Was war passiert?

Der Kläger nimmt seinen Nachbar auf Fällung zweier Birken in Anspruch, die sich in einem Abstand von zwei Metern von der Grundstücksgrenze entfernt auf dem nachbarlichen Grundstück befinden. Damit halten die Birken den nach dem einschlägigen Nachbarrechtsgesetz einzuhaltenden Grenzabstand ein. Von den beiden Birken gehen Immissionen (u.a. Pollenflug und Laubfall) auf das klägerische Grundstück aus. Hierdurch entsteht ein erhöhter Reinigungsbedarf.

Hilfsweise begehrt der Kläger die Zahlung einer Entschädigung für die Beeinträchtigung in Höhe von 230,00 EUR monatlich für die Monate Juni bis November eines jeden Jahres.

Die Klage blieb in erster Instanz erfolglos. Auf die Berufung des Klägers hin verurteilte das Berufungsgericht den Nachbarn zur Fällung der Birken. Hiergegen wandte sich der Nachbar mit seiner Revision.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Berufungsgerichts auf und stellte damit das amtsgerichtliche Urteil auf Klageabweisung wieder her. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sei weder ein Anspruch auf Fällung der Bäume noch ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gegeben.

Ein Anspruch auf Fällung der Bäume scheide aus, da der Nachbar nicht Störer i.S.d. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB sei. Für die Eigenschaft als Störer sei über die Stellung als Grundstückseigentümer oder -besitzer hinaus erforderlich, dass es Sachgründe gebe, die eine Zurechnung eines bestimmten Geschehens zum Eigentümer oder Besitzer rechtfertigen würden. Ein solcher Sachgrund liege dann vor, wenn der Grundstückseigentümer oder -besitzer eine Sicherungsplicht, also die Pflicht zur Verhinderung möglicher Beeinträchtigungen, verletze. Ob im Falle von Einwirkungen durch Naturereignisse den Eigentümer oder Besitzer eine solche Pflicht treffe, sei eine Einzelfallentscheidung. Kriterien bei der Bestimmung seien dabei insbesondere die Konfliktlösungsregeln des öffentlichen und privaten Nachbarrechts, die Art der Nutzung der benachbarten Grundstücke sowie die vorbeugende Beherrschbarkeit der Störung. Schlussendlich komme es darauf an, ob sich die Grundstücksnutzung im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung bewege.

Nach diesen Grundsätzen könne – so der Bundesgerichtshof – bei Einhaltung der landesgesetzlichen nachbarrechtlichen Abstandsvorschriften von keiner Störereigenschaft des Nachbarn ausgegangen werden. Die Abstandsvorschriften stellten eine gesetzgeberische Wertung dar, aus der sich ergebe, dass der Grundstückseigentümer für Immissionen von Bäumen, die diesen Abstand einhielten, nicht verantwortlich sei. Wenn die Bäume den Abstandsvorschriften entsprächen, so sei von einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung auszugehen.

Aus den gleichen Gründen scheide auch ein nachbarrechtlicher Anspruch aus. Denn dieser setze ebenso wie der Unterlassungsanspruch die Stellung des Inanspruchgenommenen als Störer voraus. Aufgrund der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung fehle es aber gerade daran.

Kritische Betrachtung

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs überzeugt nicht. Der Bundesgerichtshof übergeht den Wortlaut des Art. 124 EGBGB. Nach Art. 124 EGBGB bleiben landesgesetzliche Regelungen unberührt, soweit sie zugunsten des Nachbarn ein Grundstück noch anderen als den im BGB bestimmten Beschränkungen unterwerfen. Das Landesrecht darf also Regelungen vorsehen, die für den beeinträchtigten Nachbarn gegenüber den BGB-Vorschriften vorteilhafter sind. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass das Landesrecht keine Regelungen enthalten darf, welche die Rechte des beeinträchtigten Nachbarn gegenüber den BGB-Vorschriften einschränken. Hiergegen wird aber verstoßen, wenn man – wie der Bundesgerichtshof – aus der Einhaltung der landesgesetzlichen Abstandsvorschriften folgert, dass sich eine Grundstücksnutzung im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung hält. Denn dann wendet man die landesrechtlichen Vorschriften zulasten des betroffenen Nachbarn an, obwohl die Vorschriften nach dem Wortlaut nur zugunsten des Nachbarn wirken dürfen. Nicht überzeugend ist in diesem Zusammenhang die Argumentation des Bundesgerichtshofs, dass es sich bei der Frage der Störereigenschaft nur um eine Vorfrage handele und somit kein Konflikt zwischen dem BGB und den landesrechtlichen Vorschriften bestehe. Denn natürlich kann ein solcher Konflikt zwischen den BGB-Vorschriften und den landesrechtlichen Vorschriften nicht bestehen, wenn bereits zur Vorfrage, also zur Auslegung der BGB-Vorschriften, die landesgesetzlichen Regelungen herangezogen wurden. Wenn man sich aber dazu entscheidet, bereits zu „Vorfragen“ die landesgesetzlichen Regelungen heranzuziehen, dann muss man auch den Rechtsgedanken des Art. 124 EGBGB berücksichtigen. Das führt konsequenter Weise dazu, dass auch bei „Vorfragen“, die landesgesetzlichen Regelungen nur zu Gunsten des beeinträchtigten Nachbarn berücksichtigt werden dürfen und nicht zu seinem Nachteil.

Hinsichtlich der Auswirkungen dieser Entscheidung ist fraglich, ob sie auf andere Einwirkungen, insbesondere hinüberwachsende Zweige und Wurzeln, Anwendung finden kann. Dies ist zu verneinen. Wie der Bundesgerichtshof selbst betont, bestehen für diese Einwirkungen mit § 910 BGB eine Spezialregelung. Danach muss der Grundstückseigentümer – unabhängig von der Einhaltung der nachbarrechtlichen Abstandsvorschriften – dafür Sorge tragen, dass Baumwurzeln oder Zweige nicht über die Grenzen seines Grundstücks hinauswachsen. In diesen Fällen ist also auch bei der Einhaltung der Abstandsregelungen von der Störereigenschaft der Person auszugehen, in dessen Eigentum oder Besitz sich der Baum befindet.

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Hintergrund

Immobilien werden häufig in Einzweckgesellschaften gehalten (sog. Special Purpose Vehicle – SPV). Wie der Name schon sagt, ist der einzige Zweck dieser Gesellschaft, die Immobilie zu halten. Die Immobilie stellt damit meist den einzigen Vermögensgegenstand des Gesellschaftsvermögens dar. Die Rechtsform dieser Einzweckgesellschaften ist häufig eine GmbH.

Je nach Strukturierung des Verkaufsprozesses wird entweder die Beteiligung an der Gesellschaft (Share Deal) oder aber die Immobilie selbst (Asset Deal) verkauft. Welche Alternative gewählt wird, hängt dabei von den jeweiligen Umständen im Einzelfall ab. So wählt man häufig dann den Asset Deal, wenn sich herausstellt, dass die Gesellschaft am Wirtschaftsverkehr in einem Maße teilgenommen hat, der über das bloße Halten der Immobilie hinausgeht. In diesem Fall würde man nämlich mit dem Kauf im Wege des Share Deals sämtliche Risiken im Zusammenhang mit der Gesellschaft mitkaufen und nicht nur die die Immobilie betreffenden Risiken. Dies widerspricht in den meisten Fällen dem Interesse der Immobilieninverstoren.

Fällt die Wahl auf den Asset Deal so war der Verkäuferberater regelmäßig der Forderung der Käufer ausgesetzt, dass die Gesellschafter der GmbH einen sog. „§ 179a AktG-Beschluss“ fassen, in welchem sie dem Verkauf der Immobilie zustimmen. Hintergrund dieser Forderung war, dass in der gesellschaftsrechtlichen Literatur mehrheitlich die entsprechende Anwendung von § 179a AktG auf die GmbH vertreten wurde. Bei § 179a AktG handelt es sich um eine originär aktienrechtliche Vorschrift, die – so jedenfalls in der Auslegung der Rechtsprechung – bestimmt, dass wesentliche Änderungen der wirtschaftlichen Struktur der Aktiengesellschaft eines Beschlusses der Hauptversammlung bedürfen. Wird ein Rechtsgeschäft ohne diese Zustimmung geschlossen, so ist dieses (schwebend) unwirksam. § 179a AktG hat damit Außenwirkung. Eine vergleichbare Vorschrift enthält das GmbHG nicht. Aufgrund des angeblich vergleichbaren Schutzbedürfnisses der Gesellschafter einer GmbH, wandten Teile der gesellschaftsrechtlichen Literatur § 179a AktG analog auf die GmbH an. Mit dieser analogen Anwendung war auch die weitere Frage verbunden, ob der gefasste Beschluss beurkundungsbedürftig war. Um hier rechtssicher zu gestalten, wurde meist der sicherste Weg über die Beurkundung gewählt, was aber nicht unerhebliche Notarkosten auslöste.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hat in seiner Entscheidung nun Klarheit geschaffen. Bereits die Voraussetzungen für eine analogen Anwendung von § 179a AktG auf die GmbH liegen nicht vor. Aufgrund der wesentlich stärkeren Einflussmöglichkeit eines GmbH-Gesellschafters auf die Geschäftsführung kann der GmbH-Gesellschafter nicht mit einem Aktionär verglichen werden. Mit der stärkeren Machtposition korrespondiert die geringe Schutzbedürftigkeit der Gesellschafter einer GmbH, sodass die Außenwirkung des § 179a AktG, die zu Lasten des redlichen Rechtsverkehrs geht, bei einer GmbH nicht gerechtfertigt werden kann. § 179a AktG stellt zudem eine systemwidrige Ausnahme von der Unbeschränktheit und Unbeschränkbarkeit der organschaftlichen Vertretungsmacht dar und ist schon aus diesem Grund nur schwer verallgemeinerungsfähig und jedenfalls auf die GmbH nicht übertragbar.

Auch wenn § 179a AktG nicht anwendbar ist, so stellt der BGH klar, dass die Übertragung des ganzen oder wesentlicher Teile des Gesellschaftsvermögens ein besonders bedeutsames Geschäfts ist, das einen zustimmenden Beschluss der Gesellschaftsversammlung voraussetzt und zwar unabhängig davon, ob der Gesellschaftsvertrag einen solchen Zustimmungsvorbehalt enthält oder nicht. Missachtet der Geschäftsführer den Zustimmungsvorbehalt so kann das geschlossene Rechtsgeschäft mit dem Käufer auch ohne die Anwendung von § 179a AktG unwirksam sein, nämlich unter dem Gesichtspunkt des Missbrauchs der Vertretungsmacht. Je nach Umständen des Einzelfalls muss es sich dabei dem Käufer aufdrängen, dass der Geschäftsführer bestimmte Geschäfte wegen ihrer Bedeutung für die Gesellschaft nicht ohne Rückversicherung bei den Gesellschaftern vornehmen darf.

Fazit

Für die zukünftige Vertragsgestaltung bedeutet die Entscheidung, dass der Zustimmungsbeschluss nicht mehr der Beurkundung bedarf, wodurch die Transaktionskosten gesenkt werden können. Die Entscheidung des BGH macht aber auch deutlich, dass weiterhin ein Zustimmungsbeschluss erforderlich ist. Liegt dieser nicht vor, so bestehen nach wie vor Rechtsunsicherheiten unter dem Gesichtspunkt der Missbrauch der Vertretungsmacht. Es ist daher dringend zu empfehlen, den Zustimmungsbeschluss nach wie vor als Anlage zum Kaufvertrag zu nehmen, ohne ihn aber selbst zu beurkunden.

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Mietverträge müssen nicht schriftlich, sondern können auch mündlich oder elektronisch abgeschlossen werden. Allerdings bedarf die Vereinbarung einer längeren Laufzeit als ein Jahr nach § 550 BGB zwingend der Schriftform (zum Schriftformerfordernis bei längerfristigen Gewerbemietverträgen). Wenn ein längerfristiger Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen wurde, kann er nach Ablauf eines Jahres mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

1. Bedeutung für den gewerblichen Vermieter

Der gewerbliche Vermieter investiert oft speziell für einen bestimmten Mieter in das Mietobjekt. Die langfristige Vermietung ist erforderlich, um diese Investitionen und deren Finanzierung abzusichern. Wenn der Mieter wegen Verstößen gegen die Schriftform die Möglichkeit hat, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, besteht für den Vermieter und die finanzierende Bank ein großes wirtschaftliches Risiko.

2. Bedeutung für Gewerbemieter

Der gewerbliche Mieter investiert oft selbst den Ausbau der Mietfläche (Mieterausbau). Diese Investitionen können verloren gehen, wenn der Vermieter bei Verstößen gegen das Schriftformerfordernis den Mietvertrag vorzeitig kündigen kann. Noch wichtiger ist für den Gewerbemieter die Sicherung des Betriebes, weil bei einer Beendigung des Mietverhältnisses mit einem zeitlichen Vorlauf von nur einem halben Jahr geeignete Ersatzflächen nicht rechtzeitig zur Verfügung stehen oder sich ein Umzug des Betriebes aus anderen Gründen nicht oder nur mit hohem finanziellen Aufwand oder längeren Betriebsunterbrechungen realisieren lässt.

3. Bedeutung für die Vertragsgestaltung

Oft sind bei Abschluss des Mietvertrages die Interessen von Vermieter und Mieter gleichlaufend darauf ausgerichtet, die Langfristigkeit des Mietvertrages durch Einhaltung der Schriftform abzusichern. Es gibt aber viele Situationen, in denen nur eine Partei ein großes Interesse an der Langfristigkeit des Mietvertrages hat, während die andere Vertragspartei mit einem kurzfristig kündbaren Mietvertrag gut leben kann. Bei der Vertragsgestaltung sollte jede Partei, für die die Langfristigkeit des Mietvertrages eine große Bedeutung hat, sehr genau darauf achten, dass das Schriftformerfordernis bei Abschluss des Vertrages und bei Änderungen des Vertrages gewahrt wird.

II. Probleme bei der Einhaltung der Schriftform

1. Unterschrift auf Papier

Schriftform bedeutet tatsächlich, dass unterschriebene Dokumente in Papierform erstellt werden. Unterschriften auf einer PDF, die durch E-Mail ausgetauscht werden, genügen nicht.

Die Schriftform kann durch die qualifizierte elektronische Signatur nach dem Signaturgesetz ersetzt werden (§ 126a BGB).

2. Zeitraum zwischen der Erst- und der Zweitunterschrift

Zwischen der Erst- und der Zweitunterschrift sollte kein allzu langer Zeitraum liegen, da der Erstunterzeichner nur solange an sein Angebot gebunden ist, wie nach der Verkehrssitte eine Gegenzeichnung durch die andere Vertragspartei zu erwarten ist. Leistet der Zweitunterzeichner seine Unterschrift zu spät, wird dies als neues Angebot zum Abschluss des Mietvertrages gewertet. Das Schriftformerfordernis wird dann nur gewahrt, wenn der Erstunterzeichner noch einmal unterzeichnet. Bisher gibt es keine rechtliche Sicherheit, wie lang der Zeitraum zwischen Erst- und Zweitunterschrift sein darf. In der Regel sollten nicht mehr als 14 Tage zwischen Erst- und Zweitunterschrift liegen. Der Zeitraum darf aber länger sein, wenn zwischen der Erst- und der Zweitunterzeichnung Weihnachten und der Jahreswechsel liegt, weil in dieser Zeit ohnehin mit verzögerten Reaktionen zu rechnen ist.

Praxistipp: Im Mietvertrag kann geregelt werden, dass der Erstunterzeichner für einen konkret definierten Zeitraum an sein Angebot gebunden ist. Dann lässt sich die Situation anhand des Datums der Zweitunterschrift eindeutig beurteilen.

3. Vollständigkeit und Nebenabreden

Der Mietvertrag ist nur schriftlich abgeschlossen, wenn alle Vereinbarungen in dem schriftlichen Dokument enthalten sind. Mündliche Nebenabreden führen zur Unwirksamkeit der Befristung. Solche Nebenabreden kommen praktisch häufig vor, wenn in den Verhandlungen besprochene Punkte nicht in das Vertragsformular aufgenommen werden oder wenn sich bestimmte Fragen erst nach Abschluss des Mietvertrages klären oder ändern. Ein häufiges Beispiel sind Baubeschreibungen für Vermieter- oder Mieterausbauten, die erst aufgrund einer nach Abschluss des Mietvertrages durchgeführten Detailplanung festgelegt werden.

4. Änderungen und Nachträge

Alle wesentlichen Vertragsänderungen müssen in schriftlichen Nachträgen dokumentiert werden. Dabei ist es zwar nicht (mehr) erforderlich, dass alle Nachträge mit dem Hauptvertrag fest verbunden werden. Es ist aber notwendig, dass jeder Nachtrag eindeutig bezeichnet und eine klare Bezugnahme auf den Hauptvertrag und alle vorausgegangenen Nachträge in die schriftliche Urkunde aufgenommen wird.

5. Zwischenfazit

Es gibt sowohl bei  Abschluss des Mietvertrages als auch im laufenden Mietvertrages viele Punkte, bei denen es (aus Versehen oder von einer Partei beabsichtigt) zu Verstößen gegen das Schriftformerfordernis kommen kann. Hieraus ergeben sich eine Vielzahl von Risiken, insbesondere wegen der Unkenntnis der handelnden Personen. In manchen Fällen ist den Parteien gar nicht bewusst, dass sie eine Vertragsänderung vereinbaren. Zum Beispiel kann in der Verabredung einer Barkaution anstelle der im Mietvertrag detailliert vereinbarten Bankbürgschaft eine Änderung des Mietvertrages liegen, die dann schriftlich erfolgen muss. Daraus ergibt sich ein erhebliches praktisches Bedürfnis nach einer rechtlichen Absicherung bei Verstößen gegen das Schriftformerfordernis.

III. Absicherung der Befristung

1. Schriftformheilungsklauseln

In der Mietvertragspraxis haben sich Schriftformheilungsklauseln durchgesetzt. Solche Klauseln sollen verhindern, dass sich die Vertragsparteien auf die Unwirksamkeit der Befristung bei Verstößen gegen die Schriftform berufen.

Beispielkausel:

㤠27 Schriftformklausel

1. Der vorliegende Vertrag enthält zusammen mit den unten stehenden aufgeführten Anlagen sämtliche zwischen den Vertragspartnern getroffenen Vereinbarungen. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen ebenso wie der Abschluss dieses Vertrages der Schriftform nach § 126 BGB. Auch zur Änderung oder Aufhebung der Schriftformvereinbarung ist Schriftform erforderlich. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht.

2. Den Vertragspartnern ist das besondere Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB bekannt. Sie verpflichten sich, jederzeit den Mietvertrag im jeweils aktuellen Stand neu in der gesetzlich vorgeschriebenen Form auf Verlangen des anderen Vertragspartners auszufertigen. Die Vertragspartner verpflichten sich gegenseitig, ggf. auch nachträglich, alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, um dem Schrifterfordernis Genüge zu tun. Sie verpflichten sich gegenseitig, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen.“

Diese Klausel berücksichtigt bereits die seit einigen Jahren anerkannte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass solche Schriftformheilungsklauseln nur die ursprünglichen Vertragsparteien binden, nicht aber gegenüber einem Erwerber, der in den Mietvertrag eintritt gelten.

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 27.09.2017, (XII ZR 114/16)) entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln auch im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien unwirksam sind. Das bedeutet, dass Schriftformheilungsklauseln die Unwirksamkeit einer Befristung und damit die kurzfristige Kündbarkeit von eigentlich langfristig vereinbarten Mietverträgen nicht verhindern können. Die in der bisherigen Vertragspraxis gängige Absicherung gegen die Unwirksamkeit der Befristung bei Verstößen gegen die Schriftform hilft also nicht mehr weiter.

2. Schriftformklauseln und doppelte Schriftformklauseln

Sehr häufig wird in Mietverträgen eine Schriftformklausel vereinbart. Diese Schriftformklausel wird zusätzlich abgesichert durch eine Regelung, dass auch Änderungen der Schriftformklausel der Schriftform bedürfen (sogenannte doppelte Schriftformklausel).

Sofern der Mietvertrag in Form allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart wird, was in den meisten Fällen praktisch der Fall ist, wirken diese Schriftformklauseln nicht. Zum einen gilt der Vorrang der Individualabrede. Mündliche Individualabreden haben immer Vorrang vor den allgemeinen Geschäftsbedingungen. Zum andern verstoßen die Schriftformklauseln gegen das Klauselverbot nach § 309 Nr. 13b BGB. Da § 550 BGB lediglich die Befristungsabrede für die Dauer von mehr als einem Jahr der Schriftform unterstellt, aber kein generelles Schriftformerfordernis aufstellt, kann in allgemeinen Geschäftsbedingungen nur die Textform für Vertragsänderungen verlangt werden.

Einen Ausweg bieten Schriftformklauseln nur in den Fällen, in denen es gelingt, diese Regelung individuell zu vereinbaren. Das lässt sich in der Praxis aber nicht so einfach erreichen. Nicht ausreichend ist es, dass bei der Schriftformklausel im Mietvertrag lediglich die Ergänzung aufgenommen wird, dass diese Regelung individuell vereinbart wurde. Eine individuelle Vereinbarung setzt voraus, dass die Partei, die den Mietvertrag vorformuliert hat, die Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt hat. Das wird nicht einfach zu beweisen sein, wenn die Schriftformklausel in der Form des ersten Vertragsentwurfes Eingang in den Mietvertrag gefunden hat, weil beide Parteien mit dieser Klausel einverstanden waren. Hier sollten also verschiedenen Formulierungen und Regelungen in den Vertragsverhandlungen dokumentiert werden.

3. Vollmachtsklauseln

Mit einer Vollmachtsklausel soll die Befugnis zur Vertragsänderung auf einzelne wenige Personen beschränkt werden, damit sichergestellt ist, dass Mietvertragsänderungen nur von solchen Mitarbeitern vorgenommen werden, die mit dem Thema Schriftform und Befristung vertraut sind. Bei langfristigen Mietverträgen sind solche Vollmachtsklauseln aber unpraktisch, weil bei jedem Wechsel der verantwortlichen Mitarbeiters oder der internen Zuständigkeiten die Vollmachtsklausel geändert werden müsste oder dann nur noch Personen, die im Handelsregister eingetragen sind agieren können. Außerdem ist umstritten, ob  solche Vollmachtsklauseln überhaupt geeignet sind, dass Entstehen einer Duldungs- oder Anscheinsvollmacht zu verhindern. Vollmachtsklauseln sind deshalb nur in speziell gelagerten Einzelfällen ein taugliches Mittel zur Verhinderung von Schriftformverstößen.

IV. Mieterdienstbarkeit

Eine Mieterdienstbarkeit ist das im Grundbuch eingetragene Recht zur Benutzung der Mietsache durch den Mieter. Diese Mieterdienstbarkeit soll das Nutzungsrecht des Mieters für den Fall der Insolvenz des Vermieters absichern. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der Schriftformheilungsklausel wird die Mieterdienstbarkeit aber auch als Lösung des Schriftformrisikos empfohlen.

Wenn die Mieterdienstbarkeit auch nur das mietvertragliche Nutzungsrecht absichert, hilft die Absicherung nach Beendigung des Mietvertrages nicht. Gleiches gilt, wenn die Mieterdienstbarkeit als reine Umgehung des Schriftformerfordernisses vereinbart wird. Bei der Gestaltung der Mieterdienstbarkeit sind deshalb einige Fallstricke zu beachten.

1. Schuldrechtliche Vereinbarung neben dem Mietvertrag

Die Eintragung der Mieterdienstbarkeit im Grundbuch muss auf einem vertraglich vereinbarten Nutzungsrecht beruhen. Diese vertragliche Vereinbarung kann nicht der Mietvertrag sein, da es ja gerade um den Fall der Absicherung des Nutzungsrechts für den Fall der Beendigung des Mietvertrages geht. Es muss also ein vertragliches Nutzungsrecht neben dem Mietvertrag vereinbart werden. Das Nutzungsrecht kann dabei inhaltsgleich wie der Mietvertrag ausgestaltet werden. Von einer pauschalen Verweisung auf ein mit dem Mietvertrag gleichlautendes Nutzungsrecht ist aber abzuraten, weil darin eine Umgehung der gesetzlichen Schriftformregel gesehen werde könnte.

2. Bedeutung des separaten Nutzungsrechts

Das separate Nutzungsrecht entfaltet erst dann Bedeutung, wenn der Mietvertrag (vorzeitig) endet. In diesem sogenannten Sicherungsfall greift das grundbuchlich abgesicherte Nutzungsrecht ein und gibt dem Mieter auch nach Beendigung des Mietvertrages ein Nutzungsrecht zu den für diese Nutzungsrecht vereinbarten Bedingungen. Das bedeutet: wenn der Vermieter bei einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigt, kann der Mieter das Mietobjekt auch nach Ablauf der Kündigungsfrist weiter nutzen und muss das dafür vereinbarte Nutzungsentgelt bezahlen.

3. Keine Wirkung von nachträglichen Vertragsänderungen

Wenn der Mietvertrag nachträglich geändert wird, wirkt sich das auf den Inhalt der Mieterdienstbarkeit nicht aus, es sei denn, die Änderungen wird auch in der separaten Nutzungsvereinbarung vollzogen und im Grundbuch eingetragen.

Das bedeutet, dass bei einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrages nur das Nutzungsentgelt für die Mieterdienstbarkeit zu bezahlen ist, die der zuletzt im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung entspricht. Es kann also eine Situation entstehen, in der der Mieter ein Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages hat, um das geringe Nutzungsentgelt nach der Mieterdienstbarkeit zu bezahlen. Ob ein solches Verhalten als widersprüchlich und damit treuwidrig eingestuft werden kann, ist nicht sicher. Da der Mieterdienstbarkeit sollte deshalb ein Verzicht auf die Mieterdienstbarkeit für den Fall vereinbart werden, dass der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform kündigt.

4. Dynamische Verweisung auf den Mietvertrag

In der Praxis wird vorgeschlagen, bzgl. des Nutzungsentgelts für die Mieterdienstbarkeit eine dynamischere Weise auf den Mietvertrag zu formulieren. Es soll also für die Dienstbarkeit ein  Nutzungsentgelt in der Höhe der jeweils vereinbarten Miete zu bezahlen seien. Solche Vereinbarungen halte ich wegen Umgehung des Schriftformerfordernisses für unwirksam. Wenn eine Mieterhöhung mündlich vereinbart wird und um die Parteien und insbesondere den Rechtsnachfolger im Eigentum nicht langfristig gebunden sein soll, kann diese mündliche Vereinbarung nicht über die Grundbuchabsicherung als Mieterdienstbarkeit gerettet werden.

5. Interessen des Vermieters

Die Mieterdienstbarkeit sichert zunächst nur das Benutzungsrecht des Mieters. Das Interesse des Vermieters an einer Absicherung der Befristung gegen Schriftformverstöße wird dabei nicht berücksichtigt.

Man kann aber in die schuldrechtlichen Vereinbarung zur Mieterdienstbarkeit eine Befristung aufnehmen, so dass die Verpflichtung zu Zahlung des Nutzungsentgelts für die Mieterdienstbarkeit auch erst mit Ablauf dieser Befristung beendet werden kann. Das bezieht sich aber wieder nur auf das zuletzt als Mieterdienstbarkeit vereinbarte und im Grundbuch eingetragene Nutzungsentgelt. Zwischenzeitliche Mieterhöhungen, auch wenn sie zunächst schriftlich getroffen wurden, können vom Vermieter danach nicht verlangt werden.

Der Vermieter sollte also eine Gestaltung wählen, die Mieterhöhungen von vorneherein auch bei dem Nutzungsentgelt für die Mieterdienstbarkeit berücksichtigt. In Betracht kommen Mietzinsstaffeln oder Indexmieten. Die Koppelung des Mietzinses an einen bestimmten Preisindex ist aber nur bei Verträgen mit einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren zulässig.

V. Zusammenfassung

Die Mieterdienstbarkeit kann das Schriftformrisiko, insbesondere für den Mieter absichern. Erforderlich ist aber eine separate Vereinbarung neben dem Mietvertrag und eine Umsetzung im Grundbuch. Der Vermieter kann eine solche Gestaltung akzeptieren, wenn durch Staffel- oder Indexmieten gesichert ist, dass auch das Nutzungsentgelt für die Mieterdienstbarkeit bei langfristigen Verträgen sich angemessen entwickelt.

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Was war passiert?

Die beklagten Grundstückseigentümer beauftragten den mitverklagten Handwerker mit Reparaturarbeiten an einem Flachdach. Die durchgeführten Heißklebearbeiten verursachten ein Glutnest, welches im weiteren Verlauf – trotz Feuerwehreinsatzes – zum vollständigen Niederbrennen des Hauses führte. Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde das angrenzende Nachbarhaus erheblich beschädigt.

Die Versicherung, bei der das angrenzende Nachbarhaus versichert war, verlangt nunmehr aus übergegangenem Recht von den Grundstückseigentümern sowie von dem Handwerker Ersatz der Schäden.

Die Klage gegen die Grundstückseigentümer blieb in den Vorinstanzen erfolgslos: Weder bestehe eine Haftung aus unerlaubter Handlung noch ein sog. nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch. Die  Klage gegen den Handwerker hatte zwar Erfolg, allerdings geriet dieser noch während der ersten Instanz in Insolvenz.

Wie entschied der BGH?

Der BGH bejaht entgegen der Voristanzen einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB (analog).

Bei dem nachbarrechtlichen Ausgleichanspruch handelt es sich um einen Auffangtatbestand, der dem gestörten Nachbarn einen verschuldensunabhängigen Ersatzanspruch gewährt. Der nachbarrechtliche Ausgleichanspruch ist gegeben, wenn von einem Grundstück eine Störung auf ein anderes Grundstück ausgeht, die der beeinträchtigte Grundstückeigentümer aufgrund besonderer Umstände nicht nach §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 2 BGB abwehren kann und die Störung eine das zumutbare Maß entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigt.

Ein übergreifender Brand stellt eine derartige Störung i.S.d. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB dar, da der Nachbar diese Gefahr in aller Regel nicht erkennen und sie daher auch nicht im Vorfeld abwehren kann.

Für das Bestehen des Anspruchs ist zudem erforderlich, dass die Grundstückeigentümer Störer sind. Auch dies bejahte der BGH. Für die Störereigenschaft ist maßgeblich, ob der Grundstückseigentümer oder -besitzer nach wertender Betrachtung für den gefahrenträchtigen Zustand seines Grundstücks verantwortlich ist, er also zurechenbar den störenden Zustand herbeigeführt hat. Wesentliche Zurechnungskriterien sind dabei u.a. die Veranlassung, die Gefahrenbeherrschung oder die Vorteilsziehung. Da die Grundstückseigentümer die Dacharbeiten veranlasst haben und den Nutzen aus den Dacharbeiten gezogen hätten, sind sie als (mittelbare) Handlungsstörer anzusehen.

Fazit

Die Entscheidung des BGH verdient im Ergebnis Zustimmung. Mit der neuen Entscheidung entwickelt der V. Zivilsenat seine Zurechnungskriterien für die Annahme der Störereigenschaft weiter. Wünschenswert wäre allerdings gewesen, dass der BGH klarer zwischen Zustandsstörer einerseits und Handlungsstörer andererseits unterscheidet. Zwar nimmt der BGH für seine Überlegungen als Ausgangspunkt die Eigentümerstellung, begründet aber seine Entscheidung im konkreten Fall damit, dass die Grundstückseigentümer mittelbare Handlungsstörer seien. Das erscheint inkonsequent.

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Was war passiert?

Der Kläger begehrt von der Beklagten, einer Großinvestorin in der Immobilienbranche, Schadensersatz für vergebliche Finanzierungsaufwendungen im Zusammenhang mit einem nicht zustande gekommenen Wohnungskaufvertrag.

Der Kläger teilte nach einer Besichtigung im August 2013 der Beklagten mit, dass er die Dachgeschosswohnung zum im Internet inserierten Preis von 376.700,00 € kaufen wolle. Anfang September 2013 erhielt der Kläger von der Beklagten einen ersten Kaufvertragsentwurf. Im Nachgang kümmerte sich der Kläger um die Finanzierung der Immobilie. Ende September erhielt der Kläger die Mitteilung, der Kaufvertrag könne Mitte Oktober beurkundet werden; als genauer Zeitpunkt wurde sodann der 30. Oktober 2013 vereinbart. Am 22. Oktober 2013 teilte die Beklagte dem Kläger mit, dass sie nunmehr nur noch bereit sei, die Wohnung für 472.400,00 € – also für knapp 100.000,00 € mehr – zu verkaufen. Der Kläger nahm daraufhin vom Kaufvertrag Abstand und die Beklagten verkaufte die Immobilie zum höheren Preis an einen anderen Interessenten.

Der Kläger möchte nun von der Beklagten die Erstattung der Kosten über rund 9.000,00 € für die Rückabwicklung des Finanzierungsvertrags. Die Klage blieb in beiden Vorinstanzen erfolglos.

Die Entscheidung

Wie schon die Vorinstanzen sah auch der BGH keinen Anspruch des Klägers auf Ersatz der entstandenen Aufwendungen.

Aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit folgt, dass alle Vertragsparteien bis zum Vertragsschluss frei entscheiden können, ob sie den Vertrag tatsächlich abschließen wollen oder es doch lieber lassen. Damit geht einher, dass Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsschlusses getätigt wurden, auf eigenes Risiko erfolgen. Abweichendes kann nur dann gelten, wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen der Parteien als sicher anzunehmen ist, in dem dadurch begründeten Vertrauen Aufwendungen getätigt wurden und der Vertragspartner später ohne triftigen Grund den Vertragsschluss ablehnt. Hierbei sind bei Grundstückskaufverträgen noch strengere Anforderungen zu stellen, da andernfalls das Formerfordernis des § 311 b BGB (notarielle Beurkundung) unterlaufen werden würde. Führt nämlich der Abbruch von Vertragsverhandlungen zu einer Schadensersatzpflicht, so komme dies faktisch einem Zwang zum Vertragsschluss gleich. Daher können nur besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzungen eine Schadensersatzpflicht  auslösen, z.B. das absichtliche Vorspiegeln nicht vorhandener Abschlussbereitschaft.

Eine solche besonders schwerwiegende Treupflichtverletzung stellt der innere Vorbehalt einer Kaufpreiserhörung nicht dar. Den Verkäufer trifft lediglich die Pflicht den Käufer umgehend davon zu unterrichten, wenn er tatsächlich vom bisherigen Kaufpreis abrückt und einen höheren Kaufpreis verlangt. Nur wenn er diese Pflicht verletzt, kann ein Schadensersatzanspruch bestehen. Dies lag jedoch im zu entscheidenden Fall nicht vor.

Fazit

Vertragsparteien müssen sich darüber im Klaren sein, dass die im Vorfeld eines Vertragsschlusses getätigten Aufwendungen (z.B. Finanzierungskosten aber auch Steuer- und Rechtsberatungskosten) im Falle eines Scheiterns des Vertrages in aller Regel nicht ersatzfähig sind. Abweichendes kann nur gelten, wenn die Vertragsparteien im Vorfeld des eigentlichen Vertrages eine anderslautende vertragliche Abrede getroffen haben (z. B. in einem Letter of Intent). Hier gilt allerdings zu beachten, dass diese Abrede so ausgestaltet sein muss, dass sie selbst nicht dem Formerfordernissen des (geplanten) Hauptvertrages unterfällt.

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Der Fall

Der Kläger (Käufer) erwarb 2003 vom Beklagten (Verkäufer) mehrere Grundstücke. Die Sachmängelgewährleistung wurde – mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz und Arglist – ausgeschlossen. Dies ist eine typische Regelung beim Verkauf von Grundstücken mit und ohne Gebäude. Der Beklagte erwarb die streitgegenständlichen Grundstücke ca. 15 Jahre zuvor von einem Hoch- und Tiefbauunternehmen. Ihm war dabei bekannt, dass in den 1960er bis 80er auf dem Grundstück eine Asphaltmischanlage sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren.

Nachdem der Kläger Kenntnis von der früheren Verwendung der Grundstücke erhalten hat, begehrt er vom Beklagten Schadensersatz für die – seiner Behauptung nach – auf den Altlastenverdacht zurückzuführende Wertminderung der Grundstücke. Der Beklagte hätte über die frühere Nutzung aufklären müssen. Weil der dies nicht getan hat, habe er arglistig gehandelt, weshalb der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht greife.

Die Klage blieb in den Vorinstanzen erfolglos.

Die Entscheidung

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück.

Bereits der Verdacht von Altlasten stellt regelmäßig einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Denn ein altlastverdächtiges Grundstück weist regelmäßig das Risiko einer öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme sowie eine mit dem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung des Grundstücks auf, sodass nicht von einer üblichen Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB ausgegangen werden kann. Ein Altlastenverdacht ist dabei schon dann anzunehmen, wenn die frühere Nutzung des Grundstücks objektiv einen Altlastenverdacht begründet. Weitere Umstände bzw. konkrete Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten, bedarf es nicht.

Im Hinblick auf die Arglist führt der BGH aus, dass der Verkäufer objektiv arglistig handelt, wenn der Verkäufer die ihm bekannte frühere Nutzung verschweigt. In subjektiver Hinsicht ist für die Bejahung der Arglist erforderlich, dass der Verkäufer die frühere Nutzung des Grundstückes kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastverdacht begründet.

Fazit

Die neue Entscheidung reiht sich in eine Reihe von „Altlast“-Entscheidungen ein. Hervorzuheben an der vorliegenden Entscheidung ist, dass der Altlastenverdacht objektiv allein durch die frühere Nutzung begründet wird. Konkrete Anhaltspunkte für das Vorhandensein von Altlasten sind nicht erforderlich. Der Altlastenverdacht dürfte dadurch in der Zukunft bei Prozessen deutlich leichter zu begründen sein. Hiermit korrespondieren auch die Anforderungen an die Arglist. Der Verkäufer muss keine Kenntnis von Altlasten haben, vielmehr reicht die Kenntnis über eine altlastverdächtige Grundstücksnutzung aus.

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Umstritten war bisher, ob § 566 BGB unter bestimmten Voraussetzungen auch analog anwendbar ist, wenn Vermieter und Veräußerer nicht personenidentisch sind. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass eine analoge Anwendung zu bejahen ist, wenn die Vermietung des Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

I. BGH Urteil vom 12.07.2017, Az. XII ZR 26/16

1. Sachverhalt

Die Klägerin erwarb im Jahr 2011 eine Immobilie, deren Räume im vierten und fünften Obergeschoss an die Beklagte zur gewerblichen Nutzung vermietet waren. Den Mietvertrag hatte die Beklagte nicht mit der Verkäuferin des Grundstücks geschlossen, sondern mit der E. Grundbesitz und Handels GmbH (nachfolgend: Vermieterin). Diese hatte den Mietvertrag jedoch auf Anweisung der Verkäuferin geschlossen. Die Verkäuferin hat die Gewerbeimmobilie zudem verwaltet und die Miete eingezogen. Weiter hatte sich die Verkäuferin in einer Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag bereit erklärt, unter anderem dann in den Mietvertrag mit den gleichen Bedingungen als direkte Vermieterin einzutreten, wenn das Vertragsverhältnis zwischen der Verkäuferin und der Vermieterin beendet wird.

Das Mietverhältnis war befristet mit der Option zur Verlängerung, die die Beklagte ausgeübt hatte.

Die Verkäuferin hatte in dem mit der Klägerin geschlossenen notariellen Kaufvertrag die Garantie dafür übernommen, dass die dem Kaufvertrag beigefügte Mieterliste richtig und vollständig ist, keine Mietverträge gekündigt sind und keine rückständigen Mietforderungen bestehen sowie eine Jahresnettokaltmiete in Höhe von ca. 260.000 € wirksam vereinbart ist. Weiter ist in dem Kaufvertrag geregelt, dass die Verkäuferin mit Wirkung ab dem Übergabestichtag sämtliche Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen auf die Klägerin überträgt.

2013 sprach die Klägerin gegenüber der Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs aus.

Die Beklagte war der Ansicht, dass die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung unwirksam ist.

Da das Mietverhältnis zwischen der Beklagten und der Vermieterin befristet war, würde eine ordentliche Kündigung ausscheiden, wenn die Klägerin in dieses Mietverhältnis wirksam eingetreten worden wäre. Bei befristeten Mietverhältnissen ist die ordentliche Kündigung für die Dauer der Befristung ausgeschlossen.

2. Entscheidung

Sowohl das Berufungsgericht als auch der BGH haben einen wirksamen Eintritt der Klägerin in das mit der Beklagten bestehende Mietverhältnis bejaht.

Zwar ist § 566 BGB nicht direkt anwendbar, weil hier die Verkäuferin und die Vermieterin nicht personenidentisch waren. Insbesondere war die Verkäuferin nicht gemäß der zum Mietvertrag bestehenden Zusatzvereinbarung in das Mietverhältnis eingetreten.

§ 566 BGB ist jedoch analog anwendbar. Es liegt eine planwidrige Regelungslücke vor, da sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Schutzzweck des § 566 BGB ergibt, dass § 566 Abs. 1 BGB eine abschließende Regelung dahingehend treffen wollte, den Mieter nur dann bei einem Eigentumswechsel an der Mietsache zu schützen, wenn die Identität zwischen Vermieter und Veräußerer gewahrt ist. Der Gesetzgeber wollte den Mieter davor schützen, bei einer Veräußerung ihren Besitz an dem Miet- oder Pachtobjekt zu verlieren. Dieser Zweck besteht auch bei fehlender Personenidentität.

Da durch § 566 BGB das schuldrechtliche Relativitätsprinzip durchbrochen wird, sollte die Norm einen Ausnahmecharakter haben und ist daher nur auf Miet- und Pachtverhältnisse über Grundstücke oder Grundstücksteile beschränkt. Eine weitere Beschränkung des durch die Vorschrift vermittelten Bestandsschutz lässt sich des Gesetzesmaterialien aber nicht entnehmen. Vielmehr ist der Gesetzgeber wohl davon ausgegangen, dass der veräußernde Mieter gleichzeitig Eigentümer der Mietsache ist. Die Möglichkeit, dass ein Dritter den Mietvertrag im eigenen Namen, aber im Einvernehmen mit dem Eigentümer und in dessen wirtschaftlichem Interesse, abschließt, hat der Gesetzgeber bei den Beratungen der Vorschrift nicht in den Blick genommen.

Darüber hinaus besteht vorliegend auch die für eine Analogie erforderliche Vergleichbarkeit der Sachverhalte. Die Mieträume waren der Beklagten mit Zustimmung der Verkäuferin überlassen worden. Auch in diesem Fall hat der Mieter ein Besitzrecht im Sinne des § 986 Abs. 1 BGB, dass durch die Regelung des § 566 Abs. 1 BGB geschützt werden soll.

Weiter hat die Vermieterin den Mietvertrag vorliegend im ausschließlich im Interesse der Verkäuferin, also ohne Eigeninteresse, abgeschlossen. Durch die Überleitung des Mietverhältnisses auf die Klägerin erfährt die Vermieterin somit keine Nachteile, die einer analogen Anwendung entgegenstehen könnten.

Die Klägerin war daher wirksam in das Mietverhältnis eingetreten. Aufgrund der Befristung war die von der Klägerin ausgesprochene ordentliche Kündigung somit unwirksam.

II. Fazit  

Mit der Entscheidung weicht der Bundesgerichthof von seiner früheren Rechtsprechung ab, die eine analoge Anwendung des § 566 BGB noch abgelehnt hat (vgl. z.B. BGH Urteil vom 22.10.2003, Az. XII ZR 119/02). Der BGH definiert in der Entscheidung zudem die Voraussetzungen, unter den § 566 BGB analog anzuwenden ist.

Die analoge Anwendung von § 566 BGB in den Fällen, in denen der Veräußerer dem Mietverhältnis zugestimmt hat und das Mietverhältnis ausschließlich im Interesse des Veräußerers abgeschlossen worden ist, ist sachgemäß. Andernfalls könnte die Anwendung des § 566 BGB und der bezweckte Mieterschutz durch Einschaltung einer dritten Person bei Abschluss des Mietvertrags umgangen werden.

Der BGH hat weiter klargestellt, dass eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB bei der bloßen Untervermietung ausscheidet, da diese nicht im Interesse des Eigentümers erfolgt, sondern eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter darstellt. Auch das ist sachgerecht, da das Untermietverhältnis stets vom Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängig ist und daher kein Besitzrecht in dem Sinne begründet, wie es durch die Vorschrift des § 566 BGB geschützt wird

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Nach einem Kranunfall kommt es häufig zum Streit, wer die Verantwortung für die fehlende Eignung des Untergrundes trägt. Eine klare gesetzliche Regelung zur Haftungsverteilung fehlt, zumal der Umfang der vom Kranunternehmer angebotenen Leistungen sehr unterschiedlich sein kann. Das geht von der bloßen Vermietung und Aufstellung des Krans über die Vermietung mit Bedienpersonal bis hin zur Übernahme des Erfolgs eines Hebevorgangs. Allen diesen Vorgängen ist aber gemeinsam, dass der Kranunternehmer, der den Kran aufstellt, die nicht sichtbaren Bodenverhältnisse nicht kennt, während der Auftraggeber (Bauunternehmer oder Bauherr) über die bessere Kenntnis der örtlichen Verhältnisse und die entsprechenden Möglichkeiten einer Untersuchung des Untergrundes verfügt.

I. Ausgangspunkt: Verkehrssicherungspflicht

Wer einen Kran aufstellt und betreibt, ist dafür verantwortlich, andere vor den Gefahren zu schützen, die von dem Kran ausgehen. Diese Verkehrssicherungspflicht beruht auf dem allgemeinen Schädigungsverbot und weist die Verantwortung für Schäden demjenigen zu, der die Gefahr schafft. Das ist in erster Linie der Errichter oder Betreiber des Krans. Dementsprechend war in der bisherigen Rechtsprechung anerkannt, dass der Kranvermieter, der lediglich die Aufstellung und Vermietung des Krans übernimmt, die Verantwortung für die standsichere Errichtung des Krans trägt und selbst dann für eine fehlende Eignung des Untergrundes zur Aufstellung des Krans haftet, wenn der Standort vom Auftraggeber vorgegeben wurde (OLG Frankfurt, Urteil vom 19.02.2008, 18 U 58/07).

II. Allgemeines Bodenrisiko

In einer neueren, viel beachteten Entscheidung weist der Bundesgerichtshof das Risiko der Bodenverhältnisse dem Besteller einer Werkleistung zu. Aus § 645 BGB soll sich eine allgemeine Verantwortlichkeit des Bestellers für den Baugrund ergeben (BGH, Urteil vom 28.01.2016, I ZR 60/14). Nach § 645 Abs. 1 BGB trägt der Besteller einer Werkleistung im Verhältnis zum Werkunternehmer die Verantwortlichkeit für vom Besteller gelieferte Stoffe. Der BGH legt den Begriff des Stoffs sehr weit aus. Er soll alle Gegenstände umfassen, an denen oder mit denen das Werk herzustellen ist. Deshalb sollen für beide Vertragsteile nicht erkennbare Schwierigkeiten des Baugrundes dem Besteller zugewiesen sein.

Die Frage der Haftung für Schäden durch einen Kranunfall wird dadurch aber nicht beantwortet, da § 645 BGB keine Regelung zur Haftungsverteilung enthält, sondern lediglich für nicht erkennbare Mängel und unverschuldete Schäden eine Risikoverteilung im Verhältnis zwischen Werkunternehmer und Besteller vornimmt. Selbst in diesem Verhältnis schränkt der BGH ein, dass grundsätzlich der Werkunternehmer selbst dafür verantwortlich ist, wenn seine für die Herstellung oder die Ausführung des Werks eingesetzten Gerätschaften zu Schaden kommen.

Es lässt sich also aus der Entscheidung des BGH vom 28.01.2016 nicht entnehmen, dass generell der Besteller die Verantwortung für nicht erkannte Fehler des Untergrundes trägt.

III. Vertragliche Risikoverteilung

In der Praxis geht es meist auch nicht um die Frage, wer die Verantwortung für nicht erkennbare Ursachen eines Kranunfalls trägt, sondern darum, wer dafür verantwortlich ist, wenn erkennbare Ursachen eines Kranunfalls nicht erkannt wurden. Für erkennbare, aber nicht erkannte Risiken des Untergrundes haftet derjenige, der die Verkehrssicherungspflicht für die Aufstellung des Krans trägt. Das ist in aller Regel der Kranunternehmer. Die Kernfrage ist, ob der Kranunternehmer die Verantwortung für die Überprüfung des Untergrundes durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen auf den Besteller (Bauunternehmer oder Bauherr) übertragen kann. Hier gibt die Entscheidung des BGH vom 28.01.2016 (I ZR 66/14) klare Anhaltspunkte, welche Möglichkeiten und Grenzen bei der Übertragung von Bodenrisiken bestehen.

1. Sachverhalt:

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte sich ein Kranunternehmer verpflichtet, ein industrielles Ofenhaus zu demontieren und zu verlagern. Der Kranunternehmer platzierte den hinteren linken Stützfuß auf eine Betonfläche zwischen vier Fundamenthöckern. Für eine Lastverteilungsplatte war an dieser Stelle nicht genügend Platz. Bei den Kranarbeiten brach der Kran mit diesem Fuß in einen über 20 m langen Kabelschacht ein, der nur mit einer 11 cm starken Betonfläche überdeckt war.

2. Vertragliche Vereinbarungen:

Dem Vertrag lagen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bundesfachgruppe Schwertransporte und Kranarbeiten vom 01.08.2008 (AGB-BSK Kran und Transport 2008) zugrunde. Die maßgebliche Klausel lautete wie folgt:

Pflichten des Auftraggebers und Haftung

Darüber hinaus ist der Auftraggeber dafür verantwortlich, dass die Boden-, Platz- und sonstigen Verhältnisse an der Einsatzstelle sowie den Zufahrtswegen – ausgenommen öffentliche Straßen, Wege und Plätze – eine ordnungsgemäße und gefahrlose Durchführung des Auftrages gestatten. Insbesondere ist der Auftraggeber dafür verantwortlich, dass die Bodenverhältnisse am Be- und Entladeort bzw. Kranstandplatz sowie den Zufahrtswegen den auftretenden Bodendrücken und sonstigen Beanspruchungen gewachsen sind. Schließlich ist der Auftraggeber verantwortlich für alle Angaben über unterirdische Kabelschächte, Versorgungsleitungen, sonstige Erdleitungen und Hohlräume, die die Tragfähigkeit des Bodens an der Einsatzstelle oder den Zufahrtswegen beeinträchtigen könnten. Auf die Lage und das Vorhandensein von unterirdischen Leitungen, Schächten und sonstigen Hohlräumen hat der Auftraggeber unaufgefordert hinzuweisen. Versäumt der Auftraggeber schuldhaft diese Hinweispflicht, haftet er für alle daraus entstehenden Schäden, auch für Sach- und Sachfolgeschäden an Fahrzeugen, Geräten und Arbeitsvorrichtungen des Unternehmers sowie Vermögensschäden.

3. Entscheidung des BGH: AGB-BSK unwirksam

Mit der vertraglichen Regelung soll die Verantwortlichkeit für die Eignung der Bodenverhältnisse für den vereinbarten Kraneinsatz einschränkungslos und ohne Festlegung von Mitwirkungspflichten des Kranunternehmers auf den Auftraggeber übertragen werden. Eine solche Regelung hält der Bundesgerichtshof für unangemessen und deshalb unwirksam.

Die spezifischen Merkmale des Kraneinsatzes, insbesondere die Merkmale des Fahrzeugs wie etwa Achslasten, Gesamtgewichte und Stützdrücke (bei der Aufstellung eines Turmdrehkrans die Eckdrücke) sind nur dem Kranunternehmer bekannt. Es fällt deshalb zunächst in seinen Risikobereich, dass der Standplatz des Krans den durch den Kranbetrieb auftretenden Belastungen standhält.

Eine Risikoverlagerung auf den Auftraggeber ist deshalb nur gerechtfertigt, wenn konkrete Informations- und Mitwirkungspflichten definiert werden, die den Auftraggeber in die Lage versetzen, die Anforderungen an den Standplatz eigenständig zu überprüfen und eine Entscheidung über die Auswahl des Standplatzes und die bei der Aufstellung des Krans zu beachtenden Sicherungsvorkehrungen zu treffen.

IV. Zusammenfassung und Schlussfolgerung

1. Nach dem allgemeinen gesetzlichen Haftungsmaßstab trifft den Kranunternehmer die Verantwortung, die Tragfähigkeit des Bodens am Standplatz des Krans zu überprüfen. Der Bundesgerichtshof hat allerdings offen gelassen, ob dies auch dann ohne Einschränkungen gilt, wenn der Auftraggeber den Einsatzort vorgibt.

2. Eine vertragliche Übertragung der Pflicht zur Überprüfung der Bodenverhältnisse vom Kranunternehmer auf den Auftraggeber ist auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässig. Eine Regelung, die die Risikoverlagerung für die Stabilität des Baugrundes durch die Beanspruchung durch den Kran nicht von einer vorherigen Abstimmung mit dem Auftraggeber abhängig macht und unabhängig von Informations- und Mitwirkungspflichten des Kranunternehmers bestehen soll, ist unwirksam, weil damit dem Auftraggeber ein für ihn weder beherrschbares noch beeinflussbares Risiko auferlegt wird.

3. Eine vertragliche Regelung, die das Baugrundrisiko für die Aufstellung eines Krans wirksam auf den Auftraggeber übertragen soll, muss also Folgendes beachten:

• Informationspflicht des Kranunternehmers über die zur Beurteilung der Standfestigkeit notwendigen Daten, insbesondere Stütz- bzw. Eckdrücke
• Auswahlentscheidung des Auftraggebers zum Aufstellort des Krans
• Hinweis auf erforderliche Überprüfungen zur Beurteilung der Standfestigkeit

4. Für sichtbare und ohne weitere Überprüfungen feststellbare Mängel des Aufstellplatzes haftet der Kranunternehmer selbst dann, wenn das Baugrundrisiko wirksam auf den Auftraggeber übertragen wurde. Im Außenverhältnis besteht die Haftung unbeschränkt. Im Innenverhältnis zwischen Kranunternehmer und Auftraggeber besteht zumindest eine Pflicht des Kranunternehmers auf sichtbare Probleme hinzuweisen und eine Aufstellung des Krans zu unterlassen, wenn die fehlende Eignung ohne weiteres erkennbar ist. Das dürfte in der Regel zu einer Mithaftung für durch einen Kranunfall verursachte Schäden führen.

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Während in Neubaugebieten höchstens über die Höhe der Erschließungsbeiträge gestritten wird, sind Eigentümer von älteren Gebäuden oft überrascht, wenn sie zu Erschließungsbeiträgen herangezogen werden, obwohl die Erschließungsanlagen gefühlt bereits seit mehreren Jahrzehnten bestehen. Aktuell wurde wieder in sämtlichen Medien von FAZ, über Bild bis in die Tagesschau über ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf berichtet. So titelte der Spiegel „Düsseldorf: Anwohner müssen für „Hitler-Asphalt“ bezahlen.“

Oft sind solche Bescheide – wie auch im Fall vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf – aber jedenfalls dem Grunde nach berechtigt, Angriffspunkte bestehen allenfalls bei der Kostenhöhe.

I. Erschließungsbeiträge

Erschließungsbeiträge sind Kommunalabgaben, die von den anliegenden Grundstückseigentümern zu bezahlen sind und mit denen Kommunen Erschließungsmaßnahmen finanzieren. Erschließung meint dabei die Herstellung der Nutzungsmöglichkeit eines Grundstücks durch Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze wie z.B. Wasser, Kanalisation, Straße etc. als die wirtschaftliche Nutzbarmachung des Grundstücks.

Rechtliche Regelungen zu Erschließungsbeiträgen finden sich seit 1961 in den §§ 127 bis 135 BauGB, obwohl es sich um kommunale Abgaben handelt. Erst 1994 wurde den Bundesländern die Möglichkeit gegeben selbst Regelungen zu treffen. Davon hat bisher v.a. Baden-Württemberg Gebrauch gemacht, dass in §§ 33-41 KAG neue und in wesentlichen Punkten abweichende Regelungen zum BauGB getroffen hat.

II. Fälligkeit

Der Anspruch der Kommune auf die Erschießungsbeiträge wird erst mit der endgültigen Herstellung der Straße fällig. Erst mit endgültiger Herstellung beginnt die Festsetzungsverjährungsfrist von 4 Jahren zum Jahresende. Wie lange die Erschließung dauert ist unerheblich. Verwirkung oder Vertrauensschutz gibt es gegenüber diesen staatlichen Einnahmen nicht.

Bei der erstmaligen endgültigen Herstellung handelt es sich um einen Rechtsbegriff, weil er nicht darauf abstellt, ob eine Erschließungsanlage technisch funktionsfähig hergestellt war. Entscheidend ist vielmehr zusätzlich, ob die rechtlichen Voraussetzungen für das Entstehen der sachlichen Beitragspflicht vorlagen. Dies sind insbesondere das Vorliegen einer gültigen Beitragssatzung und die Erfüllung der dortigen Voraussetzungen. Erst nach vollständigem Vorliegen dieser Voraussetzung ist eine erstmalige endgültige Herstellung vorhanden.

Und zur endgültigen Herstellung gehören auch Gehweg und Straßenbeleuchtung – darauf weisen die Verwaltungsgerichte in einer Vielzahl ihrer Entscheidungen hin.

III. Grenzen der Inanspruchnahme

Allerdings gilt die Möglichkeit zur nachträglichen Erhebung von Erschließungsbeiträgen nicht unbegrenzt.

1.keine doppelte Inanspruchnahme

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg gilt der Grundsatz der Einmaligkeit der Beitragserhebung. Dies bedeutet, dass ein bestandskräftiger Beitragsbescheid einer erneuten Beitragsveranlagung des Grundstücks entgegensteht.

Aber nicht jeder Eigentümer, der schon Erschließungseiträge bezahlt hat ist vor Nachforderungen sicher. Häufig wurden von den Gemeinden Vorauszahlungen verlangt. Dies ist nach § 25 Abs. 2 KAG möglich und die Möglichkeit bestand auch schon nach § 133 Abs. 3 BauGB. In diesem Fall können nach endgültiger Herstellung die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet und ggf. Nachforderungen geltend gemacht werden.

2. Historische oder vorhandene Ortstraße

Ausgenommen sind zudem historische oder vorhandene Ortsstraßen. Dass eine solche vorliegt, wird häufig gegen Bescheid vorgebracht. Ob dies der Fall ist, hängt eng damit zusammen, dass es bei einer technisch fertiggestellten Straße an der erstmaligen endgültigen Herstellung im Rechtssinne fehlen kann.

Historische Straßen sind innerörtliche und schon vor Einführung des jeweiligen Landesstraßenbaugesetzes fertiggestellte und zum Anbau bestimmten Straße. Hintergrund ist, dass vor Inkrafttreten von landesgesetzlichen Regelungen grundsätzlich keine Beitragserhebung möglich war. Dies ist in Baden-Württemberg relativ kompliziert, da die Rechtsprechung danach unterscheidet, ob eine Anbaustraße im ehemaligen badischen Landesteil, im ehemaligen Württembergischen Landesteil oder in dem hohenzollerischen Landesteil lag. Zudem ist für das Vorliegen einer historischen Straße in der Regel erforderlich, dass nicht nur eine Straße im technischen Sinne vorhanden war, sondern, dass die Straße eine geordnete Anbaumöglichkeit aufwies und schon nennenswerte Umfang angebaut war. Kann diese Frage nicht geklärt werden, weil alter Pläne nicht vorhanden sind, geht dies im Regelfall zulasten der Gemeinde.

Von einer vorhandenen Straße ist auszugehen, wenn die Erschließungsanlage vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes 1961 entsprechend den damals geltenden Bestimmungen technisch hergestellt war. Dann ist nach den Überleitungsvorschriften in § 49 Abs. 6 KAG eine Beitragserhebung ausgeschlossen.

IV. Verfahren VG Düsseldorf und Folgen

Beachtet man diese Grundsätze war der Ausgang des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf alles andere als überraschend.

In dem Verfahren ging es um eine Straße, die über mehrere Jahrzehnte errichtet wurde mit der Besonderheit, dass die Fahrbahndecke 1937 und damit während der NS-Zeit aufgebracht wurde. 1956 kam die Straßenbeleuchtung hinzu1976 der Kanal und 2009/2010 Gehwege. Erst dann erfolgte die Abrechnung der Erschließungsbeiträge. Dagegen wehrten sich die betroffenen Anlieger vor dem Verwaltungsgericht.

Zu Unrecht. Das Verwaltungsgericht wies darauf hin, dass die erstmaligen endgültigen Herstellung erst 2010 erfolgte und die Gemeinde auch erst dann berechtigt – und verpflichtet – war die Erschließungsbeiträge geltend zu machen.

Noch häufiger sind Fälle in denen die Erstellung der Straße in den 50er bis 80er erfolgt ist. Aufgrund der damaligen guten Finanzsituation der Städte und Gemeinden wurde die Kosten der Erschließung oftmals nicht an die angrenzenden Bewohner oder Gewerbetreibenden weitergegeben. Zwischenzeitlich haben sich die Zeiten geändert und viele Städte machen solche alte Kosten nunmehr geltend.

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I. Sachverhalt

In den zugrunde liegenden Sachverhalten haben die Kläger – wie allgemein üblich – per Telefon oder Mail Immobilienmakler kontaktiert. Diese haben daraufhin ebenfalls per Mail Exposé übersandt. In den Exposé ist auf die übliche Maklercourtage hingewiesen. Eine Widerrufsbelehrung war nicht vorhanden. Die Interessenten vereinbarten einen Besichtigungstermin und kauften in der Folgezeit die jeweilige Immobilie.

Die Makler verlangten daraufhin die Zahlung der Maklerprovision. Die Käufer verweigerten dies. Im Laufe des Rechtsstreits widerriefen sie die Maklerverträge und behaupteten, deshalb keine Maklercourtage zu schulden.

Der Bundesgerichtshof gibt den Käufern Recht. Nach § 312 d Abs. 1 Satz 1 BGB aF steht einem Verbraucher bei einem Fernabsatzvertrag ein Widerrufsrecht zu. Fernabsatzverträge sind Verträge über die Lieferung von Waren oder über die Erbringung von Dienstleistungen, die zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen werden. Dies war bei den vorliegenden Maklerverträgen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs der Fall. Die Käufer konnten die Maklerverträge noch im Prozess widerrufen, weil sie nicht über Ihr Widerrufsrecht belehrt wurden.

II. Folgen

Aufgrund des Widerrufs waren die Verträge unwirksam. Den Maklern steht kein Anspruch auf Maklercourtage zu. Außerdem konnten die Makler nicht einmal Ersatz für ihren tatsächlichen Aufwand verlangen. Ein solcher Ersatzanspruch setzte voraus, dass die potentiellen Käufer auf diese Möglichkeit zusammen mit dem Recht zum Widerruf hingewiesen wurden. Das war nicht erfolgt.

III. Auswirkungen auf die Praxis

Die direkten Folgen der Entscheidung sind beschränkt und helfen nur Käufern, die vor dem 13.07.2014 einen Dienstleistungsvertrag abgeschlossen und ihren Vertrag bereits wiederrufen haben. Bei Personen, die zuvor einen Maklervertrag abgeschlossen haben ist die Möglichkeit des Widerrufs mit Ablauf des 27.06.2015 erloschen.

Für Maklerverträge ab dem 13.07.2014 folgt das Widerrufsrecht aus §§ 312 ff BGB. Dass Maklerverträge nach der Neuregelung widerrufen werden können, weil es sich um entgeltliche Dienstleistungsverträge handelt, entspricht der ganz überwiegenden Auffassung. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage, im Falle der unterlassenen oder fehlerhaften Belehrung über das Widerrufsrecht aber maximal 1 Jahr und 14 Tage nach Abschluss des Maklervertrages. Diese zeitliche Beschränkung existierte früher nicht.

Die Rechtslage hat sich ab 13.07.2014 für den Verbraucher auch in Bezug auf die Folgen eines Widerrufs etwas verschlechtert.

Nach der alten Rechtslage in § 312 d Abs.2 BGB aF musste der Verbraucher dem Makler für die erbrachten Leistungen nur Wertersatz leisten, wenn auf die Möglichkeit des Wertersatzes vor Vorgabe der Vertragserklärung hingewiesen wurde. Dieser Hinweis fehlte in den streitigen Fällen, in denen überhaupt kein Hinweis auf das Widerrufsrecht erfolgt ist, fast immer.

Diese Belehrung ist auch nach der neuen Rechtslage in § 357 Abs. 8 BGB erforderlich. Außerdem muss der Verbraucher zugestimmt haben, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist Leistungen erbringt. Dies muss auch auf einem dauerhaften Träger festgehalten werden.

Nach der Neuregelung ist es für einen Anspruch des Maklers nicht auf Wertersatz beschränkt. Der Makler kann vielmehr Ersatz in Höhe der vereinbarten Provision verlangen, aber eben nur, wenn er darauf vor Vertragsschluss hinweist. Für Makler ist es deshalb zentral, entsprechende Widerrufsbelehrungen und Hinweise vorliegen zu haben und diese auch bei jedem Vertragsschluss auszuhändigen und diese – am besten textlich – festzuhalten.

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