Eintritt Erwerbers eines Grundstücks in ein bestehendes Mietverhältnis bei fehlender Personenidentität von Veräußerer und Vermieter

Wird ein Grundstück veräußert, auf dem sich vermietete Wohn- oder Gewerbeeinheiten befinden, tritt der Erwerber des Grundstücks unter den Voraussetzungen des § 566 BGB in die bestehenden Mietverhältnisse ein. § 566 BGB setzt nach seinem Wortlaut insbesondere voraus, dass Veräußerer und Vermieter personenidentisch sind.

Umstritten war bisher, ob § 566 BGB unter bestimmten Voraussetzungen auch analog anwendbar ist, wenn Vermieter und Veräußerer nicht personenidentisch sind. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass eine analoge Anwendung zu bejahen ist, wenn die Vermietung des Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

I. BGH Urteil vom 12.07.2017, Az. XII ZR 26/16

1. Sachverhalt

Die Klägerin erwarb im Jahr 2011 eine Immobilie, deren Räume im vierten und fünften Obergeschoss an die Beklagte zur gewerblichen Nutzung vermietet waren. Den Mietvertrag hatte die Beklagte nicht mit der Verkäuferin des Grundstücks geschlossen, sondern mit der E. Grundbesitz und Handels GmbH (nachfolgend: Vermieterin). Diese hatte den Mietvertrag jedoch auf Anweisung der Verkäuferin geschlossen. Die Verkäuferin hat die Gewerbeimmobilie zudem verwaltet und die Miete eingezogen. Weiter hatte sich die Verkäuferin in einer Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag bereit erklärt, unter anderem dann in den Mietvertrag mit den gleichen Bedingungen als direkte Vermieterin einzutreten, wenn das Vertragsverhältnis zwischen der Verkäuferin und der Vermieterin beendet wird.

Das Mietverhältnis war befristet mit der Option zur Verlängerung, die die Beklagte ausgeübt hatte.

Die Verkäuferin hatte in dem mit der Klägerin geschlossenen notariellen Kaufvertrag die Garantie dafür übernommen, dass die dem Kaufvertrag beigefügte Mieterliste richtig und vollständig ist, keine Mietverträge gekündigt sind und keine rückständigen Mietforderungen bestehen sowie eine Jahresnettokaltmiete in Höhe von ca. 260.000 € wirksam vereinbart ist. Weiter ist in dem Kaufvertrag geregelt, dass die Verkäuferin mit Wirkung ab dem Übergabestichtag sämtliche Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen auf die Klägerin überträgt.

2013 sprach die Klägerin gegenüber der Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs aus.

Die Beklagte war der Ansicht, dass die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung unwirksam ist.

Da das Mietverhältnis zwischen der Beklagten und der Vermieterin befristet war, würde eine ordentliche Kündigung ausscheiden, wenn die Klägerin in dieses Mietverhältnis wirksam eingetreten worden wäre. Bei befristeten Mietverhältnissen ist die ordentliche Kündigung für die Dauer der Befristung ausgeschlossen.

2. Entscheidung

Sowohl das Berufungsgericht als auch der BGH haben einen wirksamen Eintritt der Klägerin in das mit der Beklagten bestehende Mietverhältnis bejaht.

Zwar ist § 566 BGB nicht direkt anwendbar, weil hier die Verkäuferin und die Vermieterin nicht personenidentisch waren. Insbesondere war die Verkäuferin nicht gemäß der zum Mietvertrag bestehenden Zusatzvereinbarung in das Mietverhältnis eingetreten.

§ 566 BGB ist jedoch analog anwendbar. Es liegt eine planwidrige Regelungslücke vor, da sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Schutzzweck des § 566 BGB ergibt, dass § 566 Abs. 1 BGB eine abschließende Regelung dahingehend treffen wollte, den Mieter nur dann bei einem Eigentumswechsel an der Mietsache zu schützen, wenn die Identität zwischen Vermieter und Veräußerer gewahrt ist. Der Gesetzgeber wollte den Mieter davor schützen, bei einer Veräußerung ihren Besitz an dem Miet- oder Pachtobjekt zu verlieren. Dieser Zweck besteht auch bei fehlender Personenidentität.

Da durch § 566 BGB das schuldrechtliche Relativitätsprinzip durchbrochen wird, sollte die Norm einen Ausnahmecharakter haben und ist daher nur auf Miet- und Pachtverhältnisse über Grundstücke oder Grundstücksteile beschränkt. Eine weitere Beschränkung des durch die Vorschrift vermittelten Bestandsschutz lässt sich des Gesetzesmaterialien aber nicht entnehmen. Vielmehr ist der Gesetzgeber wohl davon ausgegangen, dass der veräußernde Mieter gleichzeitig Eigentümer der Mietsache ist. Die Möglichkeit, dass ein Dritter den Mietvertrag im eigenen Namen, aber im Einvernehmen mit dem Eigentümer und in dessen wirtschaftlichem Interesse, abschließt, hat der Gesetzgeber bei den Beratungen der Vorschrift nicht in den Blick genommen.

Darüber hinaus besteht vorliegend auch die für eine Analogie erforderliche Vergleichbarkeit der Sachverhalte. Die Mieträume waren der Beklagten mit Zustimmung der Verkäuferin überlassen worden. Auch in diesem Fall hat der Mieter ein Besitzrecht im Sinne des § 986 Abs. 1 BGB, dass durch die Regelung des § 566 Abs. 1 BGB geschützt werden soll.

Weiter hat die Vermieterin den Mietvertrag vorliegend im ausschließlich im Interesse der Verkäuferin, also ohne Eigeninteresse, abgeschlossen. Durch die Überleitung des Mietverhältnisses auf die Klägerin erfährt die Vermieterin somit keine Nachteile, die einer analogen Anwendung entgegenstehen könnten.

Die Klägerin war daher wirksam in das Mietverhältnis eingetreten. Aufgrund der Befristung war die von der Klägerin ausgesprochene ordentliche Kündigung somit unwirksam.

II. Fazit  

Mit der Entscheidung weicht der Bundesgerichthof von seiner früheren Rechtsprechung ab, die eine analoge Anwendung des § 566 BGB noch abgelehnt hat (vgl. z.B. BGH Urteil vom 22.10.2003, Az. XII ZR 119/02). Der BGH definiert in der Entscheidung zudem die Voraussetzungen, unter den § 566 BGB analog anzuwenden ist.

Die analoge Anwendung von § 566 BGB in den Fällen, in denen der Veräußerer dem Mietverhältnis zugestimmt hat und das Mietverhältnis ausschließlich im Interesse des Veräußerers abgeschlossen worden ist, ist sachgemäß. Andernfalls könnte die Anwendung des § 566 BGB und der bezweckte Mieterschutz durch Einschaltung einer dritten Person bei Abschluss des Mietvertrags umgangen werden.

Der BGH hat weiter klargestellt, dass eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB bei der bloßen Untervermietung ausscheidet, da diese nicht im Interesse des Eigentümers erfolgt, sondern eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter darstellt. Auch das ist sachgerecht, da das Untermietverhältnis stets vom Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängig ist und daher kein Besitzrecht in dem Sinne begründet, wie es durch die Vorschrift des § 566 BGB geschützt wird

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