Bei versäumten oder falschen Eintragungen drohen Bußgelder und auch die Nennung des Unternehmens im Internet, z.B. unter https://www.bva.bund.de/DE/Das-BVA/Aufgaben/T/Transparenzregister/Bussgeldentscheidungen/bussgeldentscheidungen_inhalt.html.

Wo Sie die Eintragung vornehmen, was Sie dabei beachten müssen und wie Sie den wirtschaftlich Berechtigten auch bei komplizierten Unternehmensstrukturen ermitteln, erfahren Sie in unseren Unternehmenstipps, für Sie im kurzen Video: https://youtu.be/I0NpFu1M0d0

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• wenn die Widerrufsinformation in dem Darlehensvertrag bezüglich des Beginns der Widerrufsfrist einen Hinweis auf § 492 Abs. 2 BGB enthält und

• die Widerrufsinformation nicht exakt dem Muster entspricht, das der deutsche Gesetzgeber den Darlehnsgebern für eine Widerrufsinformation zur Verfügung gestellt hat.

1.

Der EUGH hat mit Urteil vom 26.03.2020 (AZ: C-66/19) auf die Vorlage des Landgerichtes Saarbrücken sinngemäß entschieden, dass ein Verweis auf andere nationale Vorschriften in einer Widerrufsinformation nicht den europäischen Vorgaben entspricht, um über die Modalitäten für die Ausübung des Widerrufsrechtes zu informieren und dass über diese Modalitäten zu informieren ist.

Es handelte sich um ein grundpfandrechtlich abgesichertes Darlehen. Auch wenn der Sachverhalt deshalb an sich nicht unter das Unionsrecht falle, bestehe ein klares Interesse der Union, dass die aus dem Unionsrechtsakt entnommenen Regelungen einheitlich ausgelegt werden. Außerdem hat der EuGH klargestellt, dass er nicht befugt ist, im Rahmen eines Vorabentscheidungsersuchens darüber zu entscheiden, wie nationale Vorschriften auszulegen sind.

2.

Die entscheidende Passage in der Widerrufsinformation war der folgende Text:

„[…] Die Frist beginnt nach Abschluss des Vertrages, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach § 492 Abs. 2 BGB (z.B. Angaben zur Art des Darlehens, Angaben zum Nettodarlehensbetrag, Angaben zur Vertragslaufzeit) erhalten hat. […]“

3.

Es ist nicht so, dass die Banken diese Formulierung erfunden hätten. Es war vielmehr der Gesetzgeber, der den Unternehmen (Banken) ein Muster zur Verfügung stellte, das genau diese Formulierung enthält. Der Gesetzgeber hatte schon früh erkannt, dass es für die Darlehensgeber schwer sein kann, eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung/Information zu erteilen. Aus diesem Grund hat der deutsche Gesetzgeber geregelt, dass dann, wenn der Darlehensgeber dieses Muster übernimmt, der Darlehensgeber die Informationspflichten erfüllt hat. Der Darlehensgeber soll in diesem Fall so behandelt werden, als hätte er eine richtige Information erteilt, selbst wenn dies nicht der Fall ist. Allerdings darf der Darlehensgeber bei der Übernahme des Musters allenfalls im Format und in der Schriftgröße von dem Muster abweichen. Das Muster enthält nicht nur eine Formulierung zum Beginn der Widerrufsfrist, sondern eine Vielzahl von Gestaltungshinweisen, die von dem Darlehensgeber auf den Einzelfall zugeschnitten verwenden muss.

4.

Als Zwischenergebnis kann festgehalten werden, dass dann, wenn eine Widerrufsinformation in einem Darlehensvertrag nicht dem Muster entspricht, das der deutsche Gesetzgeber zur Verfügung gestellt hat, der Darlehensnehmer noch heute widerrufen kann, da er nicht ordnungsgemäß über seine Recht informiert wurde.

Wenn die Widerrufsinformation allerdings dem Muster exakt entspricht, stellt sich die Frage, ob die (nach dem EuGH falsche) Widerrufsinformation als zutreffend zu behandeln ist, weil der deutsche Gesetzgeber dies so geregelt hat.

Der BGH steht diesbezüglich auf dem Standpunkt, dass das deutsche Gesetz und der Wille des deutschen Gesetzgebers derart eindeutig seien, dass eine entgegenstehende richtlinienkonforme Auslegung ausscheide (Az. XI ZR 44/18 TZ 17). Dass ein Richter ein Gesetz nicht gegen den Wortlaut auslegen darf, entspricht auch der Rechtsprechung des EuGH (Urteil vom 24.01.2012 C-282/10) und des Bundesverfassungsgerichtes (Beschluss vom 26.09.2011, 2 BvR 2216/06).

Solange es keine anderslautende höchstrichterliche Rechtsprechung gibt, ist zu erwarten, dass der BGH nur dann einen Widerruf als heute noch möglich ansehen wird, wenn die Widerrufsinformation in dem Darlehensvertrag nicht genau dem Muster entspricht, das der Gesetzgeber den Darlehensgebern zur Verfügung gestellt hat.

5.

Bei Verbraucherimmobiliardarlehen (Darlehen, die mit Grundpfandrechten abgesichert sind) besteht die Besonderheit, dass diese nicht von der europäischen Richtlinie erfasst sind, die der EuGH bei seiner Entscheidung angewendet hat. Da der EuGH aber betont hat, dass die nationalen Vorschriften einheitlich auszulegen sind, spricht viel dafür, dass bei Verbraucherimmobiliardarlehen, die eine entsprechende Formulierung in der Widerrufsinformation haben, ebenfalls von einer fehlerhaften Information auszugehen ist, wenn die Darlehensgeber das Muster des Gesetzgebers nicht exakt übernommen haben.

6.

Wir empfehlen, genau abzugleichen, ob der Text der gesamten Widerrufsinformation exakt dem Muster entspricht, das der Gesetzgeber den Darlehensgebern zur Verfügung gestellt hat.

Bernhard Fritz

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Häufig deuten Zahlungen durch Dritte darauf hin, dass der Mieter selbst in Zahlungsschwierigkeiten steckt. Das gilt auch bei gewerblichen Mietverhältnissen.

Beispielsfälle:

Fall 1: Familienbetrieb mit Einzelunternehmer

Wenn ein Familienbetrieb in wirtschaftlichen Schwierigkeiten steckt, z.B. das Finanzamt oder andere Gläubiger das Firmenkonto gepfändet haben, besteht das Interesse der Unternehmerfamilie häufig darin, den Betrieb trotzdem zu erhalten. Um keine Kündigung des für den Betrieb notwenigen Mietverhältnisses zu riskieren, wird die Mietzahlung trotzdem bewirkt, aber nicht durch den Mieter, sondern durch einen Familienangehörigen. Wenn das zahlende Familienmitglied später selbst in die Insolvenz gerät, kann der Insolvenzverwalter die Mietzahlungen für die Dauer von 4 Jahren nach § 134 Insolvenzordnung anfechten.

Fall 2: Mietzahlung durch Konzerngesellschaft

In Konzernen werden Verbindlichkeiten einer Konzerngesellschaft gegenüber Dritten häufig durch eine andere Konzerngesellschaft bedient. Dafür gibt es in der Regel einen Innenausgleich zwischen den Konzerngesellschaften, der in unterschiedlicher Form organisiert werden kann. Der Vermieter hat darin ebenso wenig einen Einblick wie er die Bonität seines Mieters zuverlässig beurteilen kann. Gerät dann die mietende Konzerngesellschaft in die Insolvenz, ist es nicht unwahrscheinlich, dass auch die zahlende Konzerngesellschaft Insolvenz anmelden muss. Auch hier besteht wieder eine Situation, in der die Mietzahlungen durch einen Dritten geleistet wurden und für die Dauer von 4 Jahren nach § 134 Insolvenzordnung anfechtbar sind.

Das Dilemma des Vermieters

Wenn der Vermieter Mietzahlungen durch einen Dritten erhält, erkennt er das Risiko und kann es nicht verhindern. Da die Zahlung des Dritten nach § 267 Abs. 2 BGB nicht zurückgewiesen werden kann, hat der Vermieter mit der Drittzahlung die geschuldete Miete erhalten. Er kann also nicht wegen eines aufgelaufenen Mietrückstandes das Mietverhältnis kündigen. Der Vermieter hat aber bei jeder Drittzahlung das Risiko, dass der Dritte in die Insolvenz gerät und jede Mietzahlung für die Dauer von 4 Jahren vom Insolvenzverwalter zurückgefordert werden kann.

Ursache des Dilemmas

Die Ursache des Dilemmas liegt einerseits in der Regelung des § 267 Abs. 2 BGB. Leistungen eines Dritten können nicht zurückgewiesen werden, solange der Schuldner selbst nicht widerspricht. Die Ursache des Dilemmas liegt andererseits in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Schenkungsanfechtung nach § 134 Insolvenzordnung. Zahlungen eines Dritten sind in der Insolvenz des Dritten anfechtbar, wenn der Zahlungsempfänger für die Zahlung keine Gegenleistung gewährt hat. Die Gegenleistung besteht hier in dem Verlust einer Forderung, nämlich den Verlust der Mietzinsforderung gegen den Mieter, die durch die Drittzahlung erfüllt wurde. Dieser Verlust der Mietverbindlichkeit wird von der Rechtsprechung aber nicht als Gegenleistungen anerkannt, wenn die Verbindlichkeit im Zeitpunkt der Zahlung des Dritten wertlos war. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Zahlung selbst zahlungsunfähig war.

Lösungsmöglichkeiten

Zur Lösung des Dilemmas des Vermieters werden 2 Lösungen diskutiert:

1. Die insolvenzrechtliche Lösung

Der Vermieter hätte kein Interesse daran, die Drittzahlung zurückzuweisen, wenn er sicher wäre, dass er diese Drittzahlung auch dauerhaft behalten darf. Dazu müsste der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung ändern. Im Kern geht es um die Auslegung des Begriffs „unentgeltlich“ in § 134 Insolvenzordnung. Sofern eine Drittzahlung dann nicht als unentgeltlich behandelt würde, wenn die mit der Drittzahlung erfüllte Verbindlichkeit zum Zahlungszeitpunkt bestand, unabhängig davon, ob der Schuldner zu diesem Zeitpunkt zahlungsfähig war oder nicht, wäre die Schenkungsanfechtung bei Drittzahlungen ausgeschlossen. Das Dilemma des Vermieters wäre gelöst.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichthofes besteht aber schon seit vielen Jahren. Sie ist dogmatisch gut begründet und nichts deutet darauf hin, dass der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung ändern wird. Deshalb muss die Lösung auf eine andere Weise gesucht werden.

2. Schuldrechtliche Lösung

Wenn Drittzahlungen für die Dauer von 4 Jahren mit einem Anfechtungsrisiko im Falle der Insolvenz des Dritten behaftet sind, hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse die Drittzahlung zurückzuweisen. Dann wäre nämlich die Verbindlichkeit des Mieters nicht erfüllt. Der Mieter müsste dann selbst die Miete zahlen oder der Vermieter könnte wegen Zahlungsrückstandes das Mietverhältnis kündigen. Der Vermieter würde damit nur das Insolvenzrisiko seines Vertragspartners tragen, nicht das Insolvenzrisiko eines Dritten, zu dem der Vermieter keine eigene Rechtsbeziehung hat.

Der Insolvenzrechtler Prof. Dr. Georg Bitter an der Universität Mannheim hält deshalb die Vorschrift des § 267 Abs. 2 BGB, wonach der Gläubiger Drittzahlungen nur zurückweisen kann, wenn der Schuldner widerspricht, für verfassungswidrig.

Ich meine, dass die Lösung einfacher gefunden werden kann, nämlich über den allgemeinen Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Danach ist ein Gläubiger berechtigt, Leistungen durch Dritte zurückzuweisen, wenn der Gläubiger ein berechtigtes Interesse gerade an der Leistung durch den Schuldner hat. Da der Gläubiger bei Drittzahlungen das Insolvenzrisiko des Dritten für die Dauer von 4 Jahren tragen müsste, hat er ein berechtigtes Interesse an der Zurückweisung der Drittzahlung. Deshalb kann er die Zahlung nach § 242 BGB zurückweisen. Das führt zwar dazu, dass die Vorschrift des § 267 Abs. 2 BGB in vielen Fällen nicht zur Anwendung kommt. Das Interesse des Vermieters, das Insolvenzrisiko eines Dritten, den der Vermieter sich als Vertragspartner nicht ausgesucht hat, auch nicht übernehmen zu müssen, lässt aber keine andere Lösung zu.

Rechtliche Unsicherheit

Bisher gibt es keine Rechtsprechung zur Zurückweisung von Zahlungen eines Dritten wegen des bestehenden Insolvenzrisikos. Wenn der Vermieter die Zahlung des Dritten zurückweist und der Mieter die Mietzahlungen nicht selbst vornimmt, kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzuges kündigen. Die Klärung der strittigen Frage erfolgt dann in dem Räumungsprozess des Vermieters mit allerdings unsicherem Ausgang. Deshalb sollten Vermieter eine Regelung dieser Frage in den jeweiligen Mietvertrag aufnehmen.

Regelung im Mietvertrag

In den Mietvertrag sollte eine Regelung aufgenommen werden, dass die Zahlungen der Miete nur durch den Mieter vorgenommen werden dürfen. Die Vereinbarung einer höchstpersönlichen Zahlungspflicht des Mieters ist  rechtlich zulässig.

Zusammenfassung

Der Vermieter kann nach der gesetzlichen Regelung die Zahlung eines Dritten nicht zurückweisen. Drittzahlungen sind aber für die Dauer von 4 Jahren mit dem Risiko der Rückzahlungspflicht in der Insolvenz des Dritten behaftet. Deshalb sollte der Vermieter Drittzahlungen zurückweisen, weil er ein berechtigtes Interesse an der Zahlung durch den Mieter hat.

Wegen der gesetzlichen Regelung des § 267 Abs. 2 BGB bleibt aber eine rechtliche Unsicherheit. Deshalb ist eine Regelung zum Ausschluss der Drittzahlungen im Mietvertrag zu empfehlen.

Regelungsvorschlag

Die Regelung im Mietvertrag kann zum Beispiel so formuliert werden:

Der Mieter ist verpflichtet, alle Zahlungen nach dem Mietvertrag höchstpersönlich zu erbringen. Drittzahlungen haben nur schuldbefreiende Wirkung, wenn der Vermieter in Textform erklärt, dass er die Drittzahlung mit schuldbefreiender Wirkung akzeptiert.

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I. Einführung

Die Gewährleistungsansprüche für den Werkvertrag finden sich in §§ 634 ff. BGB. Bei Vorliegen eines Mangels fordert der Besteller den Unternehmer zunächst unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung auf, §§ 634 Nr. 1,  635 Abs. 1 BGB. Kommt der Unternehmer dem Nacherfüllungsverlangen des Bestellers nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, kann der Besteller

• den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen, §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 1 BGB
• den Mangel selbst beseitigen und Vorschuss für die erforderlichen Kosten verlangen, §§ 634 Nr. 2,  637 Abs. 3 BGB
• vom Werkvertrag zurücktreten, §§ 634 Nr. 3 BGB, 323, 326 Abs. 5 BGB
• den Werklohnanspruch mindern, §§ 634 Nr. 3, 638 BGB
• Schadensersatz geltend machen, §§ 634 Nr. 4, 280, 281, 283, 311a BGB
• Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen, §§ 634 Nr. 4, 284 BGB

Die Gewährleistungsrechte stehen grundsätzlich jedem Besteller bei Vorliegen eines Mangels zu. Etwas anderes kann sich jedoch ergeben, wenn eine sog. Leistungskette vorliegt und Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. An einer Leistungskette sind mindestens drei Personen beteiligt. Es wird zwischen zwei Varianten unterschieden:

1. Ein Bauträger, der für die zu erbringenden Leistungen einen Nachunternehmer beauftragt hat, verkauft das fertiggestellte Werk an den Erwerber.
2. Ein Hauptunternehmer (Auftragnehmer) schließt mit dem Besteller (Auftraggeber) einen Werkvertrag. Für die zu erbringenden Leistungen beauftragt der Hauptunternehmer einen Nachunternehmer.

Wie verhalten sich in diesen Fälle die Gewährleistungsrechte des Bauträgers bzw. des Hauptunternehmers, wenn sie gegenüber dem Nachunternehmer z.B. Schadensersatzansprüche für Mängel geltend macht, die der Erwerber oder Auftraggeber nicht geltend gemacht hat und auch nicht mehr geltend machen kann? Diese Frage hatte das OLG Frankfurt in seinem Urteil zu entscheiden.

II. Sachverhalt (vereinfacht)

Die Klägerin ist ein Installateurunternehmen, die für die beklagte Bauträgerin  Sanierungsarbeiten an mehreren Wohnungen ausführte. Nach Abschluss der Arbeiten und nachdem die Beklagte die Leistungen der Klägerin abgenommen hatte, behielt sie einen Teil des Werklohns wegen behaupteter Mängel ein, so dass es zum Streit zwischen den Parteien kam. Die Beklagte hatte zwischenzeitlich die sanierten Bestandswohnungen als Eigentumswohnungen verkauft. Die Klägerin verlangt mit ihrer Klage die Bezahlung von restlichem Werklohn in Höhe von knapp EUR 18.000,00. Die Beklagte rechnet mit einem Schadensersatzanspruch wegen der behaupteten Mängel auf. Das Installateurunternehmen wendet ein, dass die Erwerber der Wohnungen gegenüber der Beklagten die streitgegenständlichen Mängel nicht gerügt hätten und die Mängelrechte der Erwerber ohnehin verjährt seien.

III. Urteil des OLG Frankfurt vom 13.10.2016, Az. 12 U 174/14

Das OLG Frankfurt hat zugunsten der Klägerin entschieden und ihr einen noch ausstehenden Werklohnanspruch zugesprochen. Die Aufrechnung der Beklagten ging ins Leere. Zur Begründung führt das OLG Frankfurt wie folgt aus:

„ […] das Landgericht hat in dem angefochtenen Urteil zu Recht erkannt, dass Schadensersatzansprüche der Beklagten gegen die Klägerin ausgeschlossen sind, weil es bei wertender Betrachtungsweise an einem auszugleichenden Vermögensschaden der Beklagten fehlt.“

„ […] in einer werkvertraglichen Leistungskette kann der Hauptunternehmer seinen Ersatzanspruch gegen den Nachunternehmer nicht durchsetzen, wenn er infolge des Mangels selbst keine finanziellen Einbußen erlitten hat. Denn im Wege der Vorteilsausgleichung darf der Geschädigte nicht besser gestellt werden als ohne das schädigende Ereignis.“

Die für die Leistungskette bestehende Rechtsprechung zu den Hauptunternehmern ist auf die Bauträger ausgeweitet worden (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2008, Az. VII ZR 16/07).

Im vorliegenden Fall hat die Beklagte für die Erwerber der Eigentumswohnungen Werkleistungen nach Maßgabe der Baubeschreibung zu den notariellen Kaufverträgen erbracht. Beim Erwerb sanierter Wohnungen kann angenommen werden, dass bei umfassender Sanierung werkvertragliche Regelungen anzuwenden sind, so dass der Verkäufer mindestens für die Sanierungsarbeiten werkvertragsrechtlich haftet.

Das OLG Frankfurt hat die Revision gegen das Urteil nicht zugelassen. Der BGH hat mit Beschluss vom 05.12.2018, Az. VII ZR 299/16 die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

IV. Aber: Zurückbehaltungsrecht besteht auch bei verjährten Mängelansprüchen der Erwerber

Dem Bauträger oder Hauptunternehmer steht es jedoch frei, ein Zurückbehaltungsrecht nach § 641 Abs. 3 BGB wegen bestehender Mängel geltend zu machen, wenn die Mangelbeseitigung noch möglich ist und vom Erwerber/Auftraggeber zugelassen wird. An einer Zurückbehaltung wegen mangelhafter Leistung ist der Bauträger grundsätzlich auch dann nicht gehindert, wenn er die Wohnungen bereits verkauft hat und die Erwerber keine Mängel geltend machen und auch nicht mehr geltend machen können (vgl. BGH, Urteil vom 01.08.2013, Az. VII ZR 75/11). Anders als ein Schadensersatzanspruch oder eine nach den Mängelbeseitigungskosten berechnete Minderung, stellt die Beseitigung des Mangels keinen ungerechtfertigten Vorteil des Bauträgers oder des Hauptunternehmers dar. Die Mangelbeseitigung kommt ausschließlich dem Erwerber/Auftraggeber zugute, der auch die wirtschaftlichen Folgen des Mangels zu tragen hat.

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Das Oberlandesgericht München hatte die Frage zu entscheiden, ob die Abnahme wirksam ist.

I. Abgrenzung

Bei der Abnahme von Eigentumswohnanlagen ist zwischen der Abnahme des Sondereigentums (v.a. die Eigentumswohnung) und des Gemeinschaftseigentums (z.B. Außenwände, Dach, Treppenhaus, Eingangstüren, Fahrstuhl, Fenster, Gartenanlage etc.) zu differenzieren.

Der Erwerber selbst muss das Sonder- und Gemeinschaftseigentum abnehmen. Der Erwerber kann das Sonder- und Gemeinschaftseigentum entweder gleichzeitig oder getrennt abnehmen. In der Abnahme des Sondereigentums liegt nicht ohne weiteres eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Nach der Rechtsprechung des BGH hat jeder einzelne Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für sich vorzunehmen. Die Abnahme hat nur Folgen für ihn und wirkt grundsätzlich nicht für die anderen Erwerber.

Mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beginnt die Verjährung der Gewährleistungsrechte zu laufen. Bei einer gesonderten Abnahme durch jeden einzelnen Erwerber besteht das Risiko, dass sich die Verjährung der Gewährleistungsansprüche erheblich verzögert.  Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann (durch Mehrheitsbeschluss) die Gewährleistungsrechte an sich ziehen, solange einem Erwerber noch Gewährleistungsrechte zustehen.

II. Fall

Die Beklagte ist Bauträgerin und errichtete in den Jahren 2003/2004 eine Wohnungseigentumsanlage in München und veräußerte die einzelnen Wohnungen mit inhaltlich gleich lautenden Formularkaufverträgen.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist in den jeweiligen Bauträgerkaufverträgen wie folgt geregelt:

„Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile und Anlage werden […] vom Verwalter unter Hinzuziehung eines vereidigten Sachverständigen unter Errichtung eines gemeinschaftlichen Protokolls übernommen und abgenommen. Der Verwalter wird hierzu vom Käufer beauftragt und bevollmächtigt; er ist hierbei von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.“

Der Bauträgerkaufvertrag enthielt für die Bestellung des Erstverwalters u.a. folgende Regelung:

„Der Verkäufer behält sich das Recht vor, den ersten Verwalter zu bestellen. Der Käufer erteilt je unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB dem Verkäufer die Vollmacht, den Verwalter auszuwählen, zu bestellen und den Verwaltervertrag für die Dauer von höchstens fünf Jahren ab Bezugsfertigkeit der ersten Wohnung abzuschließen […].“

Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft und machte gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von Schallschutzmängeln geltend. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird seit dem Bezug des ersten Käufers von einer Immobilienbetreuung GmbH verwaltet, die die Beklagte bestellt hat.

Im Juli 2016 forderte die Klägerin die Beklagten zur mangelfreien Herstellung auf. Eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums liege nicht vor, da die Regelung zur Bestellung des Verwalters unwirksam sei. Die Beklagte schulde weiterhin die erstmalige mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums.

Die Beklagte erhob die Einrede der Verjährung (die gesetzlich und vertraglich vereinbarte Gewährleistungszeit beträgt 5 Jahre). Der Verwalter habe bereits im Jahr 2003/2004 die Abnahme wirksam vorgenommen. Die Käufer beauftragten und bevollmächtigten den Verwalter, der den Sachverständigen selbst ausgesucht habe. Die Beklagte habe damit daher nichts zu tun. Außerdem hätten die Kläger durch Wohnungsbezug und Kaufpreiszahlung konkludent abgenommen. Im Übrigen seien die Ansprüche der Klägerin nach über 13 Jahren verwirkt.

III. Urteil des OLG München vom 24.04.2018, Az. 28 U 3042/17

Das Oberlandesgericht München entschied in seinem Urteil, dass der eingeklagte Kostenvorschuss nicht verjährt ist, da die Verjährung der streitgegenständlichen Mängelansprüche mangels Abnahme noch nicht zu laufen begonnen hat.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgte zwar durch einen Verwalter, der von den Erwerbern beauftragt und bevollmächtigt war, die Bestellung des ersten Verwalters erfolgte jedoch durch die Beklagte.

Die Beklagte als Bauträgerin kann somit einen Erstverwalter bestellen, der mit ihr wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. Dies begründet für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.

Die von einem Bauträger verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen mit einem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter ermöglicht, stellt eine unangemessene  Benachteiligung der Erwerber dar ist und daher unwirksam (Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Abnahme in den Jahren 2003/2004 war daher unwirksam, so dass die Verjährung nicht zu laufen begann.

Eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme und Kaufpreiszahlung liegt nicht vor. Die Kläger unterlagen der irrigen Vorstellung, dass der Verwalter das Gemeinschaftseigentum abnahm, so dass es am notwendigen Erklärungsbewusstsein der Wohnungseigentümer fehlte.

Die Ansprüche der Klägerin sind auch nicht verwirkt. Die Beklagte hat als Verwenderin die unwirksame Abnahmeklausel selbst zu vertreten. Sie musste damit rechnen, dass die Klägerin hiervon Rechtskenntnis erlangt und etwaige Gewährleistungsansprüche auch noch nach Ablauf der im Falle einer rechtswirksamen Abnahme maßgeblichen Verjährungsfrist von 5 Jahren geltend macht.

Die fehlende Abnahme steht dem Anspruch auf Kostenvorschuss im vorliegenden Fall nicht entgegen. Auch wenn es grundsätzlich so ist, dass vor der Abnahme kein Anspruch auf Vorschuss besteht (vgl. Blogbeitrag vom 30.01.2018 – keine Mängelrechte vor Abnahme), gilt hier ausnahmsweise etwas anderes. Die beklagte Bauträgerin kann sich als Verwenderin von AGB-rechtlich unwirksamen Abnahmeklauseln nicht auf die fehlende Abnahme als Voraussetzung für die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten berufen.

IV. Bewertung

Das Oberlandesgericht München folgt mit seiner Entscheidung dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.06.2016, Az. VII ZR 188/13, das einen ähnlichen Fall entschied.

In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Falle führt der Bauträger selbst als Erstverwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Bauträger als Verwalter der Wohnungseigentümerschaft eine Abnahme für die Erwerber nicht wirksam erklären kann. Der Bundesgerichtshof stellte weiter (erneut) klar, dass eine Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.

V. Hinweise für die Praxis

Für die Bauträger ist es nach wie vor schwierig, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wirksam zu vereinfachen und zu beschleunigen. Eine Verlagerung der Abnahme auf einen Sachverständigen ist ebenfalls nicht zulässig.

Das Oberlandesgericht Nürnberg entschied am 12.12.2006, dass folgende von einem Bauträger vorformulierte Klausel wirksam ist:

„ […] Für die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums haben die Wohnungseigentümer drei Personen zu Ihrer Vertretung zu beauftragen […]“.

Erfolgen auf der Basis dieser Klausel Teilabnahmen durch die drei beauftragten Personen, so beginnt die Verjährung der Mängelansprüche für das Gemeinschaftseigentum erst mit der „letzten“ Abnahme.

Ob eine Regelung wirksam ist, die vorsieht, dass das Gemeinschaftseigentum

 „ [..] von der künftigen Eigentümergemeinschaft, bestehend aus sämtlichen Käufern oder einem von der Eigentümergemeinschaft Beauftragten/Bevollmächtigten (z.B. Verwaltungsbeirat, Verwalter, Sachverständiger) […]“

abzunehmen Ist, bleibt abzuwarten.

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Was war passiert?

Der Kläger begehrt von der Beklagten, einer Großinvestorin in der Immobilienbranche, Schadensersatz für vergebliche Finanzierungsaufwendungen im Zusammenhang mit einem nicht zustande gekommenen Wohnungskaufvertrag.

Der Kläger teilte nach einer Besichtigung im August 2013 der Beklagten mit, dass er die Dachgeschosswohnung zum im Internet inserierten Preis von 376.700,00 € kaufen wolle. Anfang September 2013 erhielt der Kläger von der Beklagten einen ersten Kaufvertragsentwurf. Im Nachgang kümmerte sich der Kläger um die Finanzierung der Immobilie. Ende September erhielt der Kläger die Mitteilung, der Kaufvertrag könne Mitte Oktober beurkundet werden; als genauer Zeitpunkt wurde sodann der 30. Oktober 2013 vereinbart. Am 22. Oktober 2013 teilte die Beklagte dem Kläger mit, dass sie nunmehr nur noch bereit sei, die Wohnung für 472.400,00 € – also für knapp 100.000,00 € mehr – zu verkaufen. Der Kläger nahm daraufhin vom Kaufvertrag Abstand und die Beklagten verkaufte die Immobilie zum höheren Preis an einen anderen Interessenten.

Der Kläger möchte nun von der Beklagten die Erstattung der Kosten über rund 9.000,00 € für die Rückabwicklung des Finanzierungsvertrags. Die Klage blieb in beiden Vorinstanzen erfolglos.

Die Entscheidung

Wie schon die Vorinstanzen sah auch der BGH keinen Anspruch des Klägers auf Ersatz der entstandenen Aufwendungen.

Aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit folgt, dass alle Vertragsparteien bis zum Vertragsschluss frei entscheiden können, ob sie den Vertrag tatsächlich abschließen wollen oder es doch lieber lassen. Damit geht einher, dass Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsschlusses getätigt wurden, auf eigenes Risiko erfolgen. Abweichendes kann nur dann gelten, wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen der Parteien als sicher anzunehmen ist, in dem dadurch begründeten Vertrauen Aufwendungen getätigt wurden und der Vertragspartner später ohne triftigen Grund den Vertragsschluss ablehnt. Hierbei sind bei Grundstückskaufverträgen noch strengere Anforderungen zu stellen, da andernfalls das Formerfordernis des § 311 b BGB (notarielle Beurkundung) unterlaufen werden würde. Führt nämlich der Abbruch von Vertragsverhandlungen zu einer Schadensersatzpflicht, so komme dies faktisch einem Zwang zum Vertragsschluss gleich. Daher können nur besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzungen eine Schadensersatzpflicht  auslösen, z.B. das absichtliche Vorspiegeln nicht vorhandener Abschlussbereitschaft.

Eine solche besonders schwerwiegende Treupflichtverletzung stellt der innere Vorbehalt einer Kaufpreiserhörung nicht dar. Den Verkäufer trifft lediglich die Pflicht den Käufer umgehend davon zu unterrichten, wenn er tatsächlich vom bisherigen Kaufpreis abrückt und einen höheren Kaufpreis verlangt. Nur wenn er diese Pflicht verletzt, kann ein Schadensersatzanspruch bestehen. Dies lag jedoch im zu entscheidenden Fall nicht vor.

Fazit

Vertragsparteien müssen sich darüber im Klaren sein, dass die im Vorfeld eines Vertragsschlusses getätigten Aufwendungen (z.B. Finanzierungskosten aber auch Steuer- und Rechtsberatungskosten) im Falle eines Scheiterns des Vertrages in aller Regel nicht ersatzfähig sind. Abweichendes kann nur gelten, wenn die Vertragsparteien im Vorfeld des eigentlichen Vertrages eine anderslautende vertragliche Abrede getroffen haben (z. B. in einem Letter of Intent). Hier gilt allerdings zu beachten, dass diese Abrede so ausgestaltet sein muss, dass sie selbst nicht dem Formerfordernissen des (geplanten) Hauptvertrages unterfällt.

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Anwälte: Timo Volz (+ neuer Fotograf)

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Während BIM in anderen Ländern, insbesondere im angelo-amerikanischen und skandinavischen Bereich schon weit verbreitet ist, steckt das Thema in Deutschland noch in den Kinderschuhen.

Allerdings ist hier derzeit viel in Bewegung. BIM ist derzeit in aller Munde und Gegenstand vieler Fachtagungen. Die verbreitete Einführung von BIM bringt auch das Bedürfnis nach Regelungen in dieser komplexen Materie mit sich. Dies gilt sowohl für die technische, als auch für die rechtliche Seit

I. VDI 2552

Der VDI-Fachbereich Bautechnik hat nun den ersten Entwurf einer Richtlinie vorgelegt.

Die VDI 2552 Blatt 3 trifft Regelungen zum Abgleich von Leistungsmängeln und Controlling-Strukturen in den Bereichen Kostenermittlung, Terminplanung, Ausschreibung und Vergabe sowie Ausführung und Abrechnung.

Die VDI 2552 Blatt 5 regelt die Organisation, Strukturierung, Zusammenführung, Verteilung, Verwaltung und Archivierung der digitalen Daten. Ihr Entwurf wurde am 10.10.2017 veröffentlicht Hier besteht noch bis 31.03.2018 die Möglichkeit Einwendungen geltend zu machen.

Bei den Richtlinie VDI 2552 Blätter 3 und 5 handelt es sich um den ersten Teil einer geplanten Richtlinienreihe VDI 2552. Ziel des VDI ist es, die nationalen BIM-Maßnahmen zu standardisieren.

II. Anerkannte Regeln der Technik

VDI-Richtlinien gelten regelmäßig als „anerkannte Regel der Technik“, also als technische Festlegung, die von einer Mehrheit von Fachleuten als Wiedergabe des Stands der Technik angesehen wird. Im Dezember soll Blatt 8.1. zu Qualifikationen und Basiskenntnissen veröffentlicht werden.

BIM wird in den nächsten Jahren in großen Teilen der Bauwirtschaft Einzug halten. Es ist deshalb zwingend erforderlich, einheitliche Regelungen und Vorgaben zu schaffen. Dabei ist das Projekt des VDI ein erster Schritt zur Vereinheitlichung der technischen Vorgaben. Es bleibt abzuwarten, wann die ersten Blätter der VDI 2552 tatsächlich veröffentlicht werden und ob eine praktische Umsetzung erfolgt.

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Herr Elger erläuterte am Beispiel des derzeit größten BIM-Projekts in Europa, dem Neubau von Büro- und Laborgebäuden der Firma Roche in Basel, die praktische Umsetzung der Planungsmethode BIM und damit verbundene Chancen und Probleme. Vielen Dank für die spannende Informationen, die zeigen, dass BIM bei richtiger Koordinierung funktioniert und die Skepsis vieler Beteiligter in Deutschland gegen diese Methode auch auf mangelnder Information beruht. Es ist höchste Zeit für alle am Bau Beteiligten sich über die BIM zu informieren und auf den Einsatz vorzubereiten. Den BIM wird für größere öffentliche Aufträge kommen.  So hat das Bundesministerium für Vekehr und digitale Infrastruktur (BMVI) bereits Ende 2015 einen Stufenplan erarbeitet, der einen Einsatz von BIM ab 2020 für alle Neubauprojekte vorsieht und das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit BMUB in einem Runderlass von Januar 2017 festgelegt, dass ab sofort bei Projekten mit einem Baukostenvolumen ab 5 Millionen EUR der Einsatz von BIM geprüft werden muss.

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