Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestellten Erstverwalter

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums kann unter Umständen sogar Jahre dauern, da grundsätzlich jeder Erwerber einer Wohnung die Abnahme selbst vornimmt. Um den Vorgang zu beschleunigen und zu vereinfachen, verwendete ein Bauträger eine Regelung, die vorsah, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Verwalter zu erfolgen hat, der vom Bauträger selbst bestellt wird, sog. Erstverwalter.

Das Oberlandesgericht München hatte die Frage zu entscheiden, ob die Abnahme wirksam ist.

I. Abgrenzung

Bei der Abnahme von Eigentumswohnanlagen ist zwischen der Abnahme des Sondereigentums (v.a. die Eigentumswohnung) und des Gemeinschaftseigentums (z.B. Außenwände, Dach, Treppenhaus, Eingangstüren, Fahrstuhl, Fenster, Gartenanlage etc.) zu differenzieren.

Der Erwerber selbst muss das Sonder- und Gemeinschaftseigentum abnehmen. Der Erwerber kann das Sonder- und Gemeinschaftseigentum entweder gleichzeitig oder getrennt abnehmen. In der Abnahme des Sondereigentums liegt nicht ohne weiteres eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Nach der Rechtsprechung des BGH hat jeder einzelne Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für sich vorzunehmen. Die Abnahme hat nur Folgen für ihn und wirkt grundsätzlich nicht für die anderen Erwerber.

Mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beginnt die Verjährung der Gewährleistungsrechte zu laufen. Bei einer gesonderten Abnahme durch jeden einzelnen Erwerber besteht das Risiko, dass sich die Verjährung der Gewährleistungsansprüche erheblich verzögert.  Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann (durch Mehrheitsbeschluss) die Gewährleistungsrechte an sich ziehen, solange einem Erwerber noch Gewährleistungsrechte zustehen.

II. Fall

Die Beklagte ist Bauträgerin und errichtete in den Jahren 2003/2004 eine Wohnungseigentumsanlage in München und veräußerte die einzelnen Wohnungen mit inhaltlich gleich lautenden Formularkaufverträgen.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist in den jeweiligen Bauträgerkaufverträgen wie folgt geregelt:

„Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile und Anlage werden […] vom Verwalter unter Hinzuziehung eines vereidigten Sachverständigen unter Errichtung eines gemeinschaftlichen Protokolls übernommen und abgenommen. Der Verwalter wird hierzu vom Käufer beauftragt und bevollmächtigt; er ist hierbei von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.“

Der Bauträgerkaufvertrag enthielt für die Bestellung des Erstverwalters u.a. folgende Regelung:

Der Verkäufer behält sich das Recht vor, den ersten Verwalter zu bestellen. Der Käufer erteilt je unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB dem Verkäufer die Vollmacht, den Verwalter auszuwählen, zu bestellen und den Verwaltervertrag für die Dauer von höchstens fünf Jahren ab Bezugsfertigkeit der ersten Wohnung abzuschließen […].“

Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft und machte gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von Schallschutzmängeln geltend. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird seit dem Bezug des ersten Käufers von einer Immobilienbetreuung GmbH verwaltet, die die Beklagte bestellt hat.

Im Juli 2016 forderte die Klägerin die Beklagten zur mangelfreien Herstellung auf. Eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums liege nicht vor, da die Regelung zur Bestellung des Verwalters unwirksam sei. Die Beklagte schulde weiterhin die erstmalige mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums.

Die Beklagte erhob die Einrede der Verjährung (die gesetzlich und vertraglich vereinbarte Gewährleistungszeit beträgt 5 Jahre). Der Verwalter habe bereits im Jahr 2003/2004 die Abnahme wirksam vorgenommen. Die Käufer beauftragten und bevollmächtigten den Verwalter, der den Sachverständigen selbst ausgesucht habe. Die Beklagte habe damit daher nichts zu tun. Außerdem hätten die Kläger durch Wohnungsbezug und Kaufpreiszahlung konkludent abgenommen. Im Übrigen seien die Ansprüche der Klägerin nach über 13 Jahren verwirkt.

III. Urteil des OLG München vom 24.04.2018, Az. 28 U 3042/17

Das Oberlandesgericht München entschied in seinem Urteil, dass der eingeklagte Kostenvorschuss nicht verjährt ist, da die Verjährung der streitgegenständlichen Mängelansprüche mangels Abnahme noch nicht zu laufen begonnen hat.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgte zwar durch einen Verwalter, der von den Erwerbern beauftragt und bevollmächtigt war, die Bestellung des ersten Verwalters erfolgte jedoch durch die Beklagte.

Die Beklagte als Bauträgerin kann somit einen Erstverwalter bestellen, der mit ihr wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. Dies begründet für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.

Die von einem Bauträger verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen mit einem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter ermöglicht, stellt eine unangemessene  Benachteiligung der Erwerber dar ist und daher unwirksam (Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Abnahme in den Jahren 2003/2004 war daher unwirksam, so dass die Verjährung nicht zu laufen begann.

Eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme und Kaufpreiszahlung liegt nicht vor. Die Kläger unterlagen der irrigen Vorstellung, dass der Verwalter das Gemeinschaftseigentum abnahm, so dass es am notwendigen Erklärungsbewusstsein der Wohnungseigentümer fehlte.

Die Ansprüche der Klägerin sind auch nicht verwirkt. Die Beklagte hat als Verwenderin die unwirksame Abnahmeklausel selbst zu vertreten. Sie musste damit rechnen, dass die Klägerin hiervon Rechtskenntnis erlangt und etwaige Gewährleistungsansprüche auch noch nach Ablauf der im Falle einer rechtswirksamen Abnahme maßgeblichen Verjährungsfrist von 5 Jahren geltend macht.

Die fehlende Abnahme steht dem Anspruch auf Kostenvorschuss im vorliegenden Fall nicht entgegen. Auch wenn es grundsätzlich so ist, dass vor der Abnahme kein Anspruch auf Vorschuss besteht (vgl. Blogbeitrag vom 30.01.2018 – keine Mängelrechte vor Abnahme), gilt hier ausnahmsweise etwas anderes. Die beklagte Bauträgerin kann sich als Verwenderin von AGB-rechtlich unwirksamen Abnahmeklauseln nicht auf die fehlende Abnahme als Voraussetzung für die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten berufen.

IV. Bewertung

Das Oberlandesgericht München folgt mit seiner Entscheidung dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.06.2016, Az. VII ZR 188/13, das einen ähnlichen Fall entschied.

In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Falle führt der Bauträger selbst als Erstverwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Bauträger als Verwalter der Wohnungseigentümerschaft eine Abnahme für die Erwerber nicht wirksam erklären kann. Der Bundesgerichtshof stellte weiter (erneut) klar, dass eine Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.

V. Hinweise für die Praxis

Für die Bauträger ist es nach wie vor schwierig, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wirksam zu vereinfachen und zu beschleunigen. Eine Verlagerung der Abnahme auf einen Sachverständigen ist ebenfalls nicht zulässig.

Das Oberlandesgericht Nürnberg entschied am 12.12.2006, dass folgende von einem Bauträger vorformulierte Klausel wirksam ist:

„ […] Für die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums haben die Wohnungseigentümer drei Personen zu Ihrer Vertretung zu beauftragen […]“.

Erfolgen auf der Basis dieser Klausel Teilabnahmen durch die drei beauftragten Personen, so beginnt die Verjährung der Mängelansprüche für das Gemeinschaftseigentum erst mit der „letzten“ Abnahme.

Ob eine Regelung wirksam ist, die vorsieht, dass das Gemeinschaftseigentum

 „ [..] von der künftigen Eigentümergemeinschaft, bestehend aus sämtlichen Käufern oder einem von der Eigentümergemeinschaft Beauftragten/Bevollmächtigten (z.B. Verwaltungsbeirat, Verwalter, Sachverständiger) […]“

abzunehmen Ist, bleibt abzuwarten.

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1 Antwort

  1. Bonaposta sagt:

    Hallo, wir haben im Vertrag stehen, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Beirat zu erfolgen hat. Wir haben extra keine Beirat gewählt, da noch erhebliche Mängel lt.Gutachter bestehen. Jetzt soll ein Beirat gewählt werden. Gilt nun das neue Gesetz, dass nur der einzelne Erwerber das Gemeinsch.Eigentum abnehmen kann oder kann der neu gewählte Beirat alles abnehmen. Es geht um eine Eigent.Wohnung.
    Danke

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