Die Ursache für die hohen Baupreise wird von Fachleuten auch darin gesehen, dass jedes Vorhaben hohe Anforderungen erfüllen muss, regelmäßig die sog. allgemein anerkannten Regeln der Technik. Häufig sind diese in den sog. DIN-Normen niedergelegt, von denen es rund 3.900 mit Relevanz für das Bauen gibt. Und bei weitem nicht alle sind für die Sicherheit eines Gebäudes relevant. In den letzten Jahrzehnten hat sich vielmehr die Tendenz entwickelt auch Komfort- und sonstige Aspekte in DIN-Normen aufzunehmen.

Da es der ständigen zivilrechtlichen Rechtsprechung entspricht, dass allgemein anerkannte Regeln der Technik regelmäßig den geschuldeten Mindeststandart wiedergeben und für DIN-Normen eine Vermutung bestehen soll, dass sie die allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, gleichzeitig an die Vereinbarung von Abweichungen quasi unerfüllbare Vorgaben gemacht werden, führt dies praktisch dazu, dass DIN-Normen immer eingehalten werden müssen. Und dies führt konsequenterweise zu einer erheblichen Verteuerung der Errichtungskosten.

Schon vor einigen Jahren kam deshalb von Architektenverbänden der Vorschlag eines neuen Bautyps, nämlich des Gebäudetyps E. In einigen Bundesländern ist er auf öffentlich-rechtlicher Ebene der Landesbauordnungen auch eingeführt.

Es hat sich aber schnell herausgestellt, dass es v.a. auch zivilrechtlicher Regelungen bedarf, damit nicht jedes Gebäude des Typs E rechtlich als mangelhaft einzuordnen ist.

Am 29. Juli 2024 hat das BMJ deshalb seinen „Referentenentwurf: Entwurf eines Gesetzes zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus (Gebäudetyp-E-Gesetz)“ vorgestellt. Anders als die Bezeichnung „Gebäudetyp E“ vermuten lässt, soll durch das geplante Gesetz kein neuer Gebäudetypus eingeführt werden. Mit dem Schlagwort „Gebäudetyp E“ wird der Wunsch zusammengefasst, Bauen in Deutschland einfacher, innovativer und kostengünstiger zu ermöglichen. Der Referentenentwurf für das Gebäudetyp-E-Gesetz bleibt insgesamt jedoch leider hinter den Bedürfnissen der Akteure in der Baubrache zurück. Es ist nur zu hoffen, dass er in der vorgeschlagenen Form nicht in Kraft tritt.

I. Geplante Änderungen

Der Referentenentwurf zum Gebäudetyp-E-Gesetz sieht zwei wesentliche Neuerungen im Bauvertragsrecht vor.

Neue Vermutungsregelung bei Bauverträgen

Der Entwurf sieht vor, dem § 650a BGB einen neuen Absatz 3 anzufügen. Dieser soll lauten:

„(3) Es wird vermutet, dass

1. bautechnische Normungen, die sicherheitstechnische Festlegungen enthalten, anerkannte Regeln der Technik sind und

2. bautechnische Normungen, die reine Ausstattungs- und Komfortmerkmale abbilden, keine anerkannten Regeln der Technik sind.“

Diese Vermutung ist inspiriert von einer Differenzierung, die das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 9.2.2023 – I-5 U 227/21  vorgenommen hat.

Neuer Vertragstyp: Der „Gebäudevertrag zwischen fachkundigen Unternehmern“

Der Referentenentwurf zum Gebäudetyp-E-Gesetz sieht außerdem die Einführung eines gänzlich neuen Vertragstyps vor: den „Gebäudevertrag zwischen fachkundigen Unternehmern“. Die Neuerung soll durch die Neufassung des 4. Kapitels im Werkvertragsrecht verwirklicht werden:

„Kapitel 4

Gebäudebauverträge zwischen fachkundigen Unternehmern

§ 650o

Beschaffenheitsvereinbarung und Sachmängelhaftung

(1) Ein Gebäudebauvertrag ist ein Bauvertrag im Sinne des § 650a Absatz 1 Satz 1, der ein Gebäude, die zu einem Gebäude gehörende Außenanlage oder einen Teil davon betrifft. Für Gebäudebauverträge zwischen fachkundigen Unternehmern gelten die Absätze 2 und 3.

(2) In der Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 633 Absatz 2 Satz 1 können die Vertragsparteien von den anerkannten Regeln der Technik abweichen, ohne dass der Unternehmer den Besteller über die mit dieser Abweichung verbundenen Risiken und Konsequenzen aufklären muss.

(3) Ist keine Beschaffenheit vereinbart, begründet ein Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik dann keinen Sachmangel im Sinne des § 633 Absatz 2 Satz 2, wenn

1. die dauerhafte Sicherheit und Eignung des Gebäudes, der Außenanlage oder des Teils davon für die vertragsgemäße oder sonst für die gewöhnliche Verwendung durch eine gleichwertige Ausführung gewährleistet ist und

2. der Unternehmer dem Besteller diese Abweichung vor Ausführung der Bauleistung anzeigt und der Besteller dieser nicht unverzüglich widerspricht.“

II. Probleme und Bewertung

Die geplanten Änderungen stehen beide im Zusammenhang mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik (aRdT). Allgemein anerkannte Regeln der Technik bezeichnen Regeln für den Entwurf und die Ausführung von baulichen Anlagen oder technischen Objekten, die die herrschende Ansicht der technischen Fachleute darstellen und sich in der Praxis bewährt haben. Nach ständiger BGH-Rechtsprechung verpflichtet sich der Werkunternehmer bei Vertragsabschluss stillschweigend zur Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik seines Fachs (BGHZ 139, 16 (19) = NJW 1998, 2814; BGH NZBau 2011, 415 Rn. 11; BauR 1997, 638 (639) = NJW-RR 1997, 1106; 1995, 472; BB 1985, 1561 = NJW 1985, 1769) als Mindeststandort. Die Einhaltung der aRdT ist dementsprechend auch Voraussetzung für die Mangelfreiheit des Werks nach § 633 BGB. Der BGH lässt ein vertragliches Abweichen von den Mindeststandards der aRdT nur unter hohen Voraussetzungen zu, weshalb dies in der Praxis kaum (wirksam) geschieht.

Aus der Baubranche wird diese Rechtsprechung aus mehreren Gründen kritisiert. Zum einen zwingt die Einhaltung aRdT die Vertragsparteien zur Verwirklichung bautechnischer Standards, die mitunter weder benötigt noch gewünscht seien, was im Ergebnis zu einer Verteuerung der Baumaßnahme führe. Die Verpflichtung zur Einhaltung der aRdT verhindere außerdem Innnovation im Bau, da innovative Bauprodukte und Bauverfahren sich schon denklogisch bisher nicht in der Praxis bewährt haben können. Aus rechtlicher Hinsicht ist vor allem zu kritisieren, dass ein Werk aufgrund der BGH-Rechtsprechung trotz Gebrauchstauglichkeit sachmangelhaft sein kann. Der Referentenentwurf verfestigt nun diese Rechtsprechung, trotz der berechtigten Kritik aus der Baubranche.

Positiv hervorzuheben ist die Anlehnung an die Rechtsprechung des OLG Düsseldorf aus seinem Urteil vom 9.2.2023 – I-5 U 227/21 in den Entwurf. Der Senat hatte darin zwischen DIN-Normen, die das Sicherheits- und Qualitätsniveau betreffen und DIN-Normen, die lediglich Standards für Ausstattungsfragen festlegen, differenziert und für letztere eine Vermutung als aRdT verneint. Diesen Grundgedanken greift der Entwurf auf und entwickelt ihn mit dem geplanten neuen Absatz 3 des § 650a BGB weiter. Durch die darin enthaltene Vermutung wird vor allem klargestellt, dass bautechnische Normungen, die nur Ausstattungs- und Komfortmerkmale enthalten, keine aRdT sind. Sollte der Unternehmer aus welchen Gründen auch immer zur Einhaltung der aRdT verpflichtet sein, kann ein Sachmangel nicht auf jeden Normungsverstoß gestützt werden. Bislang war nämlich zumindest höchstrichterlich nicht entschieden, welche Regelungen genau von den aRdT umfasst sind, weshalb es bislang auch vertretbar ist, in einem Verstoß gegen eine DIN-Norm, die keine sicherheitstechnische Feststellung enthält, einen Verstoß gegen die aRdT zu sehen. Dieser Argumentation hatte zumindest das OLG Düsseldorf jedoch bereits eine Absage erteilt.

Allerdings ist unklar, warum die Regelung nur für Verträge zwischen fachkundigen Unternehmen greifen soll und was darunter eigentlich zu verstehen ist. Auch die Einschränkung auf Gebäude macht überhaupt keinen Sinn. Gerade die extrem wichtigen- und teuren Infrastrukturprojekte bieten sich für Abweichungen geradezu an, da hier regelmäßig nur Beteiligte vorhanden sind (Staat und Bauindustrie), die über eine hohe Baukompetenz verfügen. Auch ist die Nutzungskette bei Gebäuden, die eine Vielzahl von unterschiedlichen Vertragstypen umfasst, bisher in keiner Weise berücksichtigt. Was ist mit Bauträgerverträgen, die regelmäßig mit Verbrauchern abgeschlossen werden? Was ist mit Mietverträgen für solche (Wohn-)Gebäude? Und wer legt eigentlich fest, welche Festlegung in DIN-Normen sicherheitstechnisch relevant ist und welche nicht? Hier werden Sachverständige und Juristen über Jahre beschäftigt sein.

Der geplante „Gebäudevertrag zwischen fachkundigen Unternehmern“ wäre insgesamt der sechste Vertragstyp im Werkvertragsrecht. Er differenziert erstmalig zwischen Unternehmern und „fachkundigen Unternehmern“. Das geplante neue Kapitel wirft Fragen auf: Was ist ein fachkundiger Unternehmer und wieso soll die Geltung der in ihm geplanten Regelungen auf diese beschränkt sein?

Die Möglichkeit einer vereinfachten Abweichung von den aRdT erfüllt nur dann das primäre Zweck des Gesetzesentwurfes bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, wenn die Abweichungen auch gegenüber Verbrauchern – als letztlichen Nutzern des Wohnraums – zulässig sind. Nach dem bisherigen Entwurf wird gerade dieses Ziel klar verfehlt.

Um Verbraucher ausreichend zu schützen, könnte eine Regelung eingeführt werden, nach der eine Abweichung von den aRdT nur nach verpflichtender Aufklärung durch den Unternehmer erfolgen kann, wobei dann der Gesetzgeber möglichst klare Vorgaben machen sollte, welche Anforderungen an eine solche Aufklärung zu stellen sind.

Die Einführung eines weiteren Vertragstypus im Werkvertragsrecht und die damit einhergehende weitere Zersplitterung desselben ist jedenfalls nicht erforderlich, denn der Inhalt der Regelung des § 650o BGB-E (oder sogar eine weitergehende Regelung) könnte, bei Verbraucherverträgen einhergehend mit einer Aufklärungspflicht des Unternehmers, auch ebenso gut in das Bauvertragsrecht oder sogar in das allgemeine Werkvertragsrecht aufgenommen werden.

Und zuletzt könnte eine erhebliche Verbesserung auch dadurch erzielt werden, dass die DIN-Normen „ausgemistet“ werden. Aber dieser Ansatz wird wohl nicht zeitnah umgesetzt werden.

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Viele Unternehmen und öffentliche Auftraggeber haben inzwischen ESG-Strategien entwickelt. Um die Strategien mit Leben zu füllen, bedarf es neben notwendigen Planungs-, Bau- und Betriebsleistungen auch entsprechend angepasster Verträge, sogenannte Green Contracts.

Green Contracts beschreiben die vereinbarten Nachhaltigkeitsziele und legen fest, welcher Beteiligte welche konkreten Verpflichtungen zur Zielerreichung hat. Dies gilt für Planer und Bauunternehmen, ebenso wie für Mieter (Green Lease), Käufer, Asset-, Property- und Facility-Manager oder Versicherungen. Die Verpflichtungen sind vielfältig und vom konkreten Objekt und der Nutzung abhängig; wie beispielsweise die Verwendung ressourcenschonender Baustoffe, Vorgaben zu sozialen Standards in der Herstellung und der Lieferkette, der Blick auf die Biodiversität bei der Planung oder ein energiesparender Betrieb.

Damit die Nachhaltigkeitsziele erreicht werden, müssen die Verträge aufeinander abgestimmt sein. Bisher gibt es zwar regulatorische Vorgaben zu den Zielen aber keine Vorgaben zu den Vertragsinhalten. Projektentwickler und Investoren orientieren sich in der Regel an den Standards der Zertifizierungen, wobei sich bisher kein einheitlicher Vertragsstandart durchsetzen konnte.  

In Bau- und Planerverträgen werden Nachhaltigkeitsziele häufig über die Erreichung angestrebter Zertifizierungen oder konkrete technische Vorgaben zu umweltfreundlichen Materialien umgesetzt. Dabei wird der gesamte Lebenszyklus der Immobilie betrachtet, also auch Instandhaltungsmaßnahmen oder die Verwertung. Verstöße sind Mängel des Bauwerks mit entsprechenden Haftungsfolgen. Auch die Verwendung digitaler Planungsmethoden (BIM) ist zur Erreichung der Nachhaltigskeitsziele regelmäßig sinnvoll und notwendig.

Green Lease sehen die Verpflichtung des Mieters zu ESG-konformen Verhalten vor, wie z. B. die Verwendung von energiesparenden Geräten, Reduzierung von Abfällen, Verbräuchen und Emissionen und Recycling oder die Verwendung als nachhaltig zertifizierter Materialien, Farben bis hin zu (Toiletten-)Papier. Da immer mehr Unternehmen selbst Nachhaltigskeitskriterien erfüllen wollen oder müssen, sind Green Lease attraktiv. Damit Green Lease funktioniert, ist auch der Austausch von Verbrauchsdaten zwischen Mieter und Vermieter notwendig, was Fragen des Datenschutzes und der Datensicherheit aufwirft.

Die Verpflichtungen in grünen Asset-, Property- und Facilitymanagementverträge sind vielfältig. Sie reichen von Energiemonitoring und –management,der Erstellung von Energie(einspar)konzepten über Monitoring des Nutzerverhaltens, Erstellung von Nutzer- und Betreiberhandbüchern bis zu Beachtung sozialer Standards beim Betrieb oder der Bildung eines Nachhaltigkeitsausschusses.,  .

Green Contracts werden in naher Zukunft eher die Regel statt die Ausnahme sein. Darauf sollten alle Beteiligten vorbereitet sein und zeitnah eigene Überlegungen anstellen.

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Was war passiert?

Der Kläger nimmt seinen Nachbar auf Fällung zweier Birken in Anspruch, die sich in einem Abstand von zwei Metern von der Grundstücksgrenze entfernt auf dem nachbarlichen Grundstück befinden. Damit halten die Birken den nach dem einschlägigen Nachbarrechtsgesetz einzuhaltenden Grenzabstand ein. Von den beiden Birken gehen Immissionen (u.a. Pollenflug und Laubfall) auf das klägerische Grundstück aus. Hierdurch entsteht ein erhöhter Reinigungsbedarf.

Hilfsweise begehrt der Kläger die Zahlung einer Entschädigung für die Beeinträchtigung in Höhe von 230,00 EUR monatlich für die Monate Juni bis November eines jeden Jahres.

Die Klage blieb in erster Instanz erfolglos. Auf die Berufung des Klägers hin verurteilte das Berufungsgericht den Nachbarn zur Fällung der Birken. Hiergegen wandte sich der Nachbar mit seiner Revision.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Berufungsgerichts auf und stellte damit das amtsgerichtliche Urteil auf Klageabweisung wieder her. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sei weder ein Anspruch auf Fällung der Bäume noch ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gegeben.

Ein Anspruch auf Fällung der Bäume scheide aus, da der Nachbar nicht Störer i.S.d. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB sei. Für die Eigenschaft als Störer sei über die Stellung als Grundstückseigentümer oder -besitzer hinaus erforderlich, dass es Sachgründe gebe, die eine Zurechnung eines bestimmten Geschehens zum Eigentümer oder Besitzer rechtfertigen würden. Ein solcher Sachgrund liege dann vor, wenn der Grundstückseigentümer oder -besitzer eine Sicherungsplicht, also die Pflicht zur Verhinderung möglicher Beeinträchtigungen, verletze. Ob im Falle von Einwirkungen durch Naturereignisse den Eigentümer oder Besitzer eine solche Pflicht treffe, sei eine Einzelfallentscheidung. Kriterien bei der Bestimmung seien dabei insbesondere die Konfliktlösungsregeln des öffentlichen und privaten Nachbarrechts, die Art der Nutzung der benachbarten Grundstücke sowie die vorbeugende Beherrschbarkeit der Störung. Schlussendlich komme es darauf an, ob sich die Grundstücksnutzung im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung bewege.

Nach diesen Grundsätzen könne – so der Bundesgerichtshof – bei Einhaltung der landesgesetzlichen nachbarrechtlichen Abstandsvorschriften von keiner Störereigenschaft des Nachbarn ausgegangen werden. Die Abstandsvorschriften stellten eine gesetzgeberische Wertung dar, aus der sich ergebe, dass der Grundstückseigentümer für Immissionen von Bäumen, die diesen Abstand einhielten, nicht verantwortlich sei. Wenn die Bäume den Abstandsvorschriften entsprächen, so sei von einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung auszugehen.

Aus den gleichen Gründen scheide auch ein nachbarrechtlicher Anspruch aus. Denn dieser setze ebenso wie der Unterlassungsanspruch die Stellung des Inanspruchgenommenen als Störer voraus. Aufgrund der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung fehle es aber gerade daran.

Kritische Betrachtung

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs überzeugt nicht. Der Bundesgerichtshof übergeht den Wortlaut des Art. 124 EGBGB. Nach Art. 124 EGBGB bleiben landesgesetzliche Regelungen unberührt, soweit sie zugunsten des Nachbarn ein Grundstück noch anderen als den im BGB bestimmten Beschränkungen unterwerfen. Das Landesrecht darf also Regelungen vorsehen, die für den beeinträchtigten Nachbarn gegenüber den BGB-Vorschriften vorteilhafter sind. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass das Landesrecht keine Regelungen enthalten darf, welche die Rechte des beeinträchtigten Nachbarn gegenüber den BGB-Vorschriften einschränken. Hiergegen wird aber verstoßen, wenn man – wie der Bundesgerichtshof – aus der Einhaltung der landesgesetzlichen Abstandsvorschriften folgert, dass sich eine Grundstücksnutzung im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung hält. Denn dann wendet man die landesrechtlichen Vorschriften zulasten des betroffenen Nachbarn an, obwohl die Vorschriften nach dem Wortlaut nur zugunsten des Nachbarn wirken dürfen. Nicht überzeugend ist in diesem Zusammenhang die Argumentation des Bundesgerichtshofs, dass es sich bei der Frage der Störereigenschaft nur um eine Vorfrage handele und somit kein Konflikt zwischen dem BGB und den landesrechtlichen Vorschriften bestehe. Denn natürlich kann ein solcher Konflikt zwischen den BGB-Vorschriften und den landesrechtlichen Vorschriften nicht bestehen, wenn bereits zur Vorfrage, also zur Auslegung der BGB-Vorschriften, die landesgesetzlichen Regelungen herangezogen wurden. Wenn man sich aber dazu entscheidet, bereits zu „Vorfragen“ die landesgesetzlichen Regelungen heranzuziehen, dann muss man auch den Rechtsgedanken des Art. 124 EGBGB berücksichtigen. Das führt konsequenter Weise dazu, dass auch bei „Vorfragen“, die landesgesetzlichen Regelungen nur zu Gunsten des beeinträchtigten Nachbarn berücksichtigt werden dürfen und nicht zu seinem Nachteil.

Hinsichtlich der Auswirkungen dieser Entscheidung ist fraglich, ob sie auf andere Einwirkungen, insbesondere hinüberwachsende Zweige und Wurzeln, Anwendung finden kann. Dies ist zu verneinen. Wie der Bundesgerichtshof selbst betont, bestehen für diese Einwirkungen mit § 910 BGB eine Spezialregelung. Danach muss der Grundstückseigentümer – unabhängig von der Einhaltung der nachbarrechtlichen Abstandsvorschriften – dafür Sorge tragen, dass Baumwurzeln oder Zweige nicht über die Grenzen seines Grundstücks hinauswachsen. In diesen Fällen ist also auch bei der Einhaltung der Abstandsregelungen von der Störereigenschaft der Person auszugehen, in dessen Eigentum oder Besitz sich der Baum befindet.

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Hintergrund

Immobilien werden häufig in Einzweckgesellschaften gehalten (sog. Special Purpose Vehicle – SPV). Wie der Name schon sagt, ist der einzige Zweck dieser Gesellschaft, die Immobilie zu halten. Die Immobilie stellt damit meist den einzigen Vermögensgegenstand des Gesellschaftsvermögens dar. Die Rechtsform dieser Einzweckgesellschaften ist häufig eine GmbH.

Je nach Strukturierung des Verkaufsprozesses wird entweder die Beteiligung an der Gesellschaft (Share Deal) oder aber die Immobilie selbst (Asset Deal) verkauft. Welche Alternative gewählt wird, hängt dabei von den jeweiligen Umständen im Einzelfall ab. So wählt man häufig dann den Asset Deal, wenn sich herausstellt, dass die Gesellschaft am Wirtschaftsverkehr in einem Maße teilgenommen hat, der über das bloße Halten der Immobilie hinausgeht. In diesem Fall würde man nämlich mit dem Kauf im Wege des Share Deals sämtliche Risiken im Zusammenhang mit der Gesellschaft mitkaufen und nicht nur die die Immobilie betreffenden Risiken. Dies widerspricht in den meisten Fällen dem Interesse der Immobilieninverstoren.

Fällt die Wahl auf den Asset Deal so war der Verkäuferberater regelmäßig der Forderung der Käufer ausgesetzt, dass die Gesellschafter der GmbH einen sog. „§ 179a AktG-Beschluss“ fassen, in welchem sie dem Verkauf der Immobilie zustimmen. Hintergrund dieser Forderung war, dass in der gesellschaftsrechtlichen Literatur mehrheitlich die entsprechende Anwendung von § 179a AktG auf die GmbH vertreten wurde. Bei § 179a AktG handelt es sich um eine originär aktienrechtliche Vorschrift, die – so jedenfalls in der Auslegung der Rechtsprechung – bestimmt, dass wesentliche Änderungen der wirtschaftlichen Struktur der Aktiengesellschaft eines Beschlusses der Hauptversammlung bedürfen. Wird ein Rechtsgeschäft ohne diese Zustimmung geschlossen, so ist dieses (schwebend) unwirksam. § 179a AktG hat damit Außenwirkung. Eine vergleichbare Vorschrift enthält das GmbHG nicht. Aufgrund des angeblich vergleichbaren Schutzbedürfnisses der Gesellschafter einer GmbH, wandten Teile der gesellschaftsrechtlichen Literatur § 179a AktG analog auf die GmbH an. Mit dieser analogen Anwendung war auch die weitere Frage verbunden, ob der gefasste Beschluss beurkundungsbedürftig war. Um hier rechtssicher zu gestalten, wurde meist der sicherste Weg über die Beurkundung gewählt, was aber nicht unerhebliche Notarkosten auslöste.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hat in seiner Entscheidung nun Klarheit geschaffen. Bereits die Voraussetzungen für eine analogen Anwendung von § 179a AktG auf die GmbH liegen nicht vor. Aufgrund der wesentlich stärkeren Einflussmöglichkeit eines GmbH-Gesellschafters auf die Geschäftsführung kann der GmbH-Gesellschafter nicht mit einem Aktionär verglichen werden. Mit der stärkeren Machtposition korrespondiert die geringe Schutzbedürftigkeit der Gesellschafter einer GmbH, sodass die Außenwirkung des § 179a AktG, die zu Lasten des redlichen Rechtsverkehrs geht, bei einer GmbH nicht gerechtfertigt werden kann. § 179a AktG stellt zudem eine systemwidrige Ausnahme von der Unbeschränktheit und Unbeschränkbarkeit der organschaftlichen Vertretungsmacht dar und ist schon aus diesem Grund nur schwer verallgemeinerungsfähig und jedenfalls auf die GmbH nicht übertragbar.

Auch wenn § 179a AktG nicht anwendbar ist, so stellt der BGH klar, dass die Übertragung des ganzen oder wesentlicher Teile des Gesellschaftsvermögens ein besonders bedeutsames Geschäfts ist, das einen zustimmenden Beschluss der Gesellschaftsversammlung voraussetzt und zwar unabhängig davon, ob der Gesellschaftsvertrag einen solchen Zustimmungsvorbehalt enthält oder nicht. Missachtet der Geschäftsführer den Zustimmungsvorbehalt so kann das geschlossene Rechtsgeschäft mit dem Käufer auch ohne die Anwendung von § 179a AktG unwirksam sein, nämlich unter dem Gesichtspunkt des Missbrauchs der Vertretungsmacht. Je nach Umständen des Einzelfalls muss es sich dabei dem Käufer aufdrängen, dass der Geschäftsführer bestimmte Geschäfte wegen ihrer Bedeutung für die Gesellschaft nicht ohne Rückversicherung bei den Gesellschaftern vornehmen darf.

Fazit

Für die zukünftige Vertragsgestaltung bedeutet die Entscheidung, dass der Zustimmungsbeschluss nicht mehr der Beurkundung bedarf, wodurch die Transaktionskosten gesenkt werden können. Die Entscheidung des BGH macht aber auch deutlich, dass weiterhin ein Zustimmungsbeschluss erforderlich ist. Liegt dieser nicht vor, so bestehen nach wie vor Rechtsunsicherheiten unter dem Gesichtspunkt der Missbrauch der Vertretungsmacht. Es ist daher dringend zu empfehlen, den Zustimmungsbeschluss nach wie vor als Anlage zum Kaufvertrag zu nehmen, ohne ihn aber selbst zu beurkunden.

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I. Neuerungen im Überblick

Das Mietrechtsanpassungsgesetz bringt folgende Änderungen/Neuerungen:

• gesteigerte Auskunftspflicht des Vermieters im Geltungsbereich einer Mietpreisbremse und vereinfachte Rüge des Mieters bei Verletzung der Auskunftspflicht;
• doppelte Limitierung der Modernisierungsumlage: Absenkung der Modernisierungsumlage auf nur noch acht Prozent, Einführung einer Kappungsgrenze (max. 3,00 €/qm innerhalb von sechs Jahren);
• vereinfachte Berechnungsweise der Modernisierungsumlage bei Modernisierungskosten von weniger als 10.000,00 €;
• „Herausmodernisieren“ nunmehr Pflichtverletzung und Ordnungswidrigkeit;
• Anwendung des Wohnraummietrechts bei Vermietung an juristische Personen des öffentlichen Rechts und anerkannte Wohlfahrtsverbänden, wenn Mietzweck die Überlassung der Räume an „Personen mit dringendem Wohnbedarf ist“

II. Neuerungen im Einzelnen

1. Gesteigerte Auskunftspflichten des Vermieters und abgesenkte Rügepflicht des Mieters

Zusätzlich zur bisherigen Regelung, dass der Vermieter zur Auskunft auf Verlangen des Mieters verpflichtet ist (§ 556g Abs. 3 BGB), führt der Gesetzgeber nunmehr eine generelle Auskunftspflicht des Vermieters ein, § 556g Abs. 1a BGB n.F. Der Vermieter hat vor Vertragsschluss dem Mieter unaufgefordert bestimmte Auskünfte zu erteilen. Welche Auskünfte zu erteilen sind, richtet sich nach der jeweiligen einschlägigen Fallgruppe. Es lassen sich vier Fallgruppen unterscheiden:

Die Rechtsfolge einer unterlassenen Auskunft ist, dass der Vermieter sich nicht „auf die nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen“ kann. Der Vermieter kann also nicht die (eigentlich gesetzlich zulässige) höhere Miete verlangen und zwar grundsätzlich bezogen auf die gesamte Mietzeit. Holt der Vermieter die Auskunft allerdings nach, so kann er die höhere Miete zwei Jahre nach der nachgeholten Auskunft verlangen. Leidet die Auskunft des Vermieters (nur) an einem Formfehler, wurde also die Textform nicht eingehalten, so kann der Vermieter die höhere Miete ab dem Zeitpunkt verlangen, ab dem er die Auskunft in Textform nachgeholt hat.

Korrespondierend zur neuen Auskunftspflicht wurden die Rügepflichten des Mieters geändert. Bei fehlender Auskunft reicht eine „einfache Rüge“, bei erteilter Auskunft ist eine Rüge erforderlich, die „sich auf diese Auskunft bezieht“, § 556g Abs. 2 S. 2 BGB n.F.

2. Doppelte Limitierung des Modernisierungsumlage

Die Modernisierungsumlage wird von 11 Prozent auf 8 Prozent abgesenkt, § 559 Abs. 1 BGB n.F. Zudem gilt nunmehr eine absolute Kappungsgrenze, § 559 Abs. 3a BGB n.F.

Im Gegensatz zum Entwurf der Bundesregierung, der eine Absenkung auf 8 Prozent nur im Geltungsbereich einer Mietpreisbremse vorsah, wurde die Absenkung im weiteren Gesetzgebungsverfahren auf das gesamte Bundesgebiet ausgedehnt. Der Gesetzgeber begründet die Absenkung insbesondere mit der günstigen Refinanzierung aufgrund des niedrigen Zinsumfelds.

Zusätzlich zu der Absenkung gilt nun eine absolute Kappungsgrenze, § 559 Abs. 3a BGB n.F. Danach darf sich die Miete aufgrund von Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3,00 €/qm Wohnfläche erhöhen. Eine Sonderregelung gilt für Mieten, die weniger als 7,00 €/qm betragen. Hier darf die Miete um maximal 2,00 €/qm erhöht werden.

3. Vereinfachte Berechnung der Modernisierungsumlage

Bei Modernisierungsmaßnahme, die weniger als 10.000,00 € kosten, kann der Vermieter nunmehr die Mieterhöhung in einem vereinfachten Verfahren berechnet, § 559c BGB n.F. Folgende Erleichterungen gelten dabei:

• Keine abgrenzende Berechnung von Modernisierungskosten einerseits und Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, anderseits erforderlich;
• Keine Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten in der Modernisierungsankündigung;
• Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass die Mieterhöhung eine finanzielle Härte für ihn bedeute;
• Keine Anrechnung des Zinsvorteils zinsvergünstigter oder zinsloser Darlehen.

Bei dem vereinfachten Verfahren ist zu beachten, dass zwar die Abgrenzung zwischen Modernisierungskosten und Kosten für Erhaltungsmaßnahmen entfällt, 30 Prozent der aufgewandten Kosten allerdings als pauschalierte Kosten für Instandhaltungsarbeiten abgezogen werden, § 559c Abs. 1 S. 2 BGB n.F. Bei der Berechnung der Mieterhöhung werden also nur 70 Prozent der insgesamt entstandenen Kosten berücksichtigt. Weiter gilt zu beachten, dass bei der Berechnung zwar aus Vereinfachungsgründen der Zinsvorteil nicht berücksichtigt werden muss, erhaltene öffentliche Fördermittel müssen allerdings auch im vereinfachten Verfahren berücksichtigt werden. Ferner hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung anzugeben, dass er vom vereinfachten Verfahren Gebrauch macht.

Schließlich ist zu beachten, dass das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB n.F. sich nachteilig auf das „normale“ Verfahren nach § 559 BGB auswirken kann und umgekehrt. Hat der Vermieter nämliche die Miete im Wege des vereinfachten Verfahrens erhöht, so ist grundsätzlich eine Erhöhung der Miete im „normalen“ Verfahren in den nächsten fünf Jahren ab Zugang der Mieterhöhungserklärung ausgeschlossen, § 559c Abs. 4 BGB n.F. Hat der Vermieter in den letzten fünf Jahren die Miete zunächst im „normalen“ Verfahren erhöht, so sind die dort angesetzten Modernisierungskosten bei einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren mindernd zu berücksichtigen. Gleiches gilt, wenn bereits ein vereinfachtes Verfahren in den letzten fünf Jahren durchgeführt worden ist.

Der Vermieter muss sich also gut überlegen, ob der Weg über das vereinfachte Verfahren wirklich vorteilhafter ist. Es ist jedenfalls mehr als fraglich, ob die neue Regelung das Ziel des Gesetzgebers, dem Kleinvermieter das Überforderungsgefühl zu nehmen, erreicht. Die neue Gesetzesfassung dürfte eher zur Verkomplizierung als zur Vereinfachung beitragen.

4. „Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung und Ordnungswidrigkeit

Mit dem neuen § 559d BGB n.F. setzt der Gesetzgeber eine Vorgabe des Koalitionsvertrag um. Nach § 559d BGB n.F. gilt eine widerlegliche Vermutung, dass bestimmte Verhaltensweisen des Vermieters als Pflichtverletzung einzuordnen sind und damit Schadensersatzansprüche des Mieters begründen können. So wird nunmehr vermutet, dass der Vermieter pflichtwidrig handelt, wenn

• zwischen dem angekündigten Beginn von Baumaßnahmen und dem tatsächlichen Beginn mehr als zwölf Monate liegen,
• die in der Modernisierungsankündigung angegebene zu erwartende Mieterhöhung mindestens zu einer Verdoppelung der Miete führen würde,
• die baulichen Maßnahmen so durchgeführt werden, dass es zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen kommt oder
• die Bauarbeiten nach Beginn der Baumaßnahme mehr als zwölf Monate ruhen.

Die Vermutung pflichtwidrigen Verhaltens entfällt, wenn der Vermieter darlegt, dass für das Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt.

Werden die Baumaßnahmen so durchgeführt, dass sie geeignet sind, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen, so stellt dies nach neuem Recht nicht nur eine Pflichtverletzung dar, sondern auch eine Ordnungswidrigkeit, § 6 WStG.

5. Anwendung des Wohnraummietrecht bei bestimmten Mietverträgen mit der öffentlichen Hand und Wohlfahrtsverbänden

Die Novellierung des Mietrechts beschränkt sich nicht auf das Wohnraummietrecht, sondern hat auch Auswirkungen auf das gewerbliche Mietrecht und damit auf die  Gestaltung von gewerblichen Mietverträgen. Durch den neu eingeführten § 578 Abs. 3 BGB n.F. unterfallen bestimmte Mietverhältnisse zukünftig in weiten Teilen dem Wohnraummietrecht. Es handelt sich dabei um folgende Konstellation:

• Mieter ist eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter Wohlfahrtsverband und
• Mietzweck ist die Überlassung der Räume an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf.

Liegen diese Voraussetzung vor, so lassen sich zukünftig diese Mietverhältnisse nur unter den sehr engen Regelungen des Wohnraummietrechts befristen und kündigen. Auch wird der Abschluss von langfristigen Mietverträgen nicht mehr möglich sein, da eine Befristung aufgrund der hohen Voraussetzungen in der Regel nicht in Betracht kommt und auf die Kündigung (jedenfalls in Allgemeinen Geschäftsbedingungen) maximal vier Jahre verzichtet werden kann.

Gestaltungsoption, um die Anwendbarkeit des § 578 Abs. 3 BGB n.F. bei Verträgen mit der öffentlichen Hand zu vermeiden, dürfte sein, dass man als Vermieter darauf besteht, dass der Vertrag von einem kommunalen Unternehmen in Privatrechtsform abgeschlossen wird. Dann dürfte § 578 Abs. 3 BGB n.F. aufgrund des klaren Wortlautes („juristische Person des öffentlichen Rechts“) nicht einschlägig sein, sodass das Mietverhältnis – wie bisher – nur dem gewerblichen Mietrecht unterliegt. Dagegen dürfte sich die Vermeidung von § 578 Abs. 3 BGB n.F. bei anerkannten Wohlfahrtsverbänden als eher schwierig gestalten. Ob die Vermietung an anerkannte Wohlfahrtsverbände daher noch erfolgen sollte, kann zukünftig nur noch nach einer besonders sorgfältigen Risikoeinschätzung beantwortet werden. Die rechtlichen Risiken sind jedenfalls für Vermieter in diesem Bereich deutlich gestiegen.

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Was war passiert?

Die beklagten Grundstückseigentümer beauftragten den mitverklagten Handwerker mit Reparaturarbeiten an einem Flachdach. Die durchgeführten Heißklebearbeiten verursachten ein Glutnest, welches im weiteren Verlauf – trotz Feuerwehreinsatzes – zum vollständigen Niederbrennen des Hauses führte. Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde das angrenzende Nachbarhaus erheblich beschädigt.

Die Versicherung, bei der das angrenzende Nachbarhaus versichert war, verlangt nunmehr aus übergegangenem Recht von den Grundstückseigentümern sowie von dem Handwerker Ersatz der Schäden.

Die Klage gegen die Grundstückseigentümer blieb in den Vorinstanzen erfolgslos: Weder bestehe eine Haftung aus unerlaubter Handlung noch ein sog. nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch. Die  Klage gegen den Handwerker hatte zwar Erfolg, allerdings geriet dieser noch während der ersten Instanz in Insolvenz.

Wie entschied der BGH?

Der BGH bejaht entgegen der Voristanzen einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB (analog).

Bei dem nachbarrechtlichen Ausgleichanspruch handelt es sich um einen Auffangtatbestand, der dem gestörten Nachbarn einen verschuldensunabhängigen Ersatzanspruch gewährt. Der nachbarrechtliche Ausgleichanspruch ist gegeben, wenn von einem Grundstück eine Störung auf ein anderes Grundstück ausgeht, die der beeinträchtigte Grundstückeigentümer aufgrund besonderer Umstände nicht nach §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 2 BGB abwehren kann und die Störung eine das zumutbare Maß entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigt.

Ein übergreifender Brand stellt eine derartige Störung i.S.d. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB dar, da der Nachbar diese Gefahr in aller Regel nicht erkennen und sie daher auch nicht im Vorfeld abwehren kann.

Für das Bestehen des Anspruchs ist zudem erforderlich, dass die Grundstückeigentümer Störer sind. Auch dies bejahte der BGH. Für die Störereigenschaft ist maßgeblich, ob der Grundstückseigentümer oder -besitzer nach wertender Betrachtung für den gefahrenträchtigen Zustand seines Grundstücks verantwortlich ist, er also zurechenbar den störenden Zustand herbeigeführt hat. Wesentliche Zurechnungskriterien sind dabei u.a. die Veranlassung, die Gefahrenbeherrschung oder die Vorteilsziehung. Da die Grundstückseigentümer die Dacharbeiten veranlasst haben und den Nutzen aus den Dacharbeiten gezogen hätten, sind sie als (mittelbare) Handlungsstörer anzusehen.

Fazit

Die Entscheidung des BGH verdient im Ergebnis Zustimmung. Mit der neuen Entscheidung entwickelt der V. Zivilsenat seine Zurechnungskriterien für die Annahme der Störereigenschaft weiter. Wünschenswert wäre allerdings gewesen, dass der BGH klarer zwischen Zustandsstörer einerseits und Handlungsstörer andererseits unterscheidet. Zwar nimmt der BGH für seine Überlegungen als Ausgangspunkt die Eigentümerstellung, begründet aber seine Entscheidung im konkreten Fall damit, dass die Grundstückseigentümer mittelbare Handlungsstörer seien. Das erscheint inkonsequent.

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Das Oberlandesgericht München hatte die Frage zu entscheiden, ob die Abnahme wirksam ist.

I. Abgrenzung

Bei der Abnahme von Eigentumswohnanlagen ist zwischen der Abnahme des Sondereigentums (v.a. die Eigentumswohnung) und des Gemeinschaftseigentums (z.B. Außenwände, Dach, Treppenhaus, Eingangstüren, Fahrstuhl, Fenster, Gartenanlage etc.) zu differenzieren.

Der Erwerber selbst muss das Sonder- und Gemeinschaftseigentum abnehmen. Der Erwerber kann das Sonder- und Gemeinschaftseigentum entweder gleichzeitig oder getrennt abnehmen. In der Abnahme des Sondereigentums liegt nicht ohne weiteres eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Nach der Rechtsprechung des BGH hat jeder einzelne Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für sich vorzunehmen. Die Abnahme hat nur Folgen für ihn und wirkt grundsätzlich nicht für die anderen Erwerber.

Mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beginnt die Verjährung der Gewährleistungsrechte zu laufen. Bei einer gesonderten Abnahme durch jeden einzelnen Erwerber besteht das Risiko, dass sich die Verjährung der Gewährleistungsansprüche erheblich verzögert.  Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann (durch Mehrheitsbeschluss) die Gewährleistungsrechte an sich ziehen, solange einem Erwerber noch Gewährleistungsrechte zustehen.

II. Fall

Die Beklagte ist Bauträgerin und errichtete in den Jahren 2003/2004 eine Wohnungseigentumsanlage in München und veräußerte die einzelnen Wohnungen mit inhaltlich gleich lautenden Formularkaufverträgen.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist in den jeweiligen Bauträgerkaufverträgen wie folgt geregelt:

„Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile und Anlage werden […] vom Verwalter unter Hinzuziehung eines vereidigten Sachverständigen unter Errichtung eines gemeinschaftlichen Protokolls übernommen und abgenommen. Der Verwalter wird hierzu vom Käufer beauftragt und bevollmächtigt; er ist hierbei von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.“

Der Bauträgerkaufvertrag enthielt für die Bestellung des Erstverwalters u.a. folgende Regelung:

„Der Verkäufer behält sich das Recht vor, den ersten Verwalter zu bestellen. Der Käufer erteilt je unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB dem Verkäufer die Vollmacht, den Verwalter auszuwählen, zu bestellen und den Verwaltervertrag für die Dauer von höchstens fünf Jahren ab Bezugsfertigkeit der ersten Wohnung abzuschließen […].“

Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft und machte gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von Schallschutzmängeln geltend. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird seit dem Bezug des ersten Käufers von einer Immobilienbetreuung GmbH verwaltet, die die Beklagte bestellt hat.

Im Juli 2016 forderte die Klägerin die Beklagten zur mangelfreien Herstellung auf. Eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums liege nicht vor, da die Regelung zur Bestellung des Verwalters unwirksam sei. Die Beklagte schulde weiterhin die erstmalige mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums.

Die Beklagte erhob die Einrede der Verjährung (die gesetzlich und vertraglich vereinbarte Gewährleistungszeit beträgt 5 Jahre). Der Verwalter habe bereits im Jahr 2003/2004 die Abnahme wirksam vorgenommen. Die Käufer beauftragten und bevollmächtigten den Verwalter, der den Sachverständigen selbst ausgesucht habe. Die Beklagte habe damit daher nichts zu tun. Außerdem hätten die Kläger durch Wohnungsbezug und Kaufpreiszahlung konkludent abgenommen. Im Übrigen seien die Ansprüche der Klägerin nach über 13 Jahren verwirkt.

III. Urteil des OLG München vom 24.04.2018, Az. 28 U 3042/17

Das Oberlandesgericht München entschied in seinem Urteil, dass der eingeklagte Kostenvorschuss nicht verjährt ist, da die Verjährung der streitgegenständlichen Mängelansprüche mangels Abnahme noch nicht zu laufen begonnen hat.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgte zwar durch einen Verwalter, der von den Erwerbern beauftragt und bevollmächtigt war, die Bestellung des ersten Verwalters erfolgte jedoch durch die Beklagte.

Die Beklagte als Bauträgerin kann somit einen Erstverwalter bestellen, der mit ihr wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. Dies begründet für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.

Die von einem Bauträger verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen mit einem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter ermöglicht, stellt eine unangemessene  Benachteiligung der Erwerber dar ist und daher unwirksam (Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Abnahme in den Jahren 2003/2004 war daher unwirksam, so dass die Verjährung nicht zu laufen begann.

Eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme und Kaufpreiszahlung liegt nicht vor. Die Kläger unterlagen der irrigen Vorstellung, dass der Verwalter das Gemeinschaftseigentum abnahm, so dass es am notwendigen Erklärungsbewusstsein der Wohnungseigentümer fehlte.

Die Ansprüche der Klägerin sind auch nicht verwirkt. Die Beklagte hat als Verwenderin die unwirksame Abnahmeklausel selbst zu vertreten. Sie musste damit rechnen, dass die Klägerin hiervon Rechtskenntnis erlangt und etwaige Gewährleistungsansprüche auch noch nach Ablauf der im Falle einer rechtswirksamen Abnahme maßgeblichen Verjährungsfrist von 5 Jahren geltend macht.

Die fehlende Abnahme steht dem Anspruch auf Kostenvorschuss im vorliegenden Fall nicht entgegen. Auch wenn es grundsätzlich so ist, dass vor der Abnahme kein Anspruch auf Vorschuss besteht (vgl. Blogbeitrag vom 30.01.2018 – keine Mängelrechte vor Abnahme), gilt hier ausnahmsweise etwas anderes. Die beklagte Bauträgerin kann sich als Verwenderin von AGB-rechtlich unwirksamen Abnahmeklauseln nicht auf die fehlende Abnahme als Voraussetzung für die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten berufen.

IV. Bewertung

Das Oberlandesgericht München folgt mit seiner Entscheidung dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.06.2016, Az. VII ZR 188/13, das einen ähnlichen Fall entschied.

In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Falle führt der Bauträger selbst als Erstverwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Bauträger als Verwalter der Wohnungseigentümerschaft eine Abnahme für die Erwerber nicht wirksam erklären kann. Der Bundesgerichtshof stellte weiter (erneut) klar, dass eine Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.

V. Hinweise für die Praxis

Für die Bauträger ist es nach wie vor schwierig, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wirksam zu vereinfachen und zu beschleunigen. Eine Verlagerung der Abnahme auf einen Sachverständigen ist ebenfalls nicht zulässig.

Das Oberlandesgericht Nürnberg entschied am 12.12.2006, dass folgende von einem Bauträger vorformulierte Klausel wirksam ist:

„ […] Für die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums haben die Wohnungseigentümer drei Personen zu Ihrer Vertretung zu beauftragen […]“.

Erfolgen auf der Basis dieser Klausel Teilabnahmen durch die drei beauftragten Personen, so beginnt die Verjährung der Mängelansprüche für das Gemeinschaftseigentum erst mit der „letzten“ Abnahme.

Ob eine Regelung wirksam ist, die vorsieht, dass das Gemeinschaftseigentum

 „ [..] von der künftigen Eigentümergemeinschaft, bestehend aus sämtlichen Käufern oder einem von der Eigentümergemeinschaft Beauftragten/Bevollmächtigten (z.B. Verwaltungsbeirat, Verwalter, Sachverständiger) […]“

abzunehmen Ist, bleibt abzuwarten.

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Der Fall

Der Kläger (Käufer) erwarb 2003 vom Beklagten (Verkäufer) mehrere Grundstücke. Die Sachmängelgewährleistung wurde – mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz und Arglist – ausgeschlossen. Dies ist eine typische Regelung beim Verkauf von Grundstücken mit und ohne Gebäude. Der Beklagte erwarb die streitgegenständlichen Grundstücke ca. 15 Jahre zuvor von einem Hoch- und Tiefbauunternehmen. Ihm war dabei bekannt, dass in den 1960er bis 80er auf dem Grundstück eine Asphaltmischanlage sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren.

Nachdem der Kläger Kenntnis von der früheren Verwendung der Grundstücke erhalten hat, begehrt er vom Beklagten Schadensersatz für die – seiner Behauptung nach – auf den Altlastenverdacht zurückzuführende Wertminderung der Grundstücke. Der Beklagte hätte über die frühere Nutzung aufklären müssen. Weil der dies nicht getan hat, habe er arglistig gehandelt, weshalb der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht greife.

Die Klage blieb in den Vorinstanzen erfolglos.

Die Entscheidung

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück.

Bereits der Verdacht von Altlasten stellt regelmäßig einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Denn ein altlastverdächtiges Grundstück weist regelmäßig das Risiko einer öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme sowie eine mit dem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung des Grundstücks auf, sodass nicht von einer üblichen Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB ausgegangen werden kann. Ein Altlastenverdacht ist dabei schon dann anzunehmen, wenn die frühere Nutzung des Grundstücks objektiv einen Altlastenverdacht begründet. Weitere Umstände bzw. konkrete Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten, bedarf es nicht.

Im Hinblick auf die Arglist führt der BGH aus, dass der Verkäufer objektiv arglistig handelt, wenn der Verkäufer die ihm bekannte frühere Nutzung verschweigt. In subjektiver Hinsicht ist für die Bejahung der Arglist erforderlich, dass der Verkäufer die frühere Nutzung des Grundstückes kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastverdacht begründet.

Fazit

Die neue Entscheidung reiht sich in eine Reihe von „Altlast“-Entscheidungen ein. Hervorzuheben an der vorliegenden Entscheidung ist, dass der Altlastenverdacht objektiv allein durch die frühere Nutzung begründet wird. Konkrete Anhaltspunkte für das Vorhandensein von Altlasten sind nicht erforderlich. Der Altlastenverdacht dürfte dadurch in der Zukunft bei Prozessen deutlich leichter zu begründen sein. Hiermit korrespondieren auch die Anforderungen an die Arglist. Der Verkäufer muss keine Kenntnis von Altlasten haben, vielmehr reicht die Kenntnis über eine altlastverdächtige Grundstücksnutzung aus.

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