Novellierung des Bauvertragsrechts

Die Parteien der großen Koalition haben im Koalitionsvertrag eine Novellierung des Bauvertragsrechts, insbesondere im Hinblick auf den Verbraucherschutz für Bauherren und Immobilieneigentümer vereinbart. Nun wurde der Referentenentwurf des Bundesministeriums für Justiz  veröffentlicht. Danach soll es nicht bei verbraucherschützenden Regelungen bleiben. Geplant ist vielmehr das Werkvertragsrecht des BGB um spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Verbraucherbauvertrag, Architekten- und Ingenieurverträge sowie Bauträgerverträge zu ergänzen. Darüber hinaus sind Änderungen im Kaufvertragsrecht vorgesehen, insbesondere eine Regelung wonach auch bei Kaufverträgen zwischen Unternehmern die Ein- und Ausbaukosten der Mangelbeseitigung umfasst sind.

Der Titel Werkvertragsrecht im BGB wird dazu neu gegliedert. Es wird einen Untertitel 1 (Werkvertrag) mit vier Kapiteln (Allgemeine Vorschriften, Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag und Unabdingbarkeit) geben. Untertitel 2 enthält Regelungen und Definitionen zu Architekten- und Ingenieurverträge, Untertitel 3 Vorschriften zum Bauträgervertrag. Die an dieser Stelle nun nur noch bedingt passenden Regelungen zum Reisevertrag werden in Untertitel 4 verschoben.

Für die allgemeinen Vorschriften des Werkvertragsrechts werden folgende Änderungsvorschläge gemacht:

  • Die Berechnung der Abschlagsforderung soll zukünftig auf Grundlage des Wertes der vom Unternehmer erbrachten und vertraglich geschuldeten Leistungen berechnet werden.
  • Die fiktive Abnahme wird neu geregelt
  • Es wird ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund für alle Werkverträge gesetzlich geregelt

Außerdem werden neue Regelungen für den Bauvertrag Vorgeschlagen:

  • Der Begriff des Bauvertrages wird definiert.
  • Das Anordnungsrecht des Bestellers einschließlich der Regelungen zur Preisanpassung bei Mehr- oder Minderleistungen wird eingeführt.
  • Dem Unternehmer soll gegen den Besteller ein Anspruch auf Mitwirkung an einer Zustandsfeststellung im Falle der Abnahmeverweigerung zustehen.
  • Die Kündigung eines Bauvertrages soll Schriftform erfordern.

Speziell für Verbraucherbauverträge enthält der Entwurf folgende Regelungen:

  • Dem Verbraucher muss vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung gestellt werden, die bestimmten Mindestanforderungen entsprechen muss.
  • Eine vorvertragliche übergebene Baubeschreibung wird regelmäßig Vertragsinhalt und ist im Zweifel zu Gunsten des Verbrauchers auszulegen.
  • Der Bauvertrag muss verbindliche Angaben zum Vollendungszeitpunkt enthalten.
  • Dem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu
  • Die Obergrenze für Abschlagszahlungen soll 90% betragen und es wird ein Anspruch des Unternehmers auf Absicherung eines Vergütungsanspruchs eingeführt.
  • Der Unternehmer wird verpflichtet, Revisionsunterlagen zu erstellen.

Eine wesentliche Neuerung sind die Regelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag. Erstmals werden die Begriffe Architekten und Ingenieur in das BGB aufgenommen und folgende Regelungen vorgeschlagen.

  • Die vertragstypischen Pflichten von Architekten und Ingenieuren werden geregelt.
  • Es wird ein Sonderkündigungsrecht des Bestellers und unter bestimmten Voraussetzungen auch des Architekten/ Ingenieurs am Ende der Zielfindungsphase vorgesehen.
  • Dem Architekten/ Ingenieur wird ein Recht auf Teilabnahme eingeräumt.
  • Die Rechtsprechung zur Gesamtschuld von Architekten/Ingenieuren und Bauunternehmen soll modifiziert werden.

Darüber hinaus enthält der Entwurf Änderungen im Kaufvertragsrecht. Diese sollen die Situation des Werkunternehmers verbessern, der mangelhaftes Baumaterial gekauft hat. Ziel ist eine Anpassung der BGB-Vorschriften unter Unternehmern mit denjenigen um Verhältnis Verbraucher und Unternehmer.

  • Es wird deshalb ein Anspruch des Käufers auf Ersatz der Ein- und Ausbaukosten im Rahmen der Mangelbeseitigung vorgesehen.

Der Entwurf befindet sich momentan zur Stellungnahme bei den betreffenden Verbänden. Es ist deshalb unklar, welche Vorschriften umgesetzt werden, gleichzeitig ist aber noch eine Diskussion über einzelne Regelungen möglich. Wir werden deshalb im Folgenden unsere Einschätzung zu einigen der geplanten Neuregelungen auf diesem Blog darstellen.

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