Keine Kappungsgrenze für Nutzungsentschädigung bei fehlender Rückgabe trotz wirksamer Kündigung

Spricht der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Kündigung aus, hat der Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist die gemietete Fläche zu räumen. Sowohl im Wohnraummietrecht als auch im Gewerbemietrecht räumen die Mieter die gemietete Fläche häufig nicht und nutzen diese auch nach Ablauf der Räumungsfrist weiter. Insbesondere, wenn die Mieter davon ausgehen, dass die ausgesprochene Kündigung unwirksam ist. Die Parteien streiten sich dann vor den Gerichten über die Wirksamkeit der Kündigung.

Gemäß § 546a BGB steht dem Vermieter eine Entschädigung zu, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt. Der 8. Zivilsenat des BGH hat nun am 18. Januar 2017, Az. VIII ZR 17/16, entschieden, dass dem Vermieter sogar ein Entschädigungsanspruch zustehen kann, wenn der Mieter die ursprünglich vereinbarte Miete im Zeitraum zwischen der Kündigung und der tatsächlichen Rückgabe weiter bezahlt. Diese Nutzungsentschädigungsanspruch richtet sich nach der ortsüblichen Neuvertragsmiete.

I. Sachverhalt

Die Beklagten hatten vom Kläger ein in München gelegenes Einfamilienhaus gemietet. Der Kläger hat gegenüber dem Beklagten eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen. Das Mietverhältnis endete nach dieser Kündigung zum 30. Oktober 2011. Erst am 15. April 2013 gaben die Beklagten die Mietsache zurück. Nach Ablauf der Räumungsfrist bis zur tatsächlichen Rückgabe der Mietsache haben die Beklagten die vereinbarte Miete weiter entrichtet.

Der Kläger hat eine weitergehende Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Mietobjekt ortsüblichen Neuvertragsmiete von den Beklagten verlangt. Der Kläger hatte sowohl in den Vorinstanzen als auch in der den Beklagten eingelegten Revision vor dem BGH Erfolg.

Der BGH stützt seine Begründung auf § 546a Abs. 1 Alternative 2 BGB. In diesem Fall kann der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache für die Dauer der Vorenthaltung die für die vergleichbare Sache ortsübliche Miete verlangen.

Das bedeutet, die Nutzungsentschädigung ist nicht gemäß § 558 BGB begrenzt. In § 558 BGB ist geregelt, inwieweit ein Vermieter die Mieter innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses erhöhen darf. Der Vermieter ist danach berechtigt, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Die Miete darf jedoch innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % bzw. 15%, wenn die Landesregierung das festgelegt hat, erhöht werden.

Diese sogenannte Kappungsgrenze gilt daher nicht, wenn der Mieter die Mieträume trotz Kündigung weiternutzt.

Das begründet der BGH damit, dass § 546a BGB eine Regelung des allgemeinen Mietrechts sei. § 558 BGB gelte dagegen nur im Wohnraummietrecht. § 546a BGB regle zudem ausdrücklich, dass der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache die ortsübliche Miete verlangen könne. Der Wortlaut sehe eben nicht vor, dass die Regelungen des § 558 BGB zu berücksichtigen seien. Sinn und Zweck von § 546a BGB sei es, den Vermieter davor zu schützen, dass ihm die Wohnung vorenthalten werde und er deshalb gehindert sei, durch eine Neuvermietung eine (höhere) Vergleichsmiete zu erzielen. Unter dem Gesichtspunkt der gerechten Risikoverteilung sei es daher nicht einzusehen, dass der Vermieter sich mit der vereinbarten Miete begnügen müsse, wenn sich später die Wirksamkeit der Kündigung herausstelle. Unerheblich sei dabei, dass die Kläger wegen Eigenbedarf gekündigt hätten.

II. Fazit

Die Entscheidung des BGH führt dazu, dass Mieter künftig ein erhebliches Risiko eingehen, wenn sie sich gegen eine Kündigung wehren. Insbesondere bei langjährig bestehenden Mietverhältnissen liegt die vertraglich vereinbarte Miete oft deutlich unter der ortüblichen Neuvertragsmiete. Das kann dazu führen, dass dem Vermieter ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in erheblicher Höhe zusteht.

Für die Praxis bedeutet das, dass die Mieter künftig ein enormes Interesse haben werden, Räumungsverfahren zügig zu beenden und sich möglicherweise dadurch vergleichsbereiter zeigen.

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