Vermietung an Asylbewerber: ordnungsgemäßer Verwaltung?

Fast täglich wird man in der Presse mit neuen Berichten zum Thema Immigration und Asylbewerber konfrontiert. Die Thematik ist nicht nur politisch hochaktuell, sondern wirft auch rechtliche Fragen auf.

So hatten wir bereits darüber berichtet, ob Asylbewerberunterkünfte im Gewerbegebiet zulässig sind [Link]. Nun hat die Thematik auch das WEG-Recht erreicht. Schließlich brauchen die Neuankömmlinge eine Unterkunft. Das LG München I hatte die Frage zu entscheiden, ob die Vermietung an Asylbewerber der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG entspricht.

I. Entscheidung des LG München I

Die Parteien sind Mitglieder eine WEG.

Der Antragsgegner ist Eigentümer der 80qm großen Wohnung Nr. 3. Die Wohnung besteht aus zwei getrennten Schlafräumen und einem Bad im 1. OG und einem offenen Wohnbereich mit Küche und Gäste-WC im EG. Diese Wohnung hat er an das Landratsamt Traunstein zur Belegung mit Asylbewerbern vermietet. Eine Beschränkung der Personenzahl war nicht vereinbart worden. Aktuell ist die Wohnung mit 11 Asylbewerbern bewohnt.

Daraufhin hatten zwei Mieter des Antragsstellers das Mietverhältnis fristlos gekündigt.

Der Antragssteller hat daher den Erlass einer einstweiligen Verfügung begehrt, die dem Antragsgegner auferlegt, die Wohnung nur unter der Bedingung vermieten zu dürfen, dass diese nur zu Wohnzwecken genutzt und nur mit einer begrenzten (insgesamt nicht mehr als 4 nicht familiär miteinander verwandter bzw. nicht mehr als 6 Personen) Personenzahl belegt werden dürfe.

Das Amtsgericht Traunstein hat den Antrag auf einstweilige Verfügung und das Landgericht München I hat die sofortige Beschwerde des Antragsstellers zurückgewiesen.

Begründet hat das Landgericht seinen Beschluss vom 12.10.2015, Az. 1 T 17164/15, damit, dass  der Erlass einer einstweiligen Verfügung die Hauptsache vorwegnehmen würde. Hierfür bestünde nicht die erforderliche Dringlichkeit.

Die Tatsache, dass zwei Mieter fristlos gekündigt hätten, reiche für die Annahme der Dringlichkeit nicht aus. Insbesondere, da bereits fraglich sei, ob die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 BGB vorliegen würden. Zudem sei der Schaden bereits eingetreten, da die Kündigungen schon ausgesprochen seien.

Offen gelassen hat das LG, ob dem Antragssteller generell ein Anspruch gegen den Antragsgegner zusteht, dass die Wohnung nur an eine bestimmte Personenanzahl und nur zu Wohnzwecken vermietet wird.

Das Amtsgericht Traunstein hatte einen Anspruch des Antragsstellers verneint, da die aktuelle Wohnraumsituation keine andere Belegung zulasse.

II. Bewertung

Der Beschluss des LG München I lässt mehr Fragen offen, als es beantwortet. Der Beschluss klärt nicht, unter welchen Voraussetzungen eine Vermietung an Asylbewerber der ordnungsmäßen Verwaltung entspricht. Entscheidend dürfte rechtlich aber ohnehin nicht sein, an wen vermietet wird, sondern wie viele Personen in der Wohnung leben soll.

Hier zeigt der Beschluss der LG München I, dass sich gewisse Rechtsfragen in Zeitabständen wiederholen. 1994, als die Folgen der Zuwanderung von Spätaussiedlern zu bewältigen waren, hatte sich das Bayrische Oberlandesgericht bereits mit derselben Fragen beschäftigt, Bsl. vom 09.02.1994 – 2 Z BR 7/94. Damals hatte das Oberlandesgericht entscheiden, dass für jede mindestens sechs Jahre alte Person in der Wohnung 10 m² vorhanden sein müssten. Ansonsten liege eine unzulässige Überbelegung vor. Das Landgericht München I erwähnt diese Entscheidung nicht. Sie kann aber sicherlich noch immer als Maßstab herangezogen werden. Danach wären im konkreten Fall nur 8 Personen zulässig, nicht 11.

Hintergrund einer solchen Begrenzung ist, dass eine Überbelegung von Wohnraum z.B. auch eine übermäßige Abnutzung der benutzten Räumlichkeiten zur Folge, wozu natürlich auch das Gemeinschaftseigentum gehört. Hierdurch entstehen der gesamten WEG dann auch zusätzliche Kosten. Daneben spielen natürlich eine Vielzahl weiterer Faktoren für die Beurteilung eine Rolle, z.B. auch die Dauer der Überbelegung.

Letztlich hängt die Entscheidung deshalb doch vom Einzelfall ab. Die vom Bayrischen OLG 1994 genannten 10 m² sind ein guter Anhaltspunkt, aber nicht zwingend.

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