 kein Anspruch auf Vergütung für vermehrten Aufwand zu.

(2) ¹Der Unternehmer kann zur Berechnung der Vergütung für den Nachtrag auf die Ansätze in einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation zurückgreifen. ²Es wird vermutet, dass die auf Basis der Urkalkulation fortgeschriebene Vergütung der Vergütung nach Absatz 1 entspricht.

(3) ¹Bei der Berechnung von vereinbarten oder gemäß § 632a geschuldeten Abschlagszahlungen kann der Unternehmer 80 Prozent einer in einem Angebot nach § 650b Absatz 1 Satz 2 genannten Mehrvergütung ansetzen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben oder keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht. ²Wählt der Unternehmer diesen Weg und ergeht keine anderslautende gerichtliche Entscheidung, wird die nach den Absätzen 1 und 2 geschuldete Mehrvergütung erst nach der Abnahme des Werkes fällig. Zahlungen nach Satz 1, die die nach den Absätzen 1 und 2 geschuldete Mehrvergütung übersteigen, sind dem Besteller zurück zu gewähren und ab ihrem Eingang beim Unternehmer zu verzinsen. ⁴ 288 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und § 289 Satz 1 gelten entsprechend.

II. Bewertung

Die neue Regelung § 650c BGB sichert dem Auftragnehmer einen Vergütungsanspruch zu, wenn der Auftraggeber einseitig Auftragsänderungen anordnet.

Nach Absatz 1 hat der Auftragnehmer einen Vergütungsanspruch in der Höhe der tatsächlich für die Auftragsänderungen erforderlichen Kosten. Zudem darf er „angemessene“ Zuschläge für AGK und Wagnis und Gewinn ermitteln. Allerdings wird nach Absatz 2 vermutet, dass die auf Basis der Urkalkulation fortgeschriebene Vergütung der Vergütung nach Absatz 1 entspricht. Diese Vermutung müsste der Auftraggeber widerlegen, wenn er den Auftragnehmer nicht auf Basis der Urkalkulation vergüten möchte. Das wird ihm in der Praxis nicht ohne größeren Aufwand gelingen, was im Ergebnis dazu führen wird, dass der Auftragnehmer die Abrechnungsmethode bestimmen wird.

Gelingt es den Parteien nicht sich über die Vergütung zu einigen bzw. ist der Vergütungsanspruch noch nicht gerichtlich festgestellt, kann der Auftragnehmer gemäß Absatz 3 80% einer im Angebot genannten Mehrvergütung als Abschlag verlangen. Für den Anspruch des Auftragnehmer auf die Abschlagzahlung ist es nicht relevant, ob die im Angebot enthaltene Mehrvergütung dem Auftragnehmer tatsächlich gemäß § 650c Abs. 1, 2 BGB zusteht.

Zwar kann der Auftraggeber überzahlte Beträge, nötigenfalls gerichtlich, zurückverlangen und er erhält gemäß § 650 c Abs. 3 Satz 4 auf die überzahlten Beträge 9 % Zinsen.

Das setzt jedoch voraus, dass der Auftraggeber tatsächlich etwas überzahlt hat. Hat der Auftragnehmer nur das verlangt, was ihm gemäß § 650c Abs. 1 und 2 BGB zustehen würde, muss er dem Auftraggeber letztendlich nichts zurückbezahlen.

Der Auftragnehmer kann daher durch eine überhöhte Angebotssumme erreichen, dass er letztendlich vor einer abschließenden Klärung jedenfalls einen großen Teil, also mehr als 80%, seiner Vergütung erhält. Verhindern kann der Auftraggeber das nur, indem er eine einstweilige Verfügung erwirkt.

III. Fazit

Die Neuregelung erscheint als Gegenpart zu § 650b BGB konsequent. Im Zusammenspiel mit dem einseitigen Anordnungsrecht des Bauherrn soll dadurch ein reibungsloser Bauablauf gewährleistet werden. Allerdings verlagert die Neuregelung den Streit um die Vergütung letztendlich nur auf eine andere Ebene. Künftig werden Gerichte entscheiden müssen, welche Vergütung dem Auftragnehmer für die Auftragsänderung tatsächlich zustand. Vor allem werden die Gerichte die Frage klären müssen, was „angemessene“ Zuschläge für AGK und Wagnis und Gewinn sind.

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Gemäß § 546a BGB steht dem Vermieter eine Entschädigung zu, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt. Der 8. Zivilsenat des BGH hat nun am 18. Januar 2017, Az. VIII ZR 17/16, entschieden, dass dem Vermieter sogar ein Entschädigungsanspruch zustehen kann, wenn der Mieter die ursprünglich vereinbarte Miete im Zeitraum zwischen der Kündigung und der tatsächlichen Rückgabe weiter bezahlt. Diese Nutzungsentschädigungsanspruch richtet sich nach der ortsüblichen Neuvertragsmiete.

I. Sachverhalt

Die Beklagten hatten vom Kläger ein in München gelegenes Einfamilienhaus gemietet. Der Kläger hat gegenüber dem Beklagten eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen. Das Mietverhältnis endete nach dieser Kündigung zum 30. Oktober 2011. Erst am 15. April 2013 gaben die Beklagten die Mietsache zurück. Nach Ablauf der Räumungsfrist bis zur tatsächlichen Rückgabe der Mietsache haben die Beklagten die vereinbarte Miete weiter entrichtet.

Der Kläger hat eine weitergehende Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Mietobjekt ortsüblichen Neuvertragsmiete von den Beklagten verlangt. Der Kläger hatte sowohl in den Vorinstanzen als auch in der den Beklagten eingelegten Revision vor dem BGH Erfolg.

Der BGH stützt seine Begründung auf § 546a Abs. 1 Alternative 2 BGB. In diesem Fall kann der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache für die Dauer der Vorenthaltung die für die vergleichbare Sache ortsübliche Miete verlangen.

Das bedeutet, die Nutzungsentschädigung ist nicht gemäß § 558 BGB begrenzt. In § 558 BGB ist geregelt, inwieweit ein Vermieter die Mieter innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses erhöhen darf. Der Vermieter ist danach berechtigt, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Die Miete darf jedoch innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % bzw. 15%, wenn die Landesregierung das festgelegt hat, erhöht werden.

Diese sogenannte Kappungsgrenze gilt daher nicht, wenn der Mieter die Mieträume trotz Kündigung weiternutzt.

Das begründet der BGH damit, dass § 546a BGB eine Regelung des allgemeinen Mietrechts sei. § 558 BGB gelte dagegen nur im Wohnraummietrecht. § 546a BGB regle zudem ausdrücklich, dass der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache die ortsübliche Miete verlangen könne. Der Wortlaut sehe eben nicht vor, dass die Regelungen des § 558 BGB zu berücksichtigen seien. Sinn und Zweck von § 546a BGB sei es, den Vermieter davor zu schützen, dass ihm die Wohnung vorenthalten werde und er deshalb gehindert sei, durch eine Neuvermietung eine (höhere) Vergleichsmiete zu erzielen. Unter dem Gesichtspunkt der gerechten Risikoverteilung sei es daher nicht einzusehen, dass der Vermieter sich mit der vereinbarten Miete begnügen müsse, wenn sich später die Wirksamkeit der Kündigung herausstelle. Unerheblich sei dabei, dass die Kläger wegen Eigenbedarf gekündigt hätten.

II. Fazit

Die Entscheidung des BGH führt dazu, dass Mieter künftig ein erhebliches Risiko eingehen, wenn sie sich gegen eine Kündigung wehren. Insbesondere bei langjährig bestehenden Mietverhältnissen liegt die vertraglich vereinbarte Miete oft deutlich unter der ortüblichen Neuvertragsmiete. Das kann dazu führen, dass dem Vermieter ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in erheblicher Höhe zusteht.

Für die Praxis bedeutet das, dass die Mieter künftig ein enormes Interesse haben werden, Räumungsverfahren zügig zu beenden und sich möglicherweise dadurch vergleichsbereiter zeigen.

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I. Sachverhalt

Die Beklagten ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus zwei Wohnblöcken mit jeweils vier Hauseingängen besteht. Der Kläger ist Eigentümer einer im fünften Oberschoss gelegenen Wohnung der Wohnungseigentümergemeinschaft. In den Wohnanlagen gibt es keinen Aufzug.

Der Kläger hatte zunächst gemeinsam mit einigen anderen Wohnungseigentümern in der WEG-Versammlung beantragt, dass ihm und den anderen antragsstellenden Wohnungseigentümern der Einbau eines geräuscharmen und energieeffizienten Personenaufzugs in dem offenen Schacht in der Mitte des Treppenhauses gestattet wird. Dieser Antrag fand keine Mehrheit.

Daher hat der Kläger Klage erhoben und begehrt, dass die Beklagten den Einbau eines Personenaufzuges dulden müssen. Neben seinem Alter (der Kläger ist im Jahr 1936 geboren) hat der Kläger den Antrag damit begründet, dass er seine zu 100% schwerbehinderte Enkeltochter zeitweise gemeinsam mit seiner Ehefrau betreut.

II. Entscheidung

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat der Klage mit Einschränkungen stattgegeben. Das Landgericht hat im Wege der Beschlussersetzung entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Errichtung und den Betrieb eines geräuscharmen, maschinenraumlosen Personenaufzugs in den Treppenschacht durch den Kläger dulden muss. Der Kläger sollte die Kosten der Errichtung und des Betriebs sowie Kosten einer etwaigen späteren Beseitigung des Aufzugs tragen. Zur Errichtung und zum Betrieb des Aufzugs sollte es dem Kläger gestattet sein, sich mit weiteren Wohnungseigentümern zu einer GbR zusammenzuschließen und die Kosten entsprechend aufzuteilen. Daneben sollte der Kläger vor Baubeginn einer Sicherheit für eine spätere Beseitigung des Aufzugs in Höhe von 110% der hierfür erforderlichen Kosten leisten.

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts, also die Klageabweisung, wiederhergestellt.

Begründet hat der Bundesgerichtshof seine Entscheidung damit, dass der Kläger die bauliche Maßnahme nur durchführen dürfe, wenn die übrigen Wohnungseigentümer hierzu ihre Zustimmung erteilen.

Gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer zu einer baulichen Maßnahme erforderlich, wenn den anderen Wohnungseigentümern durch die Maßnahme ein Nachteil erwächst, der „ über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche hinausgeht“. Der Bundesgerichtshof hat einen solchen Nachteil aufgrund einer Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen angenommen. Abzuwägen war zwischen Art. 14 Abs. 1 GG, auf den sich beide Parteien berufen können, und Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG, da niemand aufgrund seiner Behinderung benachteiligt werden darf.

Der Bundesgerichtshof kommt bei dieser Abwägung zu dem Ergebnis, dass der Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe in der Regel zu dulden wäre. Der Einbau eines Personenaufzugs dagegen stelle einen erheblich höheren Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums dar. Zudem werde der im Treppenhaus zur Verfügung stehende Platz verengt. Dieser Nachteil sei der Beklagten nicht zumutbar. Besonders im vorliegenden Fall stünde der Personenaufzug nur den bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung, die dadurch ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil eingeräumt bekämen. Die übrigen Wohnungseigentümer würden von dem Gebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Treppenhauses ausgeschlossen werden.

Schließlich verwirkliche sich mit der Entscheidung ein allgemeines Lebensrisiko, dass der Kläger eingegangen ist, als er eine im fünften Obergeschoss gelegene Wohnung erworben habe. Auch aus diesem Grund sei die Entscheidung mit dem Grundgesetz vereinbar.

III. Fazit

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist in der Literatur bereits auf kritische Stimmen gestoßen, da sie insbesondere im Hinblick auf den demografischen Wandel weitgehende Folgen hat.

Zudem wird argumentiert, dass die die Entscheidung völlig außer Betracht lässt, dass der Bundesrat eine Änderung des Wohnungseigentumsgesetz zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität (BR-Drs. 340/16) initiiert habe. Diese sieht insbesondere vor, dass bauliche Veränderungen für eine behindertengerechten Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentum keiner Zustimmung mehr bedürfen, wenn ein berechtigtes Interesse an einer Maßnahme besteht und diese nicht die Eigenart der Wohnanlage ändert.

Dennoch entspricht die Entscheidung dem derzeit geltenden WEG-Recht. Das WEG-Recht sieht vor, dass die Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum gemeinsam ordnungsgemäß verwalten und gemeinsam nutzen können. Es ist daher nicht zulässig, einzelne Wohnungseigentümer ohne deren Zustimmung von dieser Nutzung auszuschließen. Ob eine Gesetzesänderung in Zukunft tatsächlich dazu führt, dass eine behindertengerechte Nutzung von Gemeinschaftseigentum ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer möglich ist, wird sich zeigen. Auch die geplante Gesetzesinitiative lässt das Zustimmungserfordernis nur unter strengen Voraussetzungen entfallen. Ob diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall gegeben gewesen wären, ist höchst fraglich.

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I. Sachverhalt und Entscheidungen der Instanzgerichte

Die Klägerin ist eine im Jahr 1991 gegründete GbR. Die Klägerin erwarb das Anwesen, auf dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, mit dem Zweck der „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“. Daher begann die Klägerin im Jahr 1994 mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen. Einzelne Wohnungen sind bereits verkauft.

Die Beklagten hatten im Jahr 1985 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine 5-Zimmer Wohnung gemietet. Die von den Beklagten gemietete Wohnung war die letzte Wohnung, die die Klägerin noch nicht saniert hatte.

Im Jahr 2013 kündigte die Klägerin der Beklagten und gab als Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ an, da einer der Gesellschafter der Klägerin die Wohnung für seine Tochter benötige. In dem Anwesen der Klägerin stand zu diesem Zeitpunkt eine andere Wohnung (2 Zimmer) frei. Die Klägerin bot den Beklagten diese Wohnung jedoch nicht an.

Trotz Kündigung und Räumungsfrist hatten die Beklagten die Wohnung nicht geräumt, weshalb die Klägerin auf Räumung klagt. Das Amtsgericht und das Landgericht hatten die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei bereits nicht anwendbar, da die Kündigung nicht durch eine natürliche Person ausgesprochen worden sei. Eigenbedarf liege bei Verwandten der Gesellschafter nicht vor.

Das Amtsgericht hatte die Kündigung auch deswegen für unwirksam erachtet, da die Klägerin den Beklagten nicht die freistehende Wohnung als Alternative angeboten hatte. Dies sei rechtsmissbräuchlich. Das Berufungsgericht hatte diese Frage offen gelassen.

II. Urteil des BGH vom 14.12.2016

Der BGH hat in seinem Urteil vom 14.12.2016 das Berufungsurteil aufgehoben und zur Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.

Der BGH hat seine Entscheidung zunächst damit begründet, dass § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, der die Eigenbedarfskündigung regelt und seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnitten ist, entsprechend auf teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaften wie die GbR anzuwenden ist.

Sinn und Zweck von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei es nicht, den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf Vermieterseite zu schützen, das bei einer GbR bestehen könnte. Der (vertragstreue) Mieter solle durch die Vorschrift lediglich vor einer willkürlichen Kündigung durch den Vermieter geschützt werden. Bei Vorliegen eines triftigen Kündigungsgrundes solle dem Vermieter jedoch die Befugnis zur Kündigung eingeräumt werden. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB diene daher nicht allein dem Mieterschutz, sondern solle einen gerechten Interessenausgleich zwischen den Mietvertragsparteien herstellen.

Auch eine GbR habe ein vergleichsbares Interesse an einem gerechten Interessenausgleich von Mieter- und Vermieterinteressen. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei daher entsprechend anzuwenden.

Zudem hat der BGH entschieden, dass die unterlassene Anbietung der freistehenden Zweizimmerwohnung im selben Anwesen nicht dazu geführt habe, dass die Kündigung unwirksam sei.

Der BGH hält zwar weiter an seiner Rechtsprechung fest, dass der Vermieter bei einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung die Folgen für einen Mieter so gering wie möglich halten muss. Dazu gehört es auch, dass er andere, freistehende Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage anbieten muss.

Unterlässt er das wie im vorliegenden Fall, führt das nach Ansicht des BGH jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung gemäß § 242 BGB wegen unzulässiger Rechtausübung. Dem Mieter steht jedoch ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zur, da der Vermieter durch das unterlassene Anbieten eine Rücksichtnahmepflicht verletzt. Der Mieter kann daher bei unterlassener Anbietung gegenüber dem Vermieter z.B. Umzugs- oder Maklerkosten geltend machen.

III. Fazit und Reaktionen

Die Entscheidung des BGH vom 14.12.2016 reiht sich in die Rechtsprechung der letzten Jahre ein, durch die die Möglichkeiten der Kündigung wegen Eigenbedarf erheblich ausgeweitet worden sind (z.B. weite Auslegung des Begriffs „Familienangehöriger“) und ist daher wenig überraschend.

Dennoch hat die Entscheidung zu kritischen Reaktionen geführt. Insbesondere der Deutsche Mieterbund hat die Entscheidung als „zwei Ohrfeigen für den Mieterschutz“ bezeichnet und sieht ein hohes Missbrauchsrisiko.

Ob dieses Missbrauchsrisiko sich in der Praxis tatsächlich verwirklicht, ist zweifelhaft. Die Voraussetzung eines Eigenbedarfs für teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaften sind dieselben wie für natürliche Personen. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor und der Vermieter kündigt trotzdem, ist die Kündigung unwirksam und dem Mieter stehen Schadensersatzansprüche (Umzugskosten, erhöhte Mietkosten) gegen den Vermieter zu. Dadurch wird der Mieter geschützt und auch ein Vermieter, der keine natürliche Person ist, wird es sich überlegen, ob er sich diesen Schadensersatzansprüchen aussetzen möchte.

Der Beitrag Aufweichung des Kündigungsschutz Mieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf erschien zuerst auf Baurecht 2.0.

So hatten wir bereits darüber berichtet, ob Asylbewerberunterkünfte im Gewerbegebiet zulässig sind [Link]. Nun hat die Thematik auch das WEG-Recht erreicht. Schließlich brauchen die Neuankömmlinge eine Unterkunft. Das LG München I hatte die Frage zu entscheiden, ob die Vermietung an Asylbewerber der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG entspricht.

I. Entscheidung des LG München I

Die Parteien sind Mitglieder eine WEG.

Der Antragsgegner ist Eigentümer der 80qm großen Wohnung Nr. 3. Die Wohnung besteht aus zwei getrennten Schlafräumen und einem Bad im 1. OG und einem offenen Wohnbereich mit Küche und Gäste-WC im EG. Diese Wohnung hat er an das Landratsamt Traunstein zur Belegung mit Asylbewerbern vermietet. Eine Beschränkung der Personenzahl war nicht vereinbart worden. Aktuell ist die Wohnung mit 11 Asylbewerbern bewohnt.

Daraufhin hatten zwei Mieter des Antragsstellers das Mietverhältnis fristlos gekündigt.

Der Antragssteller hat daher den Erlass einer einstweiligen Verfügung begehrt, die dem Antragsgegner auferlegt, die Wohnung nur unter der Bedingung vermieten zu dürfen, dass diese nur zu Wohnzwecken genutzt und nur mit einer begrenzten (insgesamt nicht mehr als 4 nicht familiär miteinander verwandter bzw. nicht mehr als 6 Personen) Personenzahl belegt werden dürfe.

Das Amtsgericht Traunstein hat den Antrag auf einstweilige Verfügung und das Landgericht München I hat die sofortige Beschwerde des Antragsstellers zurückgewiesen.

Begründet hat das Landgericht seinen Beschluss vom 12.10.2015, Az. 1 T 17164/15, damit, dass  der Erlass einer einstweiligen Verfügung die Hauptsache vorwegnehmen würde. Hierfür bestünde nicht die erforderliche Dringlichkeit.

Die Tatsache, dass zwei Mieter fristlos gekündigt hätten, reiche für die Annahme der Dringlichkeit nicht aus. Insbesondere, da bereits fraglich sei, ob die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 BGB vorliegen würden. Zudem sei der Schaden bereits eingetreten, da die Kündigungen schon ausgesprochen seien.

Offen gelassen hat das LG, ob dem Antragssteller generell ein Anspruch gegen den Antragsgegner zusteht, dass die Wohnung nur an eine bestimmte Personenanzahl und nur zu Wohnzwecken vermietet wird.

Das Amtsgericht Traunstein hatte einen Anspruch des Antragsstellers verneint, da die aktuelle Wohnraumsituation keine andere Belegung zulasse.

II. Bewertung

Der Beschluss des LG München I lässt mehr Fragen offen, als es beantwortet. Der Beschluss klärt nicht, unter welchen Voraussetzungen eine Vermietung an Asylbewerber der ordnungsmäßen Verwaltung entspricht. Entscheidend dürfte rechtlich aber ohnehin nicht sein, an wen vermietet wird, sondern wie viele Personen in der Wohnung leben soll.

Hier zeigt der Beschluss der LG München I, dass sich gewisse Rechtsfragen in Zeitabständen wiederholen. 1994, als die Folgen der Zuwanderung von Spätaussiedlern zu bewältigen waren, hatte sich das Bayrische Oberlandesgericht bereits mit derselben Fragen beschäftigt, Bsl. vom 09.02.1994 – 2 Z BR 7/94. Damals hatte das Oberlandesgericht entscheiden, dass für jede mindestens sechs Jahre alte Person in der Wohnung 10 m² vorhanden sein müssten. Ansonsten liege eine unzulässige Überbelegung vor. Das Landgericht München I erwähnt diese Entscheidung nicht. Sie kann aber sicherlich noch immer als Maßstab herangezogen werden. Danach wären im konkreten Fall nur 8 Personen zulässig, nicht 11.

Hintergrund einer solchen Begrenzung ist, dass eine Überbelegung von Wohnraum z.B. auch eine übermäßige Abnutzung der benutzten Räumlichkeiten zur Folge, wozu natürlich auch das Gemeinschaftseigentum gehört. Hierdurch entstehen der gesamten WEG dann auch zusätzliche Kosten. Daneben spielen natürlich eine Vielzahl weiterer Faktoren für die Beurteilung eine Rolle, z.B. auch die Dauer der Überbelegung.

Letztlich hängt die Entscheidung deshalb doch vom Einzelfall ab. Die vom Bayrischen OLG 1994 genannten 10 m² sind ein guter Anhaltspunkt, aber nicht zwingend.

Der Beitrag Vermietung an Asylbewerber: ordnungsgemäßer Verwaltung? erschien zuerst auf Baurecht 2.0.

Das bedeutet, dass der Vermieter normalerweise auch die sog. „Schönheitsreparaturen“ wie Streichen vornehmen müsste. Allerdings werden diese Schönheitsreparaturen in Mietverträgen regelmäßig auf den Mieter „abgewälzt“.

Das ist auch zulässig. Handelt es sich bei dem Mietvertrag, wie regelmäßig, aber um einen Mustervertrag, der mehrfach verwendet wird, muss die aber der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff BGB standhalten. So sind formularmäßige Klauseln unwirksam, die Farbvorgaben und sog. „starre Fristen“ festlegen. Zudem kann der Umfang der festgelegten Schönheitsreparaturen, die nach der Klausel durchzuführen sind, zur Unwirksamkeit der Klausel führen.

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat außerdem entschieden (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14), dass ein Mieter, dem eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen wird, nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden darf, wenn er dafür keinen angemessenen Ausgleich erhält. Sonst müsste der Mieter Gebrauchsspuren beseitigen, die er selbst nicht verursacht hat, und die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie erhalten hat. Dadurch würde der Mieter unangemessen benachteiligt.

Nach dem BGH ist eine Wohnung „unrenoviert“, wenn sie Abnutzungs- und Gebrauchsspuren aus der vorvertraglichen Nutzung aufweist. Im Einzelfall können daher auch geringe Auffrischungsarbeiten genügen, um den unrenovierten Zustand vor Übergabe zu beseitigen. Unerhebliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren sind zudem außer Acht zu lassen. Die Beweis- und Darlegungslast, ob die Wohnung unrenoviert übergeben worden ist, trägt der Mieter.

I. Urteil des LG Berlin

Ab wann Gebrauchsspuren unerheblich sind, musste nun das LG Berlin in seinem Urteil vom 12.02.2016, Az. 63 S 106/15, entscheiden.

Der Kläger hatte sich geweigert bei Auszug notwendige Schönheitsreparaturen auszuführen. Er nahm diese nicht vor, da die Wohnung bei Einzug angeblich unrenoviert gewesen sei.

Der Beklagte rechnete daher einen Teil des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Klägers mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen auf. Der Kläger hat daraufhin auf Rückzahlung der Kaution geklagt.

In zwei Instanzen ohne Erfolg!

Das LG Berlin kommt zu dem Ergebnis, dass eine wirksame Schönheitsreparaturklausel nicht voraussetzt, dass eine frisch renovierte Wohnung zum Mietbeginn überlassen wurde.

Der Kläger habe nicht belegen können, dass die Wohnung tatsächlich unrenoviert gewesen sei. Auf Fotos seien nur einzelne geringfügige „Fehlstellen“ erkennbar gewesen. Diese genügen nicht, um die Räumlichkeiten im Rahmen einer Gesamtschau als unrenoviert oder renovierungsbedürftig zu betrachten. Zudem hatten die Parteien ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem der Zustand der Wohnung als „in Ordnung“ festgehalten war. Zudem war festgehalten, dass keine Schönheitsreparaturen fällig sind.

II. Fazit

Das Urteil des Landgerichts Berlin konkretisiert die Ausführungen des BGH, dass „Fehlstellen“ als unerhebliche Abnutzungs- und Gebrauchsstellen gelten und daher nicht dazu führen, dass die Wohnung unrenoviert  bzw. renovierungsbedürftig übergeben wurde.

Das Urteil verdeutlicht, dass die Pflicht zu Schönheitsreparaturen nicht schon deswegen entfällt, weil die Wohnung vor der Übergabe nicht frisch renoviert worden ist.

Für Mieter ist es deswegen ratsam, bei Übergabe gemeinsam mit dem Vermieter ein genaues Übergabeprotokoll über den Zustand der Mieträumlichkeiten zu fertigen. Insbesondere sollten die Mieter festhalten lassen, dass die Wohnung als unrenoviert übergeben worden ist, um Streitigkeiten über die Durchführung von Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses zu vermeiden.

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Wird der genaue Leistungsumfang nicht schriftlich festgehalten, streiten sich die Vertragsbeteiligten nach Durchführung der Arbeiten häufig darüber, in welchem Umfang die Arbeiten beauftragt waren und der Auftragnehmer zu vergüten ist. Die Problematik stellt sich sowohl bei der ursprünglichen Beauftragung als auch bei nachträglich beauftragten bzw. durchgeführten Zusatzleistungen.

Diese Frage beschäftigt daher auch immer wieder Gerichte aller Instanzen, die jedoch nicht immer zu demselben Ergebnis kommen.

I. Entscheidung des OLG Düsseldorf

Das OLG Düsseldorf hatte im Jahr 2013 einen Fall zu entscheiden, indem bereits fraglich war, ob zwischen den Parteien ein Vertrag über die erbrachten Leistungen zustande gekommen war. In seinem Urteil vom 30.07.2013, Az. 21 U 162/12, entschied das OLG, dass auch nicht beauftragte Leistungen dazu führen können, dass der Auftragnehmer über die Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag zu vergüten ist.

Die Klägerin ist ein Dachdeckerunternehmen, die restlichen Werklohn gegen den Beklagten geltend gemacht hatte.

Der Beklagte wollte sein Dach sanieren lassen, nachdem dieses durch mehrere Stürme beschädigt worden war. Die Klägerin unterbreitete dem Beklagten ein Angebot. Statt die Klägerin auf Grundlage dieses Angebots zu beauftragen, unterbreitete der Beklagte der Klägerin ebenfalls ein schriftliches Angebot. Das Angebot entsprach dem Angebot der Klägerin, enthielt aber zusätzlich bestimmte Fristen für die Auftragsdurchführung und eine Verzugsentschädigung bei Nichteinhaltung dieser Fristen. Zudem enthielt das Angebot den Zusatz, dass die Klägerin es mit ihrer Unterschrift als verbindlich anerkennt. Die Klägerin unterschrieb das Angebot nicht.

Dennoch führte die Klägerin die Arbeiten aus. Allerdings verzögerten sich der Beginn und die Durchführung der Arbeiten, wodurch die Klägerin nicht die Fristen aus dem Angebot des Beklagten einhielt. Die erbrachten Leistungen rechnete die Klägerin ab.

Der Beklagte weigerte die Zahlung der Rechnung und berief unter anderem auf seinen angeblichen Anspruch auf Verzugsentschädigung.

Das OLG Düsseldorf entschied, dass aufgrund der Gesamtumstände keine rechtsgeschäftliche Einigung zustande gekommen war, weder über das Angebot der Klägerin, noch über das Angebot des Beklagten. Dem Beklagten stand daher auch kein Anspruch auf Verzugsentschädigung zu.

Allerdings habe die Klägerin einen Anspruch über die Geschäftsführung ohne Auftrag. Die Klägerin habe sich zur Ausführung der Arbeiten verpflichtet gefühlt, da sie davon ausging, dass über die Ausführung der Arbeiten ein Vertrag geschlossen worden sei. Die Erbringung der Leistungen entsprach zudem dem wirklichen Willen des Beklagten. Die Klägerin hatte daher einen Anspruch auf die übliche Vergütung.

Der BGH hat die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen (28.01.2016, Az. VII 224/13)

II. Entscheidung des LG Bonn

In dem Fall, den das LG Bonn mit Urteil vom 04.11.2015, Az. 30 O 3/15 entschieden hat, hatte die Beklagte die Klägerin zwar wirksam beauftragt. Die Klägerin verlangte jedoch restlichen Werklohn für angeblich beauftragte Zusatzleistungen.

Die Klägerin hatte für die Beklagte Sägeschnittarbeiten in Stahlbeton sowie Kernbohrungen vorgenommen. Neben den Arbeiten, die in der Auftragsbestätigung der Klägerin aufgeführt waren, hatte die Klägerin andere Arbeiten vor Ort durchgeführt.

Die Klägerin behauptete, die Durchführung dieser Arbeiten sei aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort unabdingbar gewesen, um den Auftrag ordnungsgemäß durchzuführen. Angeblich hatten Mitarbeiter der Beklagten die Arbeiten genehmigt, da der Geschäftsführer der Beklagten nicht erreichbar gewesen sei. Zudem entsprächen die Arbeiten dem Interesse und dem mutmaßlichen Willen der Beklagten und die Arbeiten seien abgenommen worden.

Die Behauptungen der Klägerin genügten dem Landgericht jedoch nicht als Beweis für die zusätzliche Beauftragung der Arbeiten. Auch durch das Abnahmeprotokoll sei es nicht zur nachträglichen Anerkennung der durchgeführten Arbeiten gekommen.

Das Landgericht hat die Klage daher abgewiesen.

III. Fazit

Die beiden Entscheidungen zeigen zwar, dass es keine pauschale Beantwortung der Frage gibt, ob eine nicht beauftragte Leistung zu vergüten ist.

Allerdings verdeutlichen die Urteile, dass die Vergütungspflicht nur unter strengen Voraussetzungen bejaht werden kann, wenn die Parteien die Beauftragung nicht schriftlich festgehalten haben. Insbesondere muss der Auftragnehmer substantiiert darlegen, dass die Durchführung der Arbeiten gewollt war und er sich daher dazu verpflichtet gefühlt hat. Die bloße Nützlichkeit genügt nicht.

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Zwar ist die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig (§ 10 Abs. 6 WEG), sie ist jedoch keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sondern ein Verband eigener Art.

In der Literatur und Rechtsprechung wird daher immer wieder diskutiert, welche rechtlichen Befugnisse dem teilrechtsfähigen Verband zustehen.

Der BGH hatte jetzt die Frage zu entscheiden, ob die WEG ein Grundstück erwerben kann.

I. Die Entscheidung des Bundesgerichtshof

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 31 Wohneinheiten, die jedoch nur sechs Pkw-Stellplätze hat, die den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugewiesen sind. Den Einheiten Nr. 1 bis 25 hatte die teilende Grundstückseigentümerin auf dem Nachbargrundstuck, das auch in ihrem Eigentum stand, Stellplätze unentgeltlich zur Nutzung zu Verfügung gestellt.

Als der Eigentümer des Nachbargrundstücks wechselte, widersetzte sich der neue Eigentümer der unentgeltlichen Nutzung und bot den Abschluss eines Mietvertrags oder den Kauf des Grundstücks an.

Daraufhin fasste die WEG den Beschluss, das Grundstück zu einem maximalen Kaufpreis von EUR 75.000,00 zu kaufen, der in Höhe von 15% von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85% von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden sollte.

Eine Wohnungseigentümerin erhob gegen diesen Beschluss Anfechtungsklage.

Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen, das Landgericht die Berufung zurückgewiesen.

Der BGH hat die Revision in seinem Urteil vom 18.03.2016 zurückgewiesen. Die Beschlüsse über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung seien nicht zu beanstanden.

Insbesondere hatte die WEG die erforderliche Beschlusskompetenz. Als (teil-)rechtsfähiger Verband kann eine WEG grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks beschließen.

Der Beschluss war auch aus sonstigen Gründen nicht anfechtbar. Das Grundstück hatte für die WEG eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion, da die WEG die zusätzlichen Stellplätze dauerhaft benötigte und bereits mit ihrer Gründung verwalten musste. Die Verwaltung des Grundstücks gehörte daher zu den originären Angelegenheiten der WEG. Durch den Beschluss über den Grundstückserwerb konnte eine klare Rechtsgrundlage geschaffen werden und vermieden werden, dass die Stellplätze der WEG künftig nicht mehr zur Verfügung stehen würden.

Daher entsprach der Beschluss der ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 WEG.

Der Kostenschlüssel orientierte sich am Nutzungsvorteil der jeweiligen Wohnungseigentümer und war deswegen nicht zu beanstanden. Ein Mehrheitsbeschluss über Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand ist gemäß § 21 Abs. 6 WEG gesetzlich vorgesehen.

II. Auswirkungen auf die Praxis

Durch die Entscheidung des BGH steht jetzt fest, dass eine WEG grundsätzlich ein Grundstück erwerben kann.

Der BGH hat in seinem Urteil aber auch geprüft, ob der Erwerb der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprochen hätte. Für den vorliegenden Fall hat der BGH das bejaht. Jedoch lässt sich daraus schließen, dass nicht jeder WEG-Beschluss über einen Grundstückserwerb zulässig ist, sondern nur, wenn er im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung beschlossen wird.

Es bleibt daher abzuwarten, inwieweit der wirksame Erwerb von Grundstücken durch eine WEG in der Praxis relevant werden wird.

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