Klauseln zu Schönheitsreparaturen auch bei unrenovierten Gewerbeimmobilien regelmäßig unzulässig

Nachdem der Bundesgerichtshof in Karlsruhe letztes Jahr seine immer strengere Rechtsprechung zu den Anforderungen an Allgemeine Geschäftsbedingungen konsequent fortgeführt und eine jahrelange Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Klauseln zu Schönheitsreparaturen für Wohnraum gekippt hatte, sind die Untergerichte nun damit beschäftigt, die durch das Urteil aus Karlsruhe aufgeworfenen Einzelfragen zu klären. Wir hatten bereits am 08.07.2016 über ein Urteil des Landgerichts Berlin zu der Frage berichtet, ab wann eine Wohnung unrenoviert ist.

Nun hatte sich das OLG Celle mit der Frage zu beschäftigen, ob die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch auf Gewerbeimmobilien übertragbar ist.

I. Urteil des BGH vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14

Zunächst aber ein kurzer Rückblick auf die wegweisende Entscheidung aus Karlsruhe. 2015 hatte der Bundgerichtshof entschieden, dass eine Klausel wonach der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn diese erforderlich sind, unwirksam ist, wenn die Wohnung dem Mieter in unrenoviertem Zustand übergeben wurde und er dafür keine ausreichend Kompensation erhalten hat. Damit hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich seine entgegenstehenden Entscheidungen aus den Jahren 1988 und 2004 gekippt, in denen er noch anders entschieden hatte. Damals hatte der Bundesgerichtshof gemeint, dass Klauseln wirksam sind, bei denen der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet ist und dies bejaht, wenn die erste Renovierung erst nach Ablauf des regelmäßigen Renovierungsintervall erfolgen mussten.

Nunmehr geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass solche Regelungen unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen und daher gegen § 307 BGB verstoßen. Dies gilt jedenfalls solange, wie der Mieter keinen entsprechenden Ausgleich für die überobligatorischen Leistungen erhält. Seine Rechtsprechungsänderung begründet der VIII. Zivilsenat im Wesentlichen mit der seit 2004 erfolgten Verschärfung der Maßstäbe an die Inhaltskontrolle von AGB. Dies hatte dazu geführt, dass der Bundesgerichtshof bereits ab dem Jahr 2004 Schönheitsreparaturenklauseln mit starren Fristen als unwirksam angesehen hat. Besteht danach aber eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Mieter nicht mehr nach Ablauf einer bestimmten Frist, sondern erst dann, wenn der Grad der Abnutzung dies erfordert, macht es naturgemäß einen Unterschied, ob dem Mieter die Wohnung in renoviertem oder z.B. in einem stark abgewohntem Zustand übergeben wurde. Der Mieter wäre dann verpflichtet, Gebrauchsspuren des Vormieters auf eigenen Kosten zu beseitigen und müsste die Wohnung ggf. früher als sonst renovieren.

Dies hat nunmehr auch der Bundesgerichtshof erkannt. Er hat aber darauf hingewiesen, dass die Überwälzung von Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Wohnungen nicht per se unzulässig ist. Der Mieter muss nur eine ausreichende Kompensation erhalten. Die Kompensation ist vom Vermieter festzulegen. Welche Kompensation ausreichend ist, erläutert der Bundesgerichtshof nicht. Die im zu entscheidenden Fall gewährte halb Monatsmiete für das Streichen von 3 (von 4) Zimmern war aber zu gering.

II. Hinweisbeschluss des OLG Celle vom 13.07.2016 – 2 U 45/16

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshof zum Wohnraummietrecht wurde diskutiert, ob die Rechtsprechung auf Gewerbeimmobilien übertragen werden kann.

Dies hat das Oberlandesgericht Celle nun mit überzeugenden Argumenten bejaht. Das Oberlandesgericht weist zunächst zu Recht darauf hin, dass der Bundesgerichtshof seine Entscheidung im Wesentlichen mit der geänderten Rechtsprechung zu Fristen bei Schönheitsreparaturenklauseln begründet. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof aber bereits auf Mietverträge über Gewerbeimmobilien übertragen. Auch ansonsten macht die Rechtsprechung bei Schönheitsreparaturen keinen Unterschied zwischen Wohnraum- und Gewerberaummieten. Zudem greift das Argument, dass der Mieter dann verpflichtet ist die Abnutzungen seiner Vormieter zu beseitigen auch im gewerblichen Mietbereich.

III. Folgen

Die Entscheidung des OLG Celle entspricht der überwiegenden Meinung nach Erlass des Urteils des Bundesgerichtshofs aus dem letzten Jahr. Damit dürfte ein Großteil der Schönheitsreparaturenklauseln in Verträgen über bei Übergabe unrenovierte Immobilien unwirksam sein. Waren die Räume renoviert, bleibt die Klausel – und auch dies hat der Bundesgerichtshof entschieden – aber auch dann wirksam, wenn unrenovierte Immobilien nicht ausdrücklich ausgenommen sind.

Vermieter können die Unwirksamkeit bei unrenovierten Immobilien nur verhindern, wenn sie dem Mieter einen angemessen Ausgleich zubilligen. Wir hoch der Ausgleich sein muss, ist bisher aber nicht entschieden. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs, der eine halbe Monatsmiete (ca. € 280,-) für das Streichen von drei Räumen nicht hat ausreichen lassen ist aber zu entnehmen, dass Vermieter bei der Bemessung des Ausgleichs großzügig sein müssen. Das Bemessungsrisiko liegt dabei allein auf Seiten der Vermieter. Eine Vereinbarung über die Angemessenheit eines bestimmten Betrages können die Parteien jedenfalls nicht wirksam treffen, weil sie über die Unangemessenheit nicht disponieren können.

Für den Vermieter eines laufenden Mietverhältnisses hat die Unwirksamkeit aber noch gravierendere Folgen. Ist eine AGB-Klausel unwirksam greift die gesetzliche Regelung. Und diese hat hier nach § 535 BGB zur Folge, dass nun der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Vermieter sollten deshalb überlegen, ob sie zumindest eine Regelung aufnehmen, wonach sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Inwieweit dies möglich ist, ist bisher gerichtlich nicht entschieden.

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