Eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentum – Kostenersatz?

Die Wohnungseigentümer verwalten das Gemeinschaftseigentum der WEG gemeinschaftlich (§21 Abs. 1 WEG). Das bedeutet in der Regel, dass die WEG über die einzelnen Verwaltungsmaßnahmen einen mehrheitlichen Beschluss fasst.

Ausnahmsweise kann ein einzelner Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer eine Maßnahme treffen, wenn diese zu Abwendung eines unmittelbaren Schadens am Gemeinschaftseigentum notwendig ist (§ 21 Abs. 2 WEG, sogenannte „Notmaßnahme“). Der Wohnungseigentümer erhält dann auch die Aufwendungen ersetzt, die er für die Notmaßnahme aufwenden musste.

Der Bundesgerichtshof hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Wohnungseigentümer auch die Kosten für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ersetzt bekommt, wenn es sich dabei nicht um eine Notmaßnahme gehandelt hat.

I. Die Entscheidung des Bundesgerichtshof

Die Klägerin war Mitglied einer WEG, der Beklagten, von der sie Ersatz der Kosten für die Sanierung einer Kellersohle und für den Austausch der Wohnungstüren verlangt hatte.

Als die Beklagte entstand, hatte die Wohnungsanlage einen erheblichen Sanierungsstau. Die Beklagte beschloss daher mehrheitlich einen von einem Architektenbüro vorgelegten Plan zu Sanierung. Der Plan sah zunächst die Sanierung wesentlicher Punkte vor. Insbesondere die Sanierung der Kellersohle sollte zunächst zurückgestellt werden, da abgewartet werden sollte, ob die Durchfeuchtung der Kellerwände auch ohne diese Maßnahme zu beheben sei. Anlass hierfür waren die hohen Kosten, aber auch die Zweifel an der Verantwortlichkeit der Gemeinschaft.

Die Klägerin ließ dennoch die Kellersohle ihrer Souterrainwohnung mit einem Kostenaufwand von über EUR 14.000,00 sanieren. Außerdem ließ sie für ca. EUR 3.500,00 die Eingangs- und Innentüren ihrer Wohnung ersetzen, weil die alten als Folge der von der Beklagten durchgeführten Sanierungsmaßnahmen an den Kellerwänden nicht mehr passten.

Sie verlangte von der Beklagten Ersatz dieser Kosten. Die Beklagte lehnte das mehrheitlich auf der WEG-Versammlung ab.

Das Amtsgericht hatte dem Antrag zunächst stattgegeben, das Landgericht hat ihn auf die Berufung der Beklagten abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof kommt ebenfalls zu dem Ergebnis, dass der Klägerin kein Kostenersatzanspruch für die Sanierungsmaßnahmen an der der Kellersohle zusteht.

Der Klägerin steht kein Aufwandsersatzanspruch aufgrund einer durchgeführten Notmaßnahme nach § 21 Abs. 2 WEG zu, da die WEG sich mit dem Thema befasst hatte und gerade kein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum drohte.

Ebenso lehnte der BGH einen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag ab, da der tatsächliche Wille der WEG entgegenstand.

Ein Anspruch der Klägerin hätte sich daher allenfalls aus dem Bereicherungsrecht ergeben können, der grundsätzlich neben dem Anspruch aus § 21 Abs. 2 WEG in Betracht kommen kann. Allerdings besteht der Anspruch nur, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Denn nur dann sei die WEG (wenn der Beschluss schon getroffen, aber noch nicht durchgeführt worden ist) bzw. die Wohnungseigentümer (wenn die Maßnahme noch beschlossen werden muss) Schuldner des Bereicherungsausgleiches.

Hier war die Beklagte aber gerade nicht zur Vornahme der Sanierungsmaßnahmen verpflichtet, da der Mehrheitsbeschluss die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht vorsah.

Dem steht auch nicht der Anspruch der einzelnen Wohnungseigentümer auf eine ordnungsgemäße Verwaltung entgegen (§ 21 Abs. 4 WEG). Wenn ein Mehrheitsbeschluss etwas Gegenteiliges entschieden hat, muss der Wohnungseigentümer nötigenfalls gerichtlich dagegen vorgehen. Er kann den Mehrheitsbeschluss nicht dadurch umgehen, indem er eigenmächtig handelt und insbesondere vollendete Tatsachen schafft.

Die Klägerin hätte daher gegen die einzelnen Wohnungseigentümer vorgehen müssen. Dann wäre weiter zu prüfen gewesen, ob die durchgeführte Maßnahme zwingend geboten war. Im vorliegenden Fall hatte der BGH das aber nicht zu entscheiden.

Die weiteren Kostenersatzansprüche hat der BGH aber bejaht.

Der Anspruch für die neuen Wohnungsinnentüren ergibt sich aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG, da der Klägerin dieser Schaden entstanden ist, weil die Beklagte ihr Sondereigentum aufgrund erforderlicher Maßnahmen für die Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums betreten hatte.

Bei der Wohnungseingangstür handelt es sich dagegen um Gemeinschaftseigentum. Der Ersatzanspruch ergibt sich daher aus den Vorschriften für die Geschäftsführung ohne Auftrag.

II. Folgerungen

Die Entscheidung des BGH entspricht den Grundsätzen des WEG-Rechts.

Es ist das Wesen der WEG, dass Entscheidungen mehrheitlich getroffen werden. An diese Mehrheitsbeschlüsse sind alle Wohnungseigentümer gebunden. Stünde dem einzelnen Wohnungseigentümer ein Bereicherungsanspruch bei jeder eigenmächtigen durchgeführten Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme zu, könnten so die Mehrheitsbeschlüsse umgangen werden.

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