Kein Schadensersatzanspruch des Bauträgers wegen Mängel, wenn die Mängelansprüche der Erwerber verjährt sind

Das OLG Frankfurt folgt mit seinem Urteil vom 13.10.2016 der BGH-Rechtsprechung, dass der Bauträger keinen Schadensersatzanspruch gegenüber seinem Nachunternehmer wegen Mängel geltend machen kann, wenn er vom Erwerber wegen der Mängel nicht in Anspruch genommen wird und auch nicht mehr in Anspruch genommen werden kann (z.B. wegen Verjährung). Wenn feststeht, dass der Bauträger vom Erwerber nicht mehr in Anspruch genommen werden kann, muss er diesen „Vorteil“ an seinen Nachunternehmer weitergeben. so dass er sich nicht durch die Inanspruchnahme des Nachunternehmers bereichern darf. Den Bauträger treffen die wirtschaftlichen Folgen des Mangels nicht, wenn er von seinem Erwerber nicht in Anspruch genommen wird.

I. Einführung

Die Gewährleistungsansprüche für den Werkvertrag finden sich in §§ 634 ff. BGB. Bei Vorliegen eines Mangels fordert der Besteller den Unternehmer zunächst unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung auf, §§ 634 Nr. 1,  635 Abs. 1 BGB. Kommt der Unternehmer dem Nacherfüllungsverlangen des Bestellers nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, kann der Besteller

  • den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen, §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 1 BGB
  • den Mangel selbst beseitigen und Vorschuss für die erforderlichen Kosten verlangen, §§ 634 Nr. 2,  637 Abs. 3 BGB
  • vom Werkvertrag zurücktreten, §§ 634 Nr. 3 BGB, 323, 326 Abs. 5 BGB
  • den Werklohnanspruch mindern, §§ 634 Nr. 3, 638 BGB
  • Schadensersatz geltend machen, §§ 634 Nr. 4, 280, 281, 283, 311a BGB
  • Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen, §§ 634 Nr. 4, 284 BGB

Die Gewährleistungsrechte stehen grundsätzlich jedem Besteller bei Vorliegen eines Mangels zu. Etwas anderes kann sich jedoch ergeben, wenn eine sog. Leistungskette vorliegt und Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. An einer Leistungskette sind mindestens drei Personen beteiligt. Es wird zwischen zwei Varianten unterschieden:

  1. Ein Bauträger, der für die zu erbringenden Leistungen einen Nachunternehmer beauftragt hat, verkauft das fertiggestellte Werk an den Erwerber.
  2. Ein Hauptunternehmer (Auftragnehmer) schließt mit dem Besteller (Auftraggeber) einen Werkvertrag. Für die zu erbringenden Leistungen beauftragt der Hauptunternehmer einen Nachunternehmer.

Wie verhalten sich in diesen Fälle die Gewährleistungsrechte des Bauträgers bzw. des Hauptunternehmers, wenn sie gegenüber dem Nachunternehmer z.B. Schadensersatzansprüche für Mängel geltend macht, die der Erwerber oder Auftraggeber nicht geltend gemacht hat und auch nicht mehr geltend machen kann? Diese Frage hatte das OLG Frankfurt in seinem Urteil zu entscheiden.

II. Sachverhalt (vereinfacht)

Die Klägerin ist ein Installateurunternehmen, die für die beklagte Bauträgerin  Sanierungsarbeiten an mehreren Wohnungen ausführte. Nach Abschluss der Arbeiten und nachdem die Beklagte die Leistungen der Klägerin abgenommen hatte, behielt sie einen Teil des Werklohns wegen behaupteter Mängel ein, so dass es zum Streit zwischen den Parteien kam. Die Beklagte hatte zwischenzeitlich die sanierten Bestandswohnungen als Eigentumswohnungen verkauft. Die Klägerin verlangt mit ihrer Klage die Bezahlung von restlichem Werklohn in Höhe von knapp EUR 18.000,00. Die Beklagte rechnet mit einem Schadensersatzanspruch wegen der behaupteten Mängel auf. Das Installateurunternehmen wendet ein, dass die Erwerber der Wohnungen gegenüber der Beklagten die streitgegenständlichen Mängel nicht gerügt hätten und die Mängelrechte der Erwerber ohnehin verjährt seien.

III. Urteil des OLG Frankfurt vom 13.10.2016, Az. 12 U 174/14

Das OLG Frankfurt hat zugunsten der Klägerin entschieden und ihr einen noch ausstehenden Werklohnanspruch zugesprochen. Die Aufrechnung der Beklagten ging ins Leere. Zur Begründung führt das OLG Frankfurt wie folgt aus:

„ […] das Landgericht hat in dem angefochtenen Urteil zu Recht erkannt, dass Schadensersatzansprüche der Beklagten gegen die Klägerin ausgeschlossen sind, weil es bei wertender Betrachtungsweise an einem auszugleichenden Vermögensschaden der Beklagten fehlt.“

„ […] in einer werkvertraglichen Leistungskette kann der Hauptunternehmer seinen Ersatzanspruch gegen den Nachunternehmer nicht durchsetzen, wenn er infolge des Mangels selbst keine finanziellen Einbußen erlitten hat. Denn im Wege der Vorteilsausgleichung darf der Geschädigte nicht besser gestellt werden als ohne das schädigende Ereignis.“

Die für die Leistungskette bestehende Rechtsprechung zu den Hauptunternehmern ist auf die Bauträger ausgeweitet worden (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2008, Az. VII ZR 16/07).

Im vorliegenden Fall hat die Beklagte für die Erwerber der Eigentumswohnungen Werkleistungen nach Maßgabe der Baubeschreibung zu den notariellen Kaufverträgen erbracht. Beim Erwerb sanierter Wohnungen kann angenommen werden, dass bei umfassender Sanierung werkvertragliche Regelungen anzuwenden sind, so dass der Verkäufer mindestens für die Sanierungsarbeiten werkvertragsrechtlich haftet.

Das OLG Frankfurt hat die Revision gegen das Urteil nicht zugelassen. Der BGH hat mit Beschluss vom 05.12.2018, Az. VII ZR 299/16 die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

IV. Aber: Zurückbehaltungsrecht besteht auch bei verjährten Mängelansprüchen der Erwerber

Dem Bauträger oder Hauptunternehmer steht es jedoch frei, ein Zurückbehaltungsrecht nach § 641 Abs. 3 BGB wegen bestehender Mängel geltend zu machen, wenn die Mangelbeseitigung noch möglich ist und vom Erwerber/Auftraggeber zugelassen wird. An einer Zurückbehaltung wegen mangelhafter Leistung ist der Bauträger grundsätzlich auch dann nicht gehindert, wenn er die Wohnungen bereits verkauft hat und die Erwerber keine Mängel geltend machen und auch nicht mehr geltend machen können (vgl. BGH, Urteil vom 01.08.2013, Az. VII ZR 75/11). Anders als ein Schadensersatzanspruch oder eine nach den Mängelbeseitigungskosten berechnete Minderung, stellt die Beseitigung des Mangels keinen ungerechtfertigten Vorteil des Bauträgers oder des Hauptunternehmers dar. Die Mangelbeseitigung kommt ausschließlich dem Erwerber/Auftraggeber zugute, der auch die wirtschaftlichen Folgen des Mangels zu tragen hat.

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