Was war passiert?

Der Kläger nimmt seinen Nachbar auf Fällung zweier Birken in Anspruch, die sich in einem Abstand von zwei Metern von der Grundstücksgrenze entfernt auf dem nachbarlichen Grundstück befinden. Damit halten die Birken den nach dem einschlägigen Nachbarrechtsgesetz einzuhaltenden Grenzabstand ein. Von den beiden Birken gehen Immissionen (u.a. Pollenflug und Laubfall) auf das klägerische Grundstück aus. Hierdurch entsteht ein erhöhter Reinigungsbedarf.

Hilfsweise begehrt der Kläger die Zahlung einer Entschädigung für die Beeinträchtigung in Höhe von 230,00 EUR monatlich für die Monate Juni bis November eines jeden Jahres.

Die Klage blieb in erster Instanz erfolglos. Auf die Berufung des Klägers hin verurteilte das Berufungsgericht den Nachbarn zur Fällung der Birken. Hiergegen wandte sich der Nachbar mit seiner Revision.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Berufungsgerichts auf und stellte damit das amtsgerichtliche Urteil auf Klageabweisung wieder her. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sei weder ein Anspruch auf Fällung der Bäume noch ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gegeben.

Ein Anspruch auf Fällung der Bäume scheide aus, da der Nachbar nicht Störer i.S.d. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB sei. Für die Eigenschaft als Störer sei über die Stellung als Grundstückseigentümer oder -besitzer hinaus erforderlich, dass es Sachgründe gebe, die eine Zurechnung eines bestimmten Geschehens zum Eigentümer oder Besitzer rechtfertigen würden. Ein solcher Sachgrund liege dann vor, wenn der Grundstückseigentümer oder -besitzer eine Sicherungsplicht, also die Pflicht zur Verhinderung möglicher Beeinträchtigungen, verletze. Ob im Falle von Einwirkungen durch Naturereignisse den Eigentümer oder Besitzer eine solche Pflicht treffe, sei eine Einzelfallentscheidung. Kriterien bei der Bestimmung seien dabei insbesondere die Konfliktlösungsregeln des öffentlichen und privaten Nachbarrechts, die Art der Nutzung der benachbarten Grundstücke sowie die vorbeugende Beherrschbarkeit der Störung. Schlussendlich komme es darauf an, ob sich die Grundstücksnutzung im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung bewege.

Nach diesen Grundsätzen könne – so der Bundesgerichtshof – bei Einhaltung der landesgesetzlichen nachbarrechtlichen Abstandsvorschriften von keiner Störereigenschaft des Nachbarn ausgegangen werden. Die Abstandsvorschriften stellten eine gesetzgeberische Wertung dar, aus der sich ergebe, dass der Grundstückseigentümer für Immissionen von Bäumen, die diesen Abstand einhielten, nicht verantwortlich sei. Wenn die Bäume den Abstandsvorschriften entsprächen, so sei von einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung auszugehen.

Aus den gleichen Gründen scheide auch ein nachbarrechtlicher Anspruch aus. Denn dieser setze ebenso wie der Unterlassungsanspruch die Stellung des Inanspruchgenommenen als Störer voraus. Aufgrund der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung fehle es aber gerade daran.

Kritische Betrachtung

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs überzeugt nicht. Der Bundesgerichtshof übergeht den Wortlaut des Art. 124 EGBGB. Nach Art. 124 EGBGB bleiben landesgesetzliche Regelungen unberührt, soweit sie zugunsten des Nachbarn ein Grundstück noch anderen als den im BGB bestimmten Beschränkungen unterwerfen. Das Landesrecht darf also Regelungen vorsehen, die für den beeinträchtigten Nachbarn gegenüber den BGB-Vorschriften vorteilhafter sind. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass das Landesrecht keine Regelungen enthalten darf, welche die Rechte des beeinträchtigten Nachbarn gegenüber den BGB-Vorschriften einschränken. Hiergegen wird aber verstoßen, wenn man – wie der Bundesgerichtshof – aus der Einhaltung der landesgesetzlichen Abstandsvorschriften folgert, dass sich eine Grundstücksnutzung im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung hält. Denn dann wendet man die landesrechtlichen Vorschriften zulasten des betroffenen Nachbarn an, obwohl die Vorschriften nach dem Wortlaut nur zugunsten des Nachbarn wirken dürfen. Nicht überzeugend ist in diesem Zusammenhang die Argumentation des Bundesgerichtshofs, dass es sich bei der Frage der Störereigenschaft nur um eine Vorfrage handele und somit kein Konflikt zwischen dem BGB und den landesrechtlichen Vorschriften bestehe. Denn natürlich kann ein solcher Konflikt zwischen den BGB-Vorschriften und den landesrechtlichen Vorschriften nicht bestehen, wenn bereits zur Vorfrage, also zur Auslegung der BGB-Vorschriften, die landesgesetzlichen Regelungen herangezogen wurden. Wenn man sich aber dazu entscheidet, bereits zu „Vorfragen“ die landesgesetzlichen Regelungen heranzuziehen, dann muss man auch den Rechtsgedanken des Art. 124 EGBGB berücksichtigen. Das führt konsequenter Weise dazu, dass auch bei „Vorfragen“, die landesgesetzlichen Regelungen nur zu Gunsten des beeinträchtigten Nachbarn berücksichtigt werden dürfen und nicht zu seinem Nachteil.

Hinsichtlich der Auswirkungen dieser Entscheidung ist fraglich, ob sie auf andere Einwirkungen, insbesondere hinüberwachsende Zweige und Wurzeln, Anwendung finden kann. Dies ist zu verneinen. Wie der Bundesgerichtshof selbst betont, bestehen für diese Einwirkungen mit § 910 BGB eine Spezialregelung. Danach muss der Grundstückseigentümer – unabhängig von der Einhaltung der nachbarrechtlichen Abstandsvorschriften – dafür Sorge tragen, dass Baumwurzeln oder Zweige nicht über die Grenzen seines Grundstücks hinauswachsen. In diesen Fällen ist also auch bei der Einhaltung der Abstandsregelungen von der Störereigenschaft der Person auszugehen, in dessen Eigentum oder Besitz sich der Baum befindet.

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Auf einen solchen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer aber nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes übernommen hat (§ 444 BGB). In der Praxis gibt es deshalb viele Fälle, in denen der Käufer dem Verkäufer vorwirft, einen Mangel arglistig verschwiegen zu haben. Dabei geht es häufig um Fälle von Insekten- und Schädlingsbefall, um Hausschwamm, aber auch um bauliche Mängel wie Wassereintritt oder auch rechtliche Mängel wie Nutzungsbeschränkungen. Die Rechtsprechung zeigt sich zunehmend käuferfreundlich, was insbesondere für den gewerblichen oder institutionellen Immobilienverkäufer ein erhebliches Risiko darstellt. Für den Verkäufer gibt es also einiges zu beachten, wenn nicht aus einem guten Deal am Ende ein Verlustgeschäft werden soll.

1. Vertragliche und gesetzliche Regelungen

Im notariellen Kaufvertrag über eine Gebrauchtimmobilie sollte ein Haftungsausschluss für Mängelrechte vereinbart werden. Bei der Veräußerung gebrauchter Gegenstände sind solche Ausschlussklauseln üblich und rechtlich unbedenklich. Allerdings legt die Rechtsprechung Haftungsausschlussklauseln sehr eng aus. Die Reichweite des Haftungsausschlusses sollte also klar formuliert werden. Insbesondere sollte nicht nur die Haftung für Sachmängeln, sondern auch die Haftung für Rechtsmängel ausgeschlossen werden.

Auch wenn bei der Veräußerung von Gebrauchtimmobilien die üblicherweise geltenden Einschränkungen für Haftungsausschlussklauseln nicht greifen, kann eine Haftung für Vorsatz nicht ausgeschlossen werden. Deshalb bestimmt § 444 BGB, dass sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung zum Ausschluss von Mängelansprüchen nicht berufen kann, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

2. Offenbarungspflicht für wesentliche Mängel

Nach der ständigen Rechtsprechung setzt ein arglistiges Verschweigen voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn für möglich hält und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dabei ist es ausreichend, dass der Verkäufer die den Mangel begründenden Umstände kennt oder für möglich hält. Es ist nicht erforderlich, dass der Verkäufer diese Umstände zutreffend als Mangel im Sinne des Gesetzes einordnet.

Das bedeutet: Der Verkäufer ist verpflichtet, (Negativ-)Umstände der Beschaffenheit der Immobilie dem Käufer zu offenbaren, wenn diese Umstände für die Kaufentscheidung eine wesentliche Bedeutung haben können. Häufige Beispiele sind Schädlingsbefall (Holzwurm, Hausschwamm) und Wassereintritt (Undichtigkeiten der Abdichtung, Leckagen des Daches) aber auch rechtliche Einschränkungen wie Nutzungseinschränkungen (Nutzungsuntersagung durch das Bauordnungsamt, Sozialbindung wegen Förderung mit öffentlichen Mitteln) sind offenbarungspflichtig, weil sie der Erwartung eines gewöhnliches Käufers, sein Eigentum ohne Einschränkungen nutzen zu können, nicht entsprechen.

3. Einschränkungen für offensichtliche Mängel

Eine Offenbarungspflicht besteht nicht, wenn die Mängel bei einer Besichtigung offensichtlich, also für jeden verständigen Käufer erkennbar sind. Das gilt nicht nur, wenn der Käufer eine Besichtigung tatsächlich durchgeführt hat, sondern auch, wenn er auf die Besichtigung verzichtet. Nach der aktuellen Rechtsprechung ist hier aber für den Verkäufer Vorsicht geboten. Wenn der Verkäufer das gesamte  Ausmaß eines Mangels kennt, bei einer Besichtigung aber nur einzelnen Symptome für den Käufer erkennbar sind, besteht eine Offenbarungspflicht. Gleiches gilt, wenn bei einer Besichtigung nur der Verdacht einer Mangelhaftigkeit aufkommen kann, der Verkäufer aber Gewissheit über den Mangel hat.

In der aktuellen Entscheidung des OLG Braunschweig vom 01.11.2018 (Az: 9 U 51/17) ging es um einen Holzwurmbefall in einem Fachwerkhaus. Bei einer Besichtigung, die der Käufer nicht durchgeführt hat, wären Wurmlöcher und Wurmfraß erkennbar gewesen. Der Verkäufer hatte aber bereits 20 Jahre vorher Wurmschäden erkannt und diese nicht beseitigt, sondern durch Verspachtelung und Farbanstrich überdeckt. Der Verkäufer wusste also, dass es einen seit langer Zeit bestehenden und fortschreitenden Wurmfraß gab, der sich auf die Tragfähigkeit des Fachwerkes auswirken konnte. Der Käufer hätte bei einer Besichtigung lediglich Wurmfraßschäden feststellen können, die durch eine professionelle Schädlingsbekämpfung hätten beseitigt werden können.

Der Verkäufer hat es deshalb zumindest billigend in Kauf genommen, dass der Käufer das Ausmaß und die Auswirkungen (Unbewohnbarkeit des Gebäudes) nicht erkennen konnte und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte. Das OLG Braunschweig hat deshalb den Verkäufer zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zum Schadensersatz verurteilt.

4. Keine Kausalität zwischen Arglist und Kaufentscheidung

Wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt, kann er sich nicht auf eine vertragliche Regelung berufen, nach der die Ansprüche wegen Sach- oder Rechtsmängel ausgeschlossen sind. Es gilt dann die gesetzliche Regelung, wonach der Käufer die Beseitigung von Mängeln verlangen oder vom Kaufvertrag zurücktreten kann und daneben Anspruch auf Schadensersatz hat.

Es kommt nicht darauf an, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels eine andere Kaufentscheidung getroffen hätte. Auf die Kausalität der unterlassenen Aufklärung für den Kaufentschluss des Klägers kommt es nicht an. § 444 BGB soll den Käufer allein vor einer unredlichen Freizeichnung des Käufers von der Mängelhaftung schützen. Eine solche unredliche Freizeichnung ist gegeben, wenn der Verkäufer arglistig handelt. Weitere Voraussetzungen enthält die gesetzliche Vorschrift des § 444 BGB nicht. Das hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung vom 14.09.2018 (Az.: V ZR 165/17) klargestellt.

5. Darlegungs- und Beweislast

Der Käufer muss darlegen und beweisen, dass der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Käufer muss also beweisen, dass

• der Kaufgegenstand im Zeitpunkt der Übergabe mangelhaft war,
• der Mangel ein für die Kaufentscheidung wesentliches Gewicht hat und
• der Verkäufer über den Mangel vor Abschluss des Kaufvertrages nicht aufgeklärt hat.

Die größte Schwierigkeit für den Käufer ist es, den Nachweis zu führen, dass der Verkäufer den Mangel kannte. Wenn dies gelingt, wird der Verkäufer häufig mit der Behauptung reagieren, er habe den Käufer auf diesen Mangel hingewiesen. Wenn die Behauptung des Verkäufers hinreichend substantiiert ist, muss der Käufer beweisen, dass er einen solchen Hinweis nicht erhalten hat. Dabei hilft zunächst der notarielle Kaufvertrag. Bei einem (notariellen) Vertrag besteht die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit der Urkunde. Allerdings müssen Hinweise zu bestehenden Mängeln nicht beurkundet werden. Deshalb ist der notarielle Vertrag, der keinen Hinweis auf den Mangel enthält, nur ein Indiz für die unterbliebene Aufklärung. Dieses Indiz genügt für sich allein genommen in der Regel nicht, um den Beweis zu führen. Der Käufer muss also andere Indizien finden, die dann zusammen das Gericht davon überzeugen können, dass die vom Verkäufer geschuldete Aufklärung unterblieben ist. Ein solches weiteres Indiz kann zum Beispiel sein, das der Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages den Kaufgegenstand anderen Interessenten angeboten hat, ohne auf den Mangel hinzuweisen (BGH, Urteil vom 16.06.2016, Az.: V ZR 238/15). Das kann sich durch Zeugenvernehmung der vorherigen Interessenten beweisen lassen.

6. Risiko Hausverwaltung

Ein besonderes Risiko für Verkäufer ergibt sich, wenn das Kaufobjekt durch eine Hausverwaltung betreut wird und diese über Unterlagen zu dem Gebäude und Grundstück verfügt, die der Verkäufer möglicherweise gar nicht kennt. Wenn der Käufer nach Kaufabschluss Unterlagen von der Hausverwaltung erhält, die über eine Mangelsituation vor Kaufabschluss Auskunft geben, kann der Käufer Mängelrechte, insbesondere auch Schadensersatzansprüche, geltend machen und mit den bei der Hausverwaltung vorhandenen Unterlagen die Arglist des Käufers beweisen. Der Käufer muss sich in der Regel die Kenntnis von Umständen seiner Hausverwaltung zurechnen lassen.

Dem Verkäufer einer gebrauchten Immobilie ist also zu raten, die Hausverwaltung anzuweisen, allen Kaufinteressenten Einblick in die bei der Hausverwaltung vorhandenen Unterlagen zum Gebäude zu geben. Sinnvoll ist es auch, in den Notarvertrag eine Regelung aufzunehmen, dass der Käufer die Gelegenheit hatte, bei der Hausverwaltung Auskünfte einzuholen und die Unterlagen zum Kaufgegenstand einzusehen.

7. Zusammenfassung

Auch wenn im Immobilienkaufvertrag der Ausschluss von Mängelrechten vereinbart wird, besteht ein erhebliches Risiko des Verkäufers, Schadensersatzansprüche oder der Rückabwicklung des Kaufvertrages ausgesetzt zu sein. Der Käufer muss dafür zwar nachweisen, dass der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Wenn aber ein Mangel längere Zeit vor Kaufvertragsabschluss bestanden hat, kann dieser Nachweis häufig geführt werden. Verkäufer sind deshalb gut beraten, wenn sie im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses, insbesondere im Rahmen einer Due Diligence, alle Informationen offenlegen und auch Dritte, insbesondere Hausverwaltungen, die über den Zustand der Immobilie Auskunft geben können, in diesen Prozess einbinden.

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