Die gängige Praxis der unwirksamen Reservierungsvereinbarungen

Unseriöse Immobilienmakler versuchen nach wie vor, Druck auf potenzielle Käufer auszuüben, indem sie sie zum Abschluss einer Reservierungsvereinbarung drängen. Der Immobilienmakler garantiert dem Kaufinteressenten mit der Reservierungsvereinbarung, dass er die Immobilie für eine bestimmte Zeit keinen weiteren Interessenten anbieten wird. Der Kaufinteressent bezahlt dem Immobilienmakler dafür, dass er auf die Vermarktung der Immobilie verzichtet eine Reservierungsgebühr. Wenn es später zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages über die jeweilige Immobilie kommt, wird die bereits bezahlte Reservierungsgebühr auf den Maklerlohn angerechnet. Häufig enthalten die Reservierungsvereinbarungen auch die Regelung, dass der Kaufinteressent die bezahlte Reservierungsgebühr nicht zurückerhält, wenn er es sich anders überlegt und die Immobilie nicht kauft.

Solche Reservierungsvereinbarungen sind in der Regel unwirksam – der Kaufinteressent kann seine bereits gezahlte Reservierungsgebühr zurückverlangen, wenn er die Immobilie nicht kauft.

I. Allgemeine Geschäftsbedingungen

Reservierungsvereinbarungen werden in den meistens Fällen von den Immobilienmaklern vorformuliert. Bei den Regelungen handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, für die das Gesetz eine sog. Inhaltskontrolle vorsieht. Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner (hier: Kaufinteressent) des Verwenders (hier: Immobilienmakler) unangemessen benachteiligen. Eine Reservierungsgebühr stellt jedenfalls dann eine unangemessene Benachteiligung der Kaufinteressenten dar, wenn nicht gewährleistet wird, dass sich aus der kostenpflichtigen Reservierungsvereinbarung für die Kaufinteressenten nennenswerte Vorteile ergeben.

Mit der Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich nur der Immobilienmakler dazu, die Immobilie nicht anderweitig zu vermarkten. Er hat jedoch keinen Einfluss darauf, ob der Eigentümer die reservierte Immobilie einem anderen Interessenten zeigt oder davon Abstand nimmt, die Immobilie zu verkaufen. Letztlich entscheidet immer noch der Eigentümer, ob und wenn ja an wen er seine Immobilie verkauft. Der Immobilienmakler kann somit nicht sicherstellen oder gewährleisten, dass der Eigentümer tatsächlich nur mit dem Reservierenden und nicht etwa mit einem anderen den Kaufvertrag abschließt. Selbst wenn die Reservierungsvereinbarung auch den Verkäufer verpflichten sollte, die Immobilie nicht an jemanden anderen zu verkaufen, wäre sie unwirksam. Eine Reservierungsvereinbarung, die einen Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, muss notariell beurkundet werden (vgl. § 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Ohne eine notarielle Beurkundung hat die Reservierungsvereinbarung ohnehin keine verbindliche Wirkung.

Der Kaufinteressent erhält daher keinen nennenswerten Vorteil als Gegenleistung für die Reservierungsgebühr. Dies hat zur Folge, dass solche Reservierungsvereinbarungen unwirksam sind.

II. Maklerlohn erst nach Zustandekommen des Hauptvertrages

Es besteht auch kein schützenswertes Interesse des Immobilienmaklers an einer Reservierungsgebühr. Auch wenn aus Sicht des Immobilienmaklers ein verständliches Interesse daran besteht, sich gegen (aus seiner Sicht) völlig willkürliche Entscheidungen des Kaufinteressenten abzusichern, für den er Mühe und Arbeit aufgewendet hat, bewertet das Gesetz den Schutz des Kaufinteressenten höher. Der Kaufinteressent soll die Möglichkeit haben, sich beim Erwerb einer Immobilie frei zu entscheiden und sich sachkundig beraten zu lassen (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.1986, Az. IVa ZR 102/85).

In § 652 Abs. 1 BGB heißt es daher:

„Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. […]“

Reservierungsvereinbarungen weichen von dem wesentlichen Grundgedanken des § 652 Abs. 1 BGB ab, wonach der Maklerlohn nur im Erfolgsfall der Maklertätigkeit, also mit Zustandekommen des Hauptvertrages, entsteht. Eine Zusage von Maklerlohn für ergebnislos gebliebene Bemühungen wäre nur dann wirksam, wenn und solange durch sie der Kaufinteressent nicht so unter Druck gesetzt wird, dass seine freie Entscheidung ernsthaft gefährdet ist (BGH, Urteil vom 02.07.1986, Az. IVa ZR 102/85). Dies wird regelmäßig abgelehnt, wenn die Verpflichtung einen Betrag überschreitet, der 10 bis 15 % der üblichen Maklervergütung überschreitet (OLG Dresden, Urteil vom 23.08.2016, Az. 8 U 964/16).

III. Verwirkung des Maklerlohns

In Ausnahmefällen verwirkt der Immobilienmakler sogar trotz Abschluss eines Kaufvertrages seine Maklergebühr, wenn er zuvor unwirksame Reservierungsvereinbarungen verwendet und die Reservierungsgebühr erhalten hat. Hier muss – wie so oft – im Einzelfall entschieden werden. Eine unwirksame Reservierungsvereinbarung begründet allein – ohne das Hinzutreten besonderer Umstände – regelmäßig noch keine Verwirkung des Maklerlohnanspruches (BGH, Urteil vom 19.05.2005, Az. III ZR 322/04). Entscheidend ist, dass sich der Immobilienmakler seines Maklerlohns für unwürdig gezeigt hat. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Immobilienmakler beim Kaufinteressenten den Eindruck erweckt, dass er sich bereits mit dem Abschluss der Reservierungsvereinbarung zum Abschluss eines Kaufvertrages und zur Leistung eines erfolgsunabhängigen Maklerlohns verpflichtet.

Die Rechtsprechung ist bei der Verwirkung des Maklerlohns jedoch recht restriktiv und hat folgende Formulierung entwickelt:

„Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs hat Strafcharakter. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden lässt den Provisionsanspruch […] entfallen, vielmehr ist in erster Linie subjektiv eine schwer wiegende Treuepflichtverletzung zu fordern; der Makler muss sich seines Lohns „unwürdig“ erwiesen haben. Das ist nach der Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat.“

  (BGH, Urteil vom 18.10.2012, Az. III ZR 106/11)

IV.  Fazit

Die Praxis zeigt, dass viele Immobilienmakler nach wie vor Reservierungsvereinbarungen vorlegen, obwohl bereits seit Jahrzehnten durch die Rechtsprechung geklärt ist, dass diese in den meisten Fällen unwirksam sind. Wegen der restriktiven Handhabung der Gerichte bei der Verwirkung des späteren Maklerlohns schätzen wohl viele Immobilienmakler das Risiko als gering ein. Zudem sind viele Kaufinteressenten bereit, die Reservierungsgebühr zu bezahlen, um sich ihre Wunschimmobilie vermeintlich zu sichern.

In den Fällen, in denen es später zum Kaufvertragsabschluss kommt, bezahlt der Kaufinteressent im Ergebnis nicht mehr, da die Reservierungsgebühr in der Regel auf den Maklerlohn angerechnet wird. Anders verhält es sich, wenn es zu keinem Kaufvertragsabschluss kommt, der Kaufinteressent die Reservierungsgebühr bezahlt und der Immobilienmakler sich weigert, diese zu erstatten. Hier lohnt es sich, die Reservierungsvereinbarung überprüfen zu lassen. Die Chancen stehen gut, dass man einen Anspruch darauf hat, dass der Immobilienmakler die Reservierungsgebühr zurückbezahlen muss.

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