Grundwissen – Green Contracts- Vertragsgestaltung beim nachhaltigen Bauen
Betreiben und Verwerten von Immobilien sollen nachhaltiger werden, insbesondere energiesparender und ressourcenschonender und sozialer. Dies fordern regulatorische Vorgaben, die aktuellen Versorgungsengpässe und der öffentliche Druck. Die Nachhaltigkeit betrifft den gesamten Lebenszyklus, also Herstellung, Betrieb und Verwertung.
Viele Unternehmen und öffentliche Auftraggeber haben inzwischen ESG-Strategien entwickelt. Um die Strategien mit Leben zu füllen, bedarf es neben notwendigen Planungs-, Bau- und Betriebsleistungen auch entsprechend angepasster Verträge, sogenannte Green Contracts.
Green Contracts beschreiben die vereinbarten Nachhaltigkeitsziele und legen fest, welcher Beteiligte welche konkreten Verpflichtungen zur Zielerreichung hat. Dies gilt für Planer und Bauunternehmen, ebenso wie für Mieter (Green Lease), Käufer, Asset-, Property- und Facility-Manager oder Versicherungen. Die Verpflichtungen sind vielfältig und vom konkreten Objekt und der Nutzung abhängig; wie beispielsweise die Verwendung ressourcenschonender Baustoffe, Vorgaben zu sozialen Standards in der Herstellung und der Lieferkette, der Blick auf die Biodiversität bei der Planung oder ein energiesparender Betrieb.
Damit die Nachhaltigkeitsziele erreicht werden, müssen die Verträge aufeinander abgestimmt sein. Bisher gibt es zwar regulatorische Vorgaben zu den Zielen aber keine Vorgaben zu den Vertragsinhalten. Projektentwickler und Investoren orientieren sich in der Regel an den Standards der Zertifizierungen, wobei sich bisher kein einheitlicher Vertragsstandart durchsetzen konnte.
In Bau- und Planerverträgen werden Nachhaltigkeitsziele häufig über die Erreichung angestrebter Zertifizierungen oder konkrete technische Vorgaben zu umweltfreundlichen Materialien umgesetzt. Dabei wird der gesamte Lebenszyklus der Immobilie betrachtet, also auch Instandhaltungsmaßnahmen oder die Verwertung. Verstöße sind Mängel des Bauwerks mit entsprechenden Haftungsfolgen. Auch die Verwendung digitaler Planungsmethoden (BIM) ist zur Erreichung der Nachhaltigskeitsziele regelmäßig sinnvoll und notwendig.
Green Lease sehen die Verpflichtung des Mieters zu ESG-konformen Verhalten vor, wie z. B. die Verwendung von energiesparenden Geräten, Reduzierung von Abfällen, Verbräuchen und Emissionen und Recycling oder die Verwendung als nachhaltig zertifizierter Materialien, Farben bis hin zu (Toiletten-)Papier. Da immer mehr Unternehmen selbst Nachhaltigskeitskriterien erfüllen wollen oder müssen, sind Green Lease attraktiv. Damit Green Lease funktioniert, ist auch der Austausch von Verbrauchsdaten zwischen Mieter und Vermieter notwendig, was Fragen des Datenschutzes und der Datensicherheit aufwirft.
Die Verpflichtungen in grünen Asset-, Property- und Facilitymanagementverträge sind vielfältig. Sie reichen von Energiemonitoring und –management,der Erstellung von Energie(einspar)konzepten über Monitoring des Nutzerverhaltens, Erstellung von Nutzer- und Betreiberhandbüchern bis zu Beachtung sozialer Standards beim Betrieb oder der Bildung eines Nachhaltigkeitsausschusses., .
Green Contracts werden in naher Zukunft eher die Regel statt die Ausnahme sein. Darauf sollten alle Beteiligten vorbereitet sein und zeitnah eigene Überlegungen anstellen.
