Schallschutz (Trittschall) in einer Eigentumswohnung

Der Trittschallschutz ist für das Zusammenleben in Mehrfamilienhäusern von wesentlicher Bedeutung. Die Mindestanforderungen an den Schallschutz sind in der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) beschrieben. Nach der Rechtsprechung des BGH entsprechen diese Mindestanforderungen aber nicht dem Stand der Technik. Bei Neubauten darf man, auch wenn es keine besondere Regelungen über den Schallschutz gibt, erwarten, dass der erhöhte Schallschutz nach Beiblatt 2 der DIN 4109 bzw. die Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 eingehalten wird.

Der Schallschutz macht aber auch Probleme, wenn in Bestandsbauten Änderungen vorgenommen werden, die Auswirkungen auf den Schallschutz haben. Wenn ein Teppichboden durch einen harten Fußbodenbelag (Parkett oder Laminat) ersetzt wird, erhöht sich der Trittschall. Der Bundesgerichtshof hatte in einem viel beachteten Urteil darüber zu entscheiden, ob ein Wohnungseigentümer berechtigt ist, Teppichboden durch Parkettboden zu ersetzen, auch wenn danach die erhöhten Trittschallanforderungen nach dem Stand der Technik nicht mehr erfüllt werden.

I. Der Ausgangsfall

In einem Anfang der 1970er Jahre errichteten Hochhaus befinden sich ein großes Hotel und 320 Appartements, in deren Wohnräumen ausweislich der ursprünglichen Baubeschreibung Teppichböden verlegt wurden. Der Beklagte erwarb eines der Appartements im Jahre 2006 und ersetzte den Teppichboden durch einen Parkettboden. Der Kläger, Eigentümer der darunter liegenden Wohnung, möchte den Beklagten verpflichten, wieder einen textilen Bodenbelag zu verlegen, um den ursprünglichen Trittschallschutz wieder herzustellen.

II. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Ausgangspunkt der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist eine ganz wesentliche Unterscheidung: Der Schallschutz muss in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden. Der Bodenbelag, der regelmäßig im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers steht, hat zwar Auswirkungen auf den Schallschutz. Es ist aber nicht die Aufgabe des Bodenbelages, den Schallschutz zu gewährleisten.

Der einzelne Wohnungseigentümer kann also Änderungen in der Wohnung durchführen, auch wenn diese Änderungen negative Auswirkungen auf den Schallschutz haben. Dieses Änderungsrecht ergibt sich aus § 13 Abs. 1 WEG. Danach kann jeder Wohnungseigentümer mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, solange nicht andere Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehend benachteiligt werden (§ 14 Abs. 1 WEG).

Bei Änderungen des Sondereigentums, insbesondere des Bodenbelages in einer Wohnung, ist es deshalb ausreichend, wenn der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltende Schallschutz (im konkreten Fall DIN 4109, Ausgabe 1962) eingehalten ist. Solange kein höherwertiger Schallschutz in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist, ergeben sich für die Wohnungseigentümer keine Anforderungen an einen höherwertigen Schallschutz.

Auch das besondere Gepräge der Wohnanlage kann nicht zu anderen Anforderungen führen, die über die Gemeinschaftsordnung und den im Zeitpunkt der Errichtung geltenden Standard hinausgehen. Es ist also unerheblich, ob in der ursprünglichen Baubeschreibung ausschließlich textile Bodenbeläge vorgesehen waren. Ebenso kommt es nicht darauf an, ob es sich um eine besonders hochwertige Wohnanlage handelt. Sofern durch die Änderung des Bodenbelages die Minimalanforderungen des Schallschutzes im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes nicht unterschritten werden und eventuell in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Anforderungen erfüllt werden, kann der einzelne Wohnungseigentümer den Bodenbelag wechseln, auch wenn dies zu höheren Lärmbelästigungen der anderen Miteigentümer führt.

III. Folgerungen

Für den Schallschutz in Wohnungseigentumsanlagen gelten besondere Anforderungen. Wenn in die Geschossdecke oder in den Estrich eingegriffen wird, muss in aller Regel nach dem Stand der Technik (erhöhter Schallschutz nach Beiblatt 2 der DIN 4109 oder VDI-Richtlinie 4100 Schallstufen II/III) gebaut werden. Die bloße Änderung des Bodenbelages ist aber selbst dann möglich, wenn die aktuellen Mindestanforderungen an den Schallschutz nicht mehr eingehalten werden. Es genügt, dass die Mindestanforderungen an den Schallschutz im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes erfüllt werden, solange die Gemeinschaftsordnung keine andere Regelung trifft.

Bei hochwertigen Wohnanlagen empfiehlt es sich deshalb, in der Gemeinschaftsordnung Anforderungen zu definieren, die auch durch die Gestaltung des Sondereigentums nicht unterschritten werden dürfen. Dadurch kann sichergestellt werden, dass ein einheitlicher Standard der Innenausstattung gewahrt wird. Der Bundesgerichtshof hat seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben, wonach das besondere Gepräge der Wohnanlage zu besonderen Verpflichtungen der Wohnungseigentümer führen kann. Wenn in einer Wohnanlage also besondere Standards in Bezug auf Belästigungen durch andere Miteigentümer eingehalten werden sollen (insbesondere Schallschutz, Geruchsbelästigungen und Verhalten der Miteigentümer), muss dies in der Gemeinschaftsordnung definiert sein. Änderungen der Gemeinschaftsordnung in diesen Fragen können nur durch einstimmigen Beschluss bewirkt werden.

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