Schriftformheilungsklauseln und Mieterdienstbarkeit

I. Schriftform bei langfristigen Mietverträgen

Mietverträge müssen nicht schriftlich, sondern können auch mündlich oder elektronisch abgeschlossen werden. Allerdings bedarf die Vereinbarung einer längeren Laufzeit als ein Jahr nach § 550 BGB zwingend der Schriftform (zum Schriftformerfordernis bei längerfristigen Gewerbemietverträgen). Wenn ein längerfristiger Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen wurde, kann er nach Ablauf eines Jahres mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

1. Bedeutung für den gewerblichen Vermieter

Der gewerbliche Vermieter investiert oft speziell für einen bestimmten Mieter in das Mietobjekt. Die langfristige Vermietung ist erforderlich, um diese Investitionen und deren Finanzierung abzusichern. Wenn der Mieter wegen Verstößen gegen die Schriftform die Möglichkeit hat, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, besteht für den Vermieter und die finanzierende Bank ein großes wirtschaftliches Risiko.

2. Bedeutung für Gewerbemieter

Der gewerbliche Mieter investiert oft selbst den Ausbau der Mietfläche (Mieterausbau). Diese Investitionen können verloren gehen, wenn der Vermieter bei Verstößen gegen das Schriftformerfordernis den Mietvertrag vorzeitig kündigen kann. Noch wichtiger ist für den Gewerbemieter die Sicherung des Betriebes, weil bei einer Beendigung des Mietverhältnisses mit einem zeitlichen Vorlauf von nur einem halben Jahr geeignete Ersatzflächen nicht rechtzeitig zur Verfügung stehen oder sich ein Umzug des Betriebes aus anderen Gründen nicht oder nur mit hohem finanziellen Aufwand oder längeren Betriebsunterbrechungen realisieren lässt.

3. Bedeutung für die Vertragsgestaltung

Oft sind bei Abschluss des Mietvertrages die Interessen von Vermieter und Mieter gleichlaufend darauf ausgerichtet, die Langfristigkeit des Mietvertrages durch Einhaltung der Schriftform abzusichern. Es gibt aber viele Situationen, in denen nur eine Partei ein großes Interesse an der Langfristigkeit des Mietvertrages hat, während die andere Vertragspartei mit einem kurzfristig kündbaren Mietvertrag gut leben kann. Bei der Vertragsgestaltung sollte jede Partei, für die die Langfristigkeit des Mietvertrages eine große Bedeutung hat, sehr genau darauf achten, dass das Schriftformerfordernis bei Abschluss des Vertrages und bei Änderungen des Vertrages gewahrt wird.

II. Probleme bei der Einhaltung der Schriftform

1. Unterschrift auf Papier

Schriftform bedeutet tatsächlich, dass unterschriebene Dokumente in Papierform erstellt werden. Unterschriften auf einer PDF, die durch E-Mail ausgetauscht werden, genügen nicht.

Die Schriftform kann durch die qualifizierte elektronische Signatur nach dem Signaturgesetz ersetzt werden (§ 126a BGB).

2. Zeitraum zwischen der Erst- und der Zweitunterschrift

Zwischen der Erst- und der Zweitunterschrift sollte kein allzu langer Zeitraum liegen, da der Erstunterzeichner nur solange an sein Angebot gebunden ist, wie nach der Verkehrssitte eine Gegenzeichnung durch die andere Vertragspartei zu erwarten ist. Leistet der Zweitunterzeichner seine Unterschrift zu spät, wird dies als neues Angebot zum Abschluss des Mietvertrages gewertet. Das Schriftformerfordernis wird dann nur gewahrt, wenn der Erstunterzeichner noch einmal unterzeichnet. Bisher gibt es keine rechtliche Sicherheit, wie lang der Zeitraum zwischen Erst- und Zweitunterschrift sein darf. In der Regel sollten nicht mehr als 14 Tage zwischen Erst- und Zweitunterschrift liegen. Der Zeitraum darf aber länger sein, wenn zwischen der Erst- und der Zweitunterzeichnung Weihnachten und der Jahreswechsel liegt, weil in dieser Zeit ohnehin mit verzögerten Reaktionen zu rechnen ist.

Praxistipp: Im Mietvertrag kann geregelt werden, dass der Erstunterzeichner für einen konkret definierten Zeitraum an sein Angebot gebunden ist. Dann lässt sich die Situation anhand des Datums der Zweitunterschrift eindeutig beurteilen.

3. Vollständigkeit und Nebenabreden

Der Mietvertrag ist nur schriftlich abgeschlossen, wenn alle Vereinbarungen in dem schriftlichen Dokument enthalten sind. Mündliche Nebenabreden führen zur Unwirksamkeit der Befristung. Solche Nebenabreden kommen praktisch häufig vor, wenn in den Verhandlungen besprochene Punkte nicht in das Vertragsformular aufgenommen werden oder wenn sich bestimmte Fragen erst nach Abschluss des Mietvertrages klären oder ändern. Ein häufiges Beispiel sind Baubeschreibungen für Vermieter- oder Mieterausbauten, die erst aufgrund einer nach Abschluss des Mietvertrages durchgeführten Detailplanung festgelegt werden.

4. Änderungen und Nachträge

Alle wesentlichen Vertragsänderungen müssen in schriftlichen Nachträgen dokumentiert werden. Dabei ist es zwar nicht (mehr) erforderlich, dass alle Nachträge mit dem Hauptvertrag fest verbunden werden. Es ist aber notwendig, dass jeder Nachtrag eindeutig bezeichnet und eine klare Bezugnahme auf den Hauptvertrag und alle vorausgegangenen Nachträge in die schriftliche Urkunde aufgenommen wird.

5. Zwischenfazit

Es gibt sowohl bei  Abschluss des Mietvertrages als auch im laufenden Mietvertrages viele Punkte, bei denen es (aus Versehen oder von einer Partei beabsichtigt) zu Verstößen gegen das Schriftformerfordernis kommen kann. Hieraus ergeben sich eine Vielzahl von Risiken, insbesondere wegen der Unkenntnis der handelnden Personen. In manchen Fällen ist den Parteien gar nicht bewusst, dass sie eine Vertragsänderung vereinbaren. Zum Beispiel kann in der Verabredung einer Barkaution anstelle der im Mietvertrag detailliert vereinbarten Bankbürgschaft eine Änderung des Mietvertrages liegen, die dann schriftlich erfolgen muss. Daraus ergibt sich ein erhebliches praktisches Bedürfnis nach einer rechtlichen Absicherung bei Verstößen gegen das Schriftformerfordernis.

III. Absicherung der Befristung

1. Schriftformheilungsklauseln

In der Mietvertragspraxis haben sich Schriftformheilungsklauseln durchgesetzt. Solche Klauseln sollen verhindern, dass sich die Vertragsparteien auf die Unwirksamkeit der Befristung bei Verstößen gegen die Schriftform berufen.

Beispielkausel:

㤠27 Schriftformklausel

  1. Der vorliegende Vertrag enthält zusammen mit den unten stehenden aufgeführten Anlagen sämtliche zwischen den Vertragspartnern getroffenen Vereinbarungen. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen ebenso wie der Abschluss dieses Vertrages der Schriftform nach § 126 BGB. Auch zur Änderung oder Aufhebung der Schriftformvereinbarung ist Schriftform erforderlich. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht.
  1. Den Vertragspartnern ist das besondere Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB bekannt. Sie verpflichten sich, jederzeit den Mietvertrag im jeweils aktuellen Stand neu in der gesetzlich vorgeschriebenen Form auf Verlangen des anderen Vertragspartners auszufertigen. Die Vertragspartner verpflichten sich gegenseitig, ggf. auch nachträglich, alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, um dem Schrifterfordernis Genüge zu tun. Sie verpflichten sich gegenseitig, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen.“

Diese Klausel berücksichtigt bereits die seit einigen Jahren anerkannte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass solche Schriftformheilungsklauseln nur die ursprünglichen Vertragsparteien binden, nicht aber gegenüber einem Erwerber, der in den Mietvertrag eintritt gelten.

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 27.09.2017, (XII ZR 114/16)) entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln auch im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien unwirksam sind. Das bedeutet, dass Schriftformheilungsklauseln die Unwirksamkeit einer Befristung und damit die kurzfristige Kündbarkeit von eigentlich langfristig vereinbarten Mietverträgen nicht verhindern können. Die in der bisherigen Vertragspraxis gängige Absicherung gegen die Unwirksamkeit der Befristung bei Verstößen gegen die Schriftform hilft also nicht mehr weiter.

2. Schriftformklauseln und doppelte Schriftformklauseln

Sehr häufig wird in Mietverträgen eine Schriftformklausel vereinbart. Diese Schriftformklausel wird zusätzlich abgesichert durch eine Regelung, dass auch Änderungen der Schriftformklausel der Schriftform bedürfen (sogenannte doppelte Schriftformklausel).

Sofern der Mietvertrag in Form allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart wird, was in den meisten Fällen praktisch der Fall ist, wirken diese Schriftformklauseln nicht. Zum einen gilt der Vorrang der Individualabrede. Mündliche Individualabreden haben immer Vorrang vor den allgemeinen Geschäftsbedingungen. Zum andern verstoßen die Schriftformklauseln gegen das Klauselverbot nach § 309 Nr. 13b BGB. Da § 550 BGB lediglich die Befristungsabrede für die Dauer von mehr als einem Jahr der Schriftform unterstellt, aber kein generelles Schriftformerfordernis aufstellt, kann in allgemeinen Geschäftsbedingungen nur die Textform für Vertragsänderungen verlangt werden.

Einen Ausweg bieten Schriftformklauseln nur in den Fällen, in denen es gelingt, diese Regelung individuell zu vereinbaren. Das lässt sich in der Praxis aber nicht so einfach erreichen. Nicht ausreichend ist es, dass bei der Schriftformklausel im Mietvertrag lediglich die Ergänzung aufgenommen wird, dass diese Regelung individuell vereinbart wurde. Eine individuelle Vereinbarung setzt voraus, dass die Partei, die den Mietvertrag vorformuliert hat, die Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt hat. Das wird nicht einfach zu beweisen sein, wenn die Schriftformklausel in der Form des ersten Vertragsentwurfes Eingang in den Mietvertrag gefunden hat, weil beide Parteien mit dieser Klausel einverstanden waren. Hier sollten also verschiedenen Formulierungen und Regelungen in den Vertragsverhandlungen dokumentiert werden.

3. Vollmachtsklauseln

Mit einer Vollmachtsklausel soll die Befugnis zur Vertragsänderung auf einzelne wenige Personen beschränkt werden, damit sichergestellt ist, dass Mietvertragsänderungen nur von solchen Mitarbeitern vorgenommen werden, die mit dem Thema Schriftform und Befristung vertraut sind. Bei langfristigen Mietverträgen sind solche Vollmachtsklauseln aber unpraktisch, weil bei jedem Wechsel der verantwortlichen Mitarbeiters oder der internen Zuständigkeiten die Vollmachtsklausel geändert werden müsste oder dann nur noch Personen, die im Handelsregister eingetragen sind agieren können. Außerdem ist umstritten, ob  solche Vollmachtsklauseln überhaupt geeignet sind, dass Entstehen einer Duldungs- oder Anscheinsvollmacht zu verhindern. Vollmachtsklauseln sind deshalb nur in speziell gelagerten Einzelfällen ein taugliches Mittel zur Verhinderung von Schriftformverstößen.

IV. Mieterdienstbarkeit

Eine Mieterdienstbarkeit ist das im Grundbuch eingetragene Recht zur Benutzung der Mietsache durch den Mieter. Diese Mieterdienstbarkeit soll das Nutzungsrecht des Mieters für den Fall der Insolvenz des Vermieters absichern. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der Schriftformheilungsklausel wird die Mieterdienstbarkeit aber auch als Lösung des Schriftformrisikos empfohlen.

Wenn die Mieterdienstbarkeit auch nur das mietvertragliche Nutzungsrecht absichert, hilft die Absicherung nach Beendigung des Mietvertrages nicht. Gleiches gilt, wenn die Mieterdienstbarkeit als reine Umgehung des Schriftformerfordernisses vereinbart wird. Bei der Gestaltung der Mieterdienstbarkeit sind deshalb einige Fallstricke zu beachten.

1. Schuldrechtliche Vereinbarung neben dem Mietvertrag

Die Eintragung der Mieterdienstbarkeit im Grundbuch muss auf einem vertraglich vereinbarten Nutzungsrecht beruhen. Diese vertragliche Vereinbarung kann nicht der Mietvertrag sein, da es ja gerade um den Fall der Absicherung des Nutzungsrechts für den Fall der Beendigung des Mietvertrages geht. Es muss also ein vertragliches Nutzungsrecht neben dem Mietvertrag vereinbart werden. Das Nutzungsrecht kann dabei inhaltsgleich wie der Mietvertrag ausgestaltet werden. Von einer pauschalen Verweisung auf ein mit dem Mietvertrag gleichlautendes Nutzungsrecht ist aber abzuraten, weil darin eine Umgehung der gesetzlichen Schriftformregel gesehen werde könnte.

2. Bedeutung des separaten Nutzungsrechts

Das separate Nutzungsrecht entfaltet erst dann Bedeutung, wenn der Mietvertrag (vorzeitig) endet. In diesem sogenannten Sicherungsfall greift das grundbuchlich abgesicherte Nutzungsrecht ein und gibt dem Mieter auch nach Beendigung des Mietvertrages ein Nutzungsrecht zu den für diese Nutzungsrecht vereinbarten Bedingungen. Das bedeutet: wenn der Vermieter bei einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigt, kann der Mieter das Mietobjekt auch nach Ablauf der Kündigungsfrist weiter nutzen und muss das dafür vereinbarte Nutzungsentgelt bezahlen.

3. Keine Wirkung von nachträglichen Vertragsänderungen

Wenn der Mietvertrag nachträglich geändert wird, wirkt sich das auf den Inhalt der Mieterdienstbarkeit nicht aus, es sei denn, die Änderungen wird auch in der separaten Nutzungsvereinbarung vollzogen und im Grundbuch eingetragen.

Das bedeutet, dass bei einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrages nur das Nutzungsentgelt für die Mieterdienstbarkeit zu bezahlen ist, die der zuletzt im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung entspricht. Es kann also eine Situation entstehen, in der der Mieter ein Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages hat, um das geringe Nutzungsentgelt nach der Mieterdienstbarkeit zu bezahlen. Ob ein solches Verhalten als widersprüchlich und damit treuwidrig eingestuft werden kann, ist nicht sicher. Da der Mieterdienstbarkeit sollte deshalb ein Verzicht auf die Mieterdienstbarkeit für den Fall vereinbart werden, dass der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform kündigt.

4. Dynamische Verweisung auf den Mietvertrag

In der Praxis wird vorgeschlagen, bzgl. des Nutzungsentgelts für die Mieterdienstbarkeit eine dynamischere Weise auf den Mietvertrag zu formulieren. Es soll also für die Dienstbarkeit ein  Nutzungsentgelt in der Höhe der jeweils vereinbarten Miete zu bezahlen seien. Solche Vereinbarungen halte ich wegen Umgehung des Schriftformerfordernisses für unwirksam. Wenn eine Mieterhöhung mündlich vereinbart wird und um die Parteien und insbesondere den Rechtsnachfolger im Eigentum nicht langfristig gebunden sein soll, kann diese mündliche Vereinbarung nicht über die Grundbuchabsicherung als Mieterdienstbarkeit gerettet werden.

5. Interessen des Vermieters

Die Mieterdienstbarkeit sichert zunächst nur das Benutzungsrecht des Mieters. Das Interesse des Vermieters an einer Absicherung der Befristung gegen Schriftformverstöße wird dabei nicht berücksichtigt.

Man kann aber in die schuldrechtlichen Vereinbarung zur Mieterdienstbarkeit eine Befristung aufnehmen, so dass die Verpflichtung zu Zahlung des Nutzungsentgelts für die Mieterdienstbarkeit auch erst mit Ablauf dieser Befristung beendet werden kann. Das bezieht sich aber wieder nur auf das zuletzt als Mieterdienstbarkeit vereinbarte und im Grundbuch eingetragene Nutzungsentgelt. Zwischenzeitliche Mieterhöhungen, auch wenn sie zunächst schriftlich getroffen wurden, können vom Vermieter danach nicht verlangt werden.

Der Vermieter sollte also eine Gestaltung wählen, die Mieterhöhungen von vorneherein auch bei dem Nutzungsentgelt für die Mieterdienstbarkeit berücksichtigt. In Betracht kommen Mietzinsstaffeln oder Indexmieten. Die Koppelung des Mietzinses an einen bestimmten Preisindex ist aber nur bei Verträgen mit einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren zulässig.

V. Zusammenfassung

Die Mieterdienstbarkeit kann das Schriftformrisiko, insbesondere für den Mieter absichern. Erforderlich ist aber eine separate Vereinbarung neben dem Mietvertrag und eine Umsetzung im Grundbuch. Der Vermieter kann eine solche Gestaltung akzeptieren, wenn durch Staffel- oder Indexmieten gesichert ist, dass auch das Nutzungsentgelt für die Mieterdienstbarkeit bei langfristigen Verträgen sich angemessen entwickelt.

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